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長租公寓連環(huán)爆雷 2020長租公寓行業(yè)市場深度分析

  • 2020年10月21日 GuoMeng來源:互聯(lián)網(wǎng) 863 53
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據(jù)統(tǒng)計2020年上半年,有七成經(jīng)營不善的長租公寓,都是因為此種“高收低出”模式。疫情影響下,這些長租公寓品牌的資金鏈問題更是被急劇放大。

長租公寓連環(huán)爆雷

長租公寓連環(huán)爆雷,今年8月至今短短一個多月時間里,已有十多家采取“高進低出”“長收短付”這種不正常模式運營的住房租賃企業(yè)疑似跑路,一些公司資金杠桿率達十倍以上,涉及資金上億元,給上萬房東及租客帶來重大經(jīng)濟損失,也使得長租公寓行業(yè)遭遇空前的信用危機。據(jù)統(tǒng)計2020年上半年,有七成經(jīng)營不善的長租公寓,都是因為此種“高收低出”模式。疫情影響下,這些長租公寓品牌的資金鏈問題更是被急劇放大。

近年來長租公寓爆火,而因為長租公寓引發(fā)的一系列問題也隨之而來。我國長租公寓企業(yè)最初從傳統(tǒng)房產(chǎn)中介行業(yè)衍生而來,在90年代出現(xiàn)了二房東,2008年前后出現(xiàn)品牌公寓企業(yè)。2014年以來,資本、社會關注度提高,讓行業(yè)進入快速發(fā)展期,行業(yè)進入品牌化時期。到目前我國國內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過300家。

長租公寓目前主要分布在一、二線城市,如北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等,而主要的客戶群體是年輕白領,年齡在25-30歲之間,上述人群工作經(jīng)驗不算很多、薪酬水平適中,同時又很注重生活質(zhì)量。以上海為例,35%的客戶為23-30歲之間,而38%的租客的工作經(jīng)驗為2年以下,32%的租客的月收入為6001-8000元之間。

在均衡狀態(tài)下,我國長租公寓需求端所能帶來的租金收入至少為2000億。1)根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)顯示,目前我國通過租賃市場解決人口達到1億以上,年租金突破1萬億元。2)跟據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的資料顯示,在許多發(fā)達國家和地區(qū),機構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%~30%,即使取20%這一較低的比例,我國機構(gòu)出租房源租金能夠達到2000億。3)考慮到長租公寓相對于周邊地區(qū)租金更高,具有一定的正溢價率,通過需求測算的租金將更高。

從房間數(shù)量上來講,長租公寓需求大約需要1000萬間,市場呈現(xiàn)絕對的供少于求的情形。假設20%的租房人口選擇長租公寓,每間租住人數(shù)為2人,則1億租房人群需要1000萬間長租公寓,市場仍處于供不應求的態(tài)勢。

=2019年是長租公寓行業(yè)回歸理性之年。在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后,參與主體認識到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴張步伐,企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇,資本介入更加審慎,政策在鼓勵市場發(fā)展的同時更多著墨于規(guī)范市場、整治亂象、防范風險。在政府主導推進下,我國長租公寓市場正在逐步規(guī)范,市場規(guī)模上了很大一個臺階,參與主體、房源、相關用地供應規(guī)模均有大幅提升。2019年以來,長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”,融資難度加大。相關數(shù)據(jù)顯示,2019年全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起,同比減少15起,投融資金額123.01億元。2019年長租公寓融資難度大,但是單筆融資金額龐大,資本越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

在集中式公寓品牌中,“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業(yè)長租公寓房源量榜領先的,也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利,也在奮起直追。分散式公寓運營商則以中介系為首,管理房源數(shù)量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓,躋身排行榜前三。而橫向?qū)Ρ雀鱾€派系項目拓展及開業(yè)情況,有資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨占優(yōu)勢,也有較好的運營管理和產(chǎn)品服務表現(xiàn)。

據(jù)中研普華研究報告《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》數(shù)據(jù)顯示

長租公寓行業(yè)總體市場競爭狀況分析

一、長租公寓行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)分析

從競爭結(jié)構(gòu)來看,目前我國長租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國長租公寓的主要形態(tài),分散式公寓的房間數(shù)量占整個長租公寓房間數(shù)量的8成左右;但在品牌知名度方面,集中式長租公寓更勝一籌。

圖表:2018年我國長租公寓行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)

資料來源:中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

二、長租公寓行業(yè)集中度分析

目前,集中式長租公寓市場集中度仍有待提高,魔方公寓的房間數(shù)量在整個集中式長租公寓占比只有14%;分散式長租公寓市場集中度較高,自如友家、相寓HOME兩家企業(yè)在整個分散式長租公寓市場的占比超過50%。

圖表:2018年集中式長租公寓市場集中度

資料來源:中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺,各地方也相繼推動租賃市場的發(fā)展,社會對于長租公寓的關注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時,國企、央企紛紛涌入住房租賃領域,并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中,近20家房企已進軍或?qū)⒉季珠L租公寓,搶灘市場。代表有:萬科集團的泊寓、旭輝集團的領寓國際、保利發(fā)展的保利公寓、龍湖集團的冠寓、遠洋集團的邦舍以及碧桂園的big+碧家國際社區(qū)等。在資金方面,房企系長租公寓有先天優(yōu)勢,房企擁有比其他玩家更強大的資本實力和拿房渠道。這對于中小長租公寓企業(yè)來說,生存空間必定造成擠壓。

長租公寓行業(yè)未來發(fā)展前景如何?

在美國和日本等成熟市場,長租公寓已是一項成熟的投資級資產(chǎn),其投資表現(xiàn)具有長期穩(wěn)定的租金回報且抗經(jīng)濟周期能力強、投資回報率高、良好的資產(chǎn)流動性和資本化率走勢趨同辦公樓等特點。在中國,長租公寓市場還處于發(fā)展初期,僅有3%~5%的市場占有率,其投資市場正在開始形成,市場化程度還比較低,流動性也較為有限。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應相對短缺。隨著政府對支持性政策的不斷探索,以及各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作,中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。隨著長租公寓行業(yè)發(fā)展進入到深水區(qū),行業(yè)資源、資本、業(yè)務等均開始向頭部企業(yè)集中,整個行業(yè)也可能進入到一個全新整合階段。

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下,長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。2019年,在長租公寓行業(yè)遇冷的大環(huán)境下,房企長租公寓整體風格偏謹慎,規(guī)模拓展收縮,而將主要精力放在拓展房源的開業(yè)轉(zhuǎn)化方面。據(jù)悉,2018年TOP10房企長租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%,2019年增速極大放緩,僅增長了18.9%,但累計開業(yè)規(guī)模增幅達到79.6%。截至2019年,國內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務的企業(yè)占比接近1/4。從規(guī)模上來看,2019年TOP20房企長租公寓的累計開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間,成為集中式長租公寓的主力軍。2020年是全面建成小康社會和“十三五”收官之年,2019年底中央經(jīng)濟工作會議重申要“大力發(fā)展租賃市場”,長租公寓作為租賃市場重要組成部分,未來仍將處于政策紅利期,市場仍大有可為。

目前中國長租公寓行業(yè)面臨四大挑戰(zhàn)。第一,重資產(chǎn)經(jīng)營導致長租公寓企業(yè)盈利周期較長,目前國內(nèi)長租公寓企業(yè)在高負債,資金壓力大的狀態(tài)下運營,其中資金壓力主要集中于長租公寓的裝修成本和租金成本兩個方面。第二,融資和稅收成本相對較高,目前租金分期業(yè)務的融資成本都在10%以上。而且稅收負擔較重,“營改增”后部分住房租賃機構(gòu)稅負不降反增,累計超過租金收入的20%。第三,非規(guī)?;头菍I(yè)化不能存活,長租公寓企業(yè)持有的房源和租客數(shù)量必須達到一定的均衡點,才能實現(xiàn)盈利,只有具備一定規(guī)模和專業(yè)化服務水平的機構(gòu)才能從殘酷的市場競爭中存活并獲得發(fā)展機會。然而,目前國內(nèi)市場上長租公寓企業(yè)相對分散難以形成規(guī)模經(jīng)濟效應。第四,租期的維穩(wěn)考驗長租公寓企業(yè)運營能力,中國目前住房租賃市場上的租期太短,一般分散式長租公寓租期為3-6年,集中式長租公寓租期為10年左右。房東和租客續(xù)約率低,房源和租客的不穩(wěn)定,這就造成了長租公寓企業(yè)運營成本過高。

隨著國家相關政策的完善和市場環(huán)境的完善,長租公寓將有廣闊的發(fā)展空間:預計 2017年年底數(shù)字會達到400萬。預計2020年底,品牌公寓會超過1000萬間,市場占有率超過10%,將出現(xiàn)5-10家公寓數(shù)量超過100萬的品牌公寓企業(yè)。

欲了解關于中國長租公寓行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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