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生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園——普洛斯REFITs運(yùn)作案例解析(下)

普洛斯開發(fā)業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)平均已占到總收入的70%,物業(yè)管理部門的收入貢獻(xiàn)下降到25%,基金管理收入占比為5%;利潤(rùn)方面,開發(fā)業(yè)務(wù)平均貢獻(xiàn)了凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的35%,物業(yè)管理部門的凈租金收益平均貢獻(xiàn)了50%的利潤(rùn),基金管理部門則貢獻(xiàn)了12-13%的利潤(rùn)。其中,物業(yè)管理部門



欲了解更多生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的未來發(fā)展前景,可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》。




4、收益來源多樣化,回報(bào)率提升


推行基金模式后,普洛斯5年平均的總資產(chǎn)回報(bào)率在5-6%水平,凈資產(chǎn)回報(bào)率則上升到7-10%水平,較之前的4%均有大幅提升。

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推行基金模式前,租金收益是普洛斯最主要的收益來源,占到總收入的80%,開發(fā)部門的銷售收入和代開發(fā)服務(wù)費(fèi)貢獻(xiàn)總收入的20%;利潤(rùn)方面,凈租金收益貢獻(xiàn)了凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(NOI)的95%,而開發(fā)部門僅貢獻(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的5%。

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推行基金模式后,不僅開發(fā)部門的銷售收益擴(kuò)大,還增加了基金收益。

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由于旗下基金提供日常的物業(yè)管理服務(wù),并負(fù)責(zé)旗下基金的資產(chǎn)收購(gòu)、轉(zhuǎn)讓、融資和收益分配等投融資活動(dòng),因此,普洛斯每年可提取固定比例的管理費(fèi)用,并在業(yè)績(jī)達(dá)到目標(biāo)收益門檻后,又獲取20%左右的超額收益提成-過去4年普洛斯每年都可獲得1億美元以上的管理費(fèi)和業(yè)績(jī)提成收益,過去5年平均管理費(fèi)和業(yè)績(jī)提成收益為1.22億美元,平均份額收益為4200萬美元,基金業(yè)務(wù)合計(jì)每年直接貢獻(xiàn)1.6億美元收益,占了公司凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的12-13%。

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普洛斯開發(fā)業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)平均已占到總收入的70%,物業(yè)管理部門的收入貢獻(xiàn)下降到25%,基金管理收入占比為5%;利潤(rùn)方面,開發(fā)業(yè)務(wù)平均貢獻(xiàn)了凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的35%,物業(yè)管理部門的凈租金收益平均貢獻(xiàn)了50%的利潤(rùn),基金管理部門則貢獻(xiàn)了12-13%的利潤(rùn)。其中,物業(yè)管理部門的回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定,平均投資回報(bào)率(=凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)/總資產(chǎn))在6-7%水平,基金管理模式下的平均投資回報(bào)率在10.5%水平,開發(fā)部門的投資回報(bào)率波動(dòng)較大,最高時(shí)達(dá)17%以上,低谷中僅有5%,平均來說,開發(fā)部門的利潤(rùn)率在15%,投資回報(bào)率在12%左右。


由于開發(fā)部門和基金管理部門的投資回報(bào)率更高,所以,基金模式下公司的總體回報(bào)率有所提升:在推行基金管理模式前,5年平均的總資產(chǎn)回報(bào)率(=息稅前利潤(rùn)/平均總資產(chǎn))和凈資產(chǎn)回報(bào)率(=凈利潤(rùn)/股東權(quán)益)均在4%左右;而推行基金模式后,金融海嘯前,5年平均的總資產(chǎn)回報(bào)率在5-6%水平,凈資產(chǎn)回報(bào)率則上升到7-10%水平。剔除金融海嘯的影響,輕重資產(chǎn)分離的基金模式確實(shí)在長(zhǎng)期中提高了回報(bào)率。


5、提前兌現(xiàn)開發(fā)收益和回籠資金


基金收益并非基金模式的最主要意義,關(guān)鍵是在這一模式下,公司提前兌現(xiàn)了開發(fā)部門的收益,加速了資金的回籠。

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推行基金管理模式前,普洛斯開發(fā)部門的新建物業(yè)主要由物業(yè)管理部門自持,不斷攀升的物業(yè)規(guī)模占?jí)毫舜罅抠Y金,融資壓力持續(xù)上升-傳統(tǒng)模式下,物流地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度僅為0.1倍,靠租金收回投資至少需要10年時(shí)間;而物流地產(chǎn)開發(fā)部門每年僅能兌現(xiàn)少數(shù)代其他公司開發(fā)項(xiàng)目的銷售收入,每年銷售面積約20萬平方米,銷售金額僅為8000萬美元。

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但推行基金管理模式后,普洛斯開發(fā)部門的新建物業(yè)主要轉(zhuǎn)給旗下基金,從而使開發(fā)部門的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度提升到0.7倍,再加上物業(yè)管理部門的1年培育期(新落成物業(yè)先從開發(fā)部門轉(zhuǎn)入物業(yè)管理部門,培育1年左右,待出租率達(dá)到90%以上、租金回報(bào)率達(dá)到7%以上后,再置入旗下基金),投資回收期從10年以上縮短到2-3年??焖倩鼗\的資金被用于新項(xiàng)目開發(fā),成熟后再置入基金,資產(chǎn)和現(xiàn)金的加速循環(huán)推動(dòng)了以自我開發(fā)為主的內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張。

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1999-2009年,普洛斯旗下基金每年都從開發(fā)部門和物業(yè)管理部門收購(gòu)數(shù)十處物業(yè),2007年高峰時(shí),一年就收購(gòu)了300多處物業(yè),收購(gòu)資產(chǎn)規(guī)模從最初的2.3億美元上升到2007年的50多億美元,過去5年平均每年收購(gòu)20多億美元資產(chǎn),已累積回籠100多億美元資金。開發(fā)部門每年的物業(yè)銷售面積也從20萬平方米上升到2007年高峰時(shí)的200多萬平方米,銷售收入從8000萬美元上升到高峰時(shí)的50多億美元,過去5年年均銷售收入27億美元,即使在2009和2010年的行業(yè)低谷中,公司仍有13-15億美元的物業(yè)銷售收入。平均來說,開發(fā)部門的銷售收入貢獻(xiàn)了公司總收入的70%,貢獻(xiàn)了凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的35%。


銷售回籠的資金推動(dòng)了新項(xiàng)目的規(guī)?;_發(fā)。在推行基金模式前,普洛斯開發(fā)部門每年新啟動(dòng)的項(xiàng)目不到50萬平方米,投資規(guī)模不到5億美元;但到2007年高峰時(shí),1年內(nèi)新啟動(dòng)的項(xiàng)目已接近200個(gè),面積達(dá)到470萬平方米,預(yù)計(jì)投資規(guī)模達(dá)到38億美元。盡管2008-2009年,普洛斯壓縮了新項(xiàng)目啟動(dòng),但過去5年,其每年仍有上百個(gè)項(xiàng)目可供置入基金,從而保持基金模式的滾動(dòng)壯大。

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除了內(nèi)生增長(zhǎng),基金管理資產(chǎn)中約有20-30%是購(gòu)自第三方,有些基金則完全是以對(duì)外收購(gòu)為目標(biāo)成立的。如2004年時(shí),普洛斯通過發(fā)起私募基金、借助外部資本,實(shí)現(xiàn)了對(duì)KeystoneProperty(一家公開上市的REITs)總成本達(dá)17億美元的收購(gòu)。具體操作上,普洛斯與EatonVanceManagement合作發(fā)起了5只基金,即北美基金6號(hào)-10號(hào),合計(jì)投入2.8億美元資金,在每只基金中持有20%份額,而Eaton則投入11.2億美元,剩下的3億美元由普洛斯物業(yè)管理部門單獨(dú)出資。以17億美元代價(jià)完成私有化后,Keystone被清算分拆,普洛斯物業(yè)管理部門獲得其中9處物業(yè)(20萬平方米)作為自持部分,其余物業(yè)資產(chǎn)被分別置入5只基金。

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2006年普洛斯又收購(gòu)了Catellus(也是一家公開上市的REITs),收購(gòu)總價(jià)高達(dá)53億美元,公司以13億美元的現(xiàn)金、23億美元的股票和17億美元的承債支付。作為公司歷史上最大規(guī)模的收購(gòu)案,Catellus為公司帶來了205處工業(yè)物業(yè)(360萬平方米)、29處零售物業(yè)(10萬平方米)和2500英畝土地儲(chǔ)備(規(guī)劃建筑面積370萬平方米),使公司自持物業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)了30%,土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)了45%,并為公司帶來了75名新員工,增強(qiáng)了在廢棄機(jī)場(chǎng)和軍事基地改造方面的能力。收購(gòu)當(dāng)年,普洛斯就向旗下基金置入了總值14億美元的94處物業(yè),2007年進(jìn)一步置入了總值53億美元的339處物業(yè),化解了收購(gòu)所形成的資金壓力。


6、輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)


基金模式下,普洛斯開發(fā)部門資金周轉(zhuǎn)大大加快,促使其投資回收期從10年縮短到2-3年。

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普洛斯通過將半數(shù)物業(yè)置入基金,提高了資金的杠桿效率,與傳統(tǒng)物業(yè)自持模式下兩倍的財(cái)務(wù)杠桿相比,普洛斯又增加了一個(gè)5倍的股權(quán)資金杠桿,從而使基金模式的總杠桿率達(dá)到10倍,使公司整體的杠桿率由1.6倍提升至4倍水平,在完全基金模式下可進(jìn)一步提升至6倍。借助基金杠桿,從1998-2009年,公司實(shí)際控制資產(chǎn)以年均22%的速度增長(zhǎng),其中70%的增長(zhǎng)來自于基金模式的貢獻(xiàn)。

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基金模式不僅放大了資金杠桿,還加速了開發(fā)部門的資金周轉(zhuǎn)。在傳統(tǒng)物業(yè)自持模式下,開發(fā)部門只能通過租金的逐步提升來收回投資,投資回收期通常都在10年以上;但在基金模式下,開發(fā)部門90%以上的資產(chǎn)置入基金,從而提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤(rùn),投資回收期相應(yīng)縮短到2-3年。

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更值得關(guān)注的是,基金模式不僅能夠提高擴(kuò)張速度和周轉(zhuǎn)速度,還貢獻(xiàn)了基金管理費(fèi)和業(yè)績(jī)提成收益,過去5年,普洛斯基金管理部門的投資回報(bào)率平均在10.5%水平,開發(fā)部門為12%,均高于物業(yè)管理部門6-7%的投資回報(bào)率。

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普洛斯基金模式的核心就是物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理部門間的閉合循環(huán),由此創(chuàng)造了10倍的基金杠桿,并提前兌現(xiàn)了開發(fā)收益,實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)。


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