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2023中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物,有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。

一、工業(yè)地產(chǎn)的概念

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物,有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍,其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國,工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。

工業(yè)地產(chǎn)的贏利性主要是為工業(yè)生產(chǎn)提供了場所,能夠維持工業(yè)領(lǐng)域的正常發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)的盈利主要涉及到開發(fā)商和運營商的利益。一般情況下,開發(fā)商主要是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當開發(fā)利潤,是自建再通過銷售或者出租獲取利潤,而運營商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務賺取租金收入和管理費;小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤,是出租獲取租金回報。

二、中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

與國際成熟的工業(yè)地產(chǎn)市場相比,我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段。過去很長一段時間內(nèi),工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。隨著這兩年工業(yè)投資的興起,特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價格日趨走高,投資回報日漸降低的情況下,越來越多的資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,使得工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐步興起。

數(shù)據(jù)顯示,2019年,我國工業(yè)用地推地力度下降,推出、成交均小幅下降。2019年,全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積8.7億平方米,同比下降3.9%;共成交工業(yè)用地7.5億平方米,同比下降2.4%,推出和成交較2018年均有小幅下降。2020年1-4月,全國300城共成交工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積2.1億平方米。

工業(yè)地產(chǎn)作為推進我國改革開放和經(jīng)濟發(fā)展的重要載體,一直被視為經(jīng)濟建設(shè)的主戰(zhàn)場。工業(yè)地產(chǎn)是指一個國家或一個區(qū)域的政府,根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展階段和自身經(jīng)濟發(fā)展要求,通過行政的、市場的多種手段,集聚各種生產(chǎn)要素,并在一定的空間范圍內(nèi)進行科學整合,使之成為功能布局優(yōu)化、結(jié)構(gòu)層次合理、產(chǎn)業(yè)特色鮮明的工業(yè)企業(yè)聚集發(fā)展區(qū)或者稱產(chǎn)業(yè)群集。工業(yè)地產(chǎn)作為城市眾多產(chǎn)業(yè)的空間物質(zhì)載體,自我國改革開放以來,它的發(fā)展經(jīng)歷了數(shù)量上的快速增長至膨脹和質(zhì)量上的起步到整合升級等不同發(fā)展階段。

在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、中國產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級、國家推動重點工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)以及住宅地產(chǎn)受到宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響下,工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)需求穩(wěn)步上升,投資價值逐步顯現(xiàn),工業(yè)物業(yè)的租售價格穩(wěn)步上揚。近年來,工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模增速較快,平均增速在7%以上。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告》顯示:

工業(yè)地產(chǎn)作為城市眾多產(chǎn)業(yè)的空間物質(zhì)載體,自我國改革開放以來,它的發(fā)展經(jīng)歷了數(shù)量上的快速增長至膨脹和質(zhì)量上的起步到整合升級等不同發(fā)展階段。近年來,全國各地根據(jù)自身特點和條件,積極創(chuàng)辦各類園區(qū),目前已有478個國家級的經(jīng)開區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)等,有省級各類開發(fā)區(qū)1170個,全國各類工業(yè)地產(chǎn)約22000多個。

與住宅地產(chǎn)不同的是,工業(yè)地產(chǎn)面向的客群主要是企業(yè),尤其是實體企業(yè)。因我國實體經(jīng)濟發(fā)展不濟,沿海很多地區(qū)都出現(xiàn)了倒閉潮。這便導致了企業(yè)對工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的需求度降低,同時工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重,出現(xiàn)了供給產(chǎn)品與需求產(chǎn)品不匹配的結(jié)構(gòu)性失衡,行業(yè)有一定的風險性。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強,從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看,行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間,行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢之中。

國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)供給能力較強,相關(guān)企業(yè)數(shù)量增長較好,2019年,中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)量約為3635家,較2018年上漲了0.92%。2015-2019年,國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新開工面積呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢。2019年,國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)新開工面積約為33197萬平方米,較2018年上漲了15.21%。在國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)銷售面積方面,從2015-2019年,銷售面積一直保持在上升的趨勢,反映出市場需求較高。數(shù)據(jù)顯示,2019年,國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的銷售面積約為6918萬平方米,較2018年上漲了4.43%。

三、工業(yè)地產(chǎn)市場前景展望

在“新基建”浪潮的推動下,5G、大數(shù)據(jù)、AI等技術(shù)將更一步地發(fā)展和深入應用,工業(yè)地產(chǎn)作為新基建時代,工業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要載體,也將迎來一場新的發(fā)展機遇。智慧工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)正向著智慧化、創(chuàng)新化、生態(tài)化的方向進行轉(zhuǎn)變。伴隨著新興工業(yè)的發(fā)展,以及各地政府對于新興工業(yè)的高度關(guān)注,工業(yè)地產(chǎn)的升級、細分化趨勢明顯,生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、AI、數(shù)字創(chuàng)意、新能源汽車、大數(shù)據(jù)、航空工業(yè)、電子商務等垂直領(lǐng)域工業(yè)地產(chǎn)逐漸成為區(qū)域的工業(yè)發(fā)展的主導載體。

中國“十四五”規(guī)劃提出,2025年戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重將分別提升至17%和10%。中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級將推動相關(guān)地產(chǎn)需求的快速增長。

中研普華利用多種獨創(chuàng)的信息處理技術(shù),對市場海量的數(shù)據(jù)進行采集、整理、加工、分析、傳遞,為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務,最大限度地降低客戶投資風險與經(jīng)營成本,把握投資機遇,提高企業(yè)競爭力。想要了解更多最新的專業(yè)分析請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告》。

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