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中國全面推動不動產(chǎn)“帶押過戶”改革 降低制度性交易成本

中國自然資源部近日聯(lián)合銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》。通知指出,深化不動產(chǎn)登記和金融便民利企合作,協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”。

“帶押過戶”是指根據(jù)《民法典》規(guī)定,已經(jīng)抵押的不動產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移時,無須提前還貸或墊付資金,即可完成過戶、重新抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù),實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。“帶押過戶”優(yōu)化了交易流程,提高了交易效率,降低了交易成本,為二手房交易市場注入了新的活力?!皫а哼^戶”對于規(guī)范二手房交易流程,促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán),穩(wěn)定房價預期,提振二手房交易市場信心有一定積極作用。

中國全面推動不動產(chǎn)“帶押過戶”改革

中國自然資源部近日聯(lián)合銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》。通知指出,深化不動產(chǎn)登記和金融便民利企合作,協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”。

在實踐中,主要形成了三種“帶押過戶”的辦理模式,包括新舊抵押權(quán)組合模式、新舊抵押權(quán)分段模式以及抵押權(quán)變更模式。通知要求各地結(jié)合本地實際,確定適宜的辦理模式,并結(jié)合實踐不斷豐富發(fā)展。

,目前,全國共有15個省份100多個地市開展了不動產(chǎn)“帶押過戶”,共辦理業(yè)務(wù)1.3萬多筆,其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。

降低制度性交易成本

不動產(chǎn)“帶押過戶”實行以前,對于企業(yè)和民眾來說,已抵押的不動產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移的,需要先籌集資金歸還貸款、辦理不動產(chǎn)抵押注銷,再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、申請新貸款、辦理新抵押權(quán)登記,不僅交易成本高、時間長,而且流程繁瑣復雜。

通過加強登記和金融的協(xié)同,在全國推進做好不動產(chǎn)“帶押過戶”,一方面可以降低制度性交易成本,另一方面可以維護買賣雙方、抵押人抵押權(quán)人等各方權(quán)益,滿足企業(yè)和民眾對財產(chǎn)權(quán)高質(zhì)高效保護的需求,不僅是優(yōu)化不動產(chǎn)登記領(lǐng)域營商環(huán)境的一項重要改革舉措,也是助力經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展的一項措施。

“帶押過戶”這一交易模式對房地產(chǎn)市場的影響表現(xiàn)在以下方面:一是交易環(huán)節(jié)的縮短,交易成本的降低,將加快存量房地產(chǎn)交易的速度,提高存量市場的資金流動性;二是在一定程度上激發(fā)存量二手房市場尤其是改善型換房的交易需求;三是推動產(chǎn)權(quán)登記、貸款業(yè)務(wù)的管理和操作流程、工具等方面升級,“帶押過戶”會促進依托于大數(shù)據(jù)和人工智能的智慧抵押的發(fā)展,智慧抵押通過一個可擴展的平臺形成一套規(guī)范性的流程和制度,實現(xiàn)不動產(chǎn)抵押登記與金融貸款業(yè)務(wù)深度融合,打破不同單位、不同機構(gòu)、不同業(yè)務(wù)之間的界限,通過移動化、線上化、智能化的方式,在一個平臺即可“一站式”辦結(jié)抵押登記、抵押變更、注銷登記及銀行放款業(yè)務(wù),真正實現(xiàn)全程網(wǎng)辦。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年二手房行業(yè)風險投資態(tài)勢及投融資策略指引報告》顯示:

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言,是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。

2022年房地產(chǎn)市場規(guī)模從18.2萬億的峰值降至13.3萬億,這是自2017年提出“峰值時代”以來,全國商品房銷售金額首次出現(xiàn)減量。不過,白皮書指出,未來5年,新房市場規(guī)模將維持10萬億元以上,新房及二手房市場規(guī)模合計將超20萬億元。

二手房行業(yè)市場發(fā)展態(tài)勢分析

3月全國重點監(jiān)測65城中,有25城二手房掛牌均價呈現(xiàn)環(huán)比上漲趨勢,超六成經(jīng)紀人看漲4月二手房成交量。

新房市場方面,報告顯示,3月全國重點監(jiān)測的65城中有29城新房線上均價環(huán)比上漲。3月份,購房者信心指數(shù)為104.5,環(huán)比微跌2.1%。在意向購房者中,52.4%的購房者是基于剛需首套置業(yè)需求。在樓市政策持續(xù)利好、市場回暖的趨勢下,31.8%的購房者認為4月是購房的好時機。對于房價和交易量的看法,46.2%的購房者認為4月房價走勢將基本持平,37.7%的購房者認為4月份新房成交套數(shù)將環(huán)比上漲。

二手房市場方面,報告顯示,3月份全國新增掛牌房源量環(huán)比上漲7.6%。其中,上海、廣州和深圳新增掛牌房源量環(huán)比均上漲,深圳漲幅最高為11.2%。從全國范圍來看,南昌、南寧、三亞、長沙、??诘瘸鞘协h(huán)比漲幅均在30%以上。市場供應(yīng)增加的同時,購房需求也迎來上升趨勢。53.3%的房地產(chǎn)經(jīng)紀人認為2023年4月份二手房價格走勢將繼續(xù)上漲,有62.4%的房地產(chǎn)經(jīng)紀人認為4月份二手房市場的成交量將增加。

在房地產(chǎn)市場經(jīng)過了多年的高速發(fā)展之后,一線城市和部分二線城市,由于土地資源的稀缺性,城市可開發(fā)空間逐步縮小,壓縮了新房市場的空間,二手房交易量逐步上升,市場進入存量房時代。數(shù)據(jù)顯示,去年全國二手房交易規(guī)模占住房交易總額的比例達到41%,一線城市二手房交易額已達新房的2.1倍。

過去5年,中國二手房交易體量實現(xiàn)跨越式增長,全國交易量達1557萬套,占全部房屋總交易額的70%。過去20年,北京的二手房交易GMV(成交總額)為5.1萬億元,交易總套數(shù)為210萬套,交易量翻了7.5倍,GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV為6.6萬億元,交易總套數(shù)為365萬套,交易量翻了15倍,GMV翻了250倍。隨著存量市場進一步發(fā)展,核心城市的二手房交易已超過新房成為主導。

目前,我國二手房市場累計交易額已突破30萬億元,核心城市的二手房交易已超過新房成為主導。但是,高流失率、惡性競爭、重復建設(shè)以及用戶滿意度不達標等問題依然困擾著房屋中介行業(yè)。未來只有“抱團”發(fā)展,才能提高行業(yè)整體效率,降低邊際成本,推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、標準化方向發(fā)展。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年二手房行業(yè)風險投資態(tài)勢及投融資策略指引報告》。

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