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2019深圳房價走勢預(yù)測:對“剛需客”來是是值得珍惜的好時機

  • 2018年12月25日 YeShiMei來源:互聯(lián)網(wǎng) 291 11
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  深圳最新新房走勢

  深圳12月新房均價 48026 元/m2 環(huán)比上月增長 ↑ 4.14%

  深圳11月新房均價 46117 元/m2

  深圳當前在售樓盤 219 個

目前深圳新房走勢價格

  深圳二手房價走勢

  深圳12月二手房均價 53209 元/m2

  深圳11月二手房均價 53716 元/m2

  環(huán)比上月下跌 0.94% ↓,同比去年同期上漲 3.36% ↑

  回顧2018年的樓市,用“降溫”、“冷”等字眼來形容,或許是對年終最好的總結(jié)。2018年全國累計出臺調(diào)控政策400多次,可以說是房地產(chǎn)歷史上調(diào)控次數(shù)最多的一年。在限價、限售、搖號、房貸利率上浮等調(diào)控政策密集發(fā)布的大背景下,房價整體降了是事實也是趨勢,住房市場回歸理性,正如三令五申的“房住不炒”的定位,也許會遲到但不會缺席。

  行業(yè)進入“冬季”,沒有誰能夠獨暖。就連一向標榜“全國樓市領(lǐng)頭羊”、“剛需猛烈”、“土地資源稀缺”的深圳,在2018年,樓市也微波蕩漾。一二手市場均呈現(xiàn)降價現(xiàn)象。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年10月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,深圳變化幅度最大,新房和二手房的銷售價格環(huán)比上月分別以0.5%、0.6%的幅度領(lǐng)跌全國。

  其實自2016年10月4日出臺“深八條”以來,深圳身份就開始發(fā)生逆轉(zhuǎn),經(jīng)監(jiān)測,除去7月極微量的漲幅外,深圳房價始終處于微跌狀態(tài),已經(jīng)連跌超過20個月。所幸的是,全年房價穩(wěn)定在每平5.4萬元左右。從成交量來看,深圳1-11月份新房住宅成交26021套,雖同比去年同期成交量增加了15%,但依然是2010年以來的成交低谷值。

  2018年即將過去,2019年樓市走勢如何呢?筆者認為,在“房住不炒”的樓市基本政策以及731新政作用下,深圳房價微跌的趨勢暫時難以改變。畢竟前兩年房價的大漲透支了太多,樓市調(diào)控也沒有實質(zhì)性的放松,也沒有什么利好消息或政策來刺激樓市,房價逆轉(zhuǎn)向上的可能性不大。

  不過,從近期深圳樓市出現(xiàn)的一些積極信號來看,預(yù)計2019年深圳新房市場會出現(xiàn)成交量回暖的現(xiàn)象。

  積極信號1:房貸市場的利率水平出現(xiàn)松動,部分銀行將首套房貸利率重新下調(diào)到上浮10%~12%。

  從房貸利率來看,之前維持在高位的基準利率終于回調(diào)了,在很大程度上降低了購房者的買房成本,也迎合了前不久央行發(fā)布貨幣政策執(zhí)行報告時提到的,“貨幣政策要保持中性,松緊適度”。對于還沒買房的人來說,明年買房或許可以節(jié)省一筆不小的開支。

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  比如以一套總價300萬元的剛需盤為例,如果是30年的貸款期限,上浮15%意味著每個月比上浮10%多付500元左右的利息,總體差價為17萬元左右。這對于經(jīng)濟條件普通的剛需來說是莫大的好消息。

  積極信號2:近期入市的新盤大增,成交量也大增,有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在11月底的最后十天內(nèi)深圳共推出5個新盤,有約5500套房入市,單價從4萬到10萬不等,其中近4天就成交了接近200個億。

  從開發(fā)商加快推盤節(jié)奏上,并且有意降低購房門檻來看,在當前全國房地產(chǎn)政策形勢依然趨緊,樓市從一線到二三線都會逐步回歸理性下,2019年房地產(chǎn)企業(yè)銷售的壓力會繼續(xù)加大,這樣就很可能迫使開發(fā)商積極地進行促銷回款。

  另外,從“4天成交近200億”來看,深圳依然是不缺乏購買力的。從基本面來講,深圳的供需關(guān)系依然沒有變化,深圳土地資源的十分缺乏,未來新增住房供應(yīng)捉襟見肘,但是深圳每年新增數(shù)十萬人口來此就業(yè)營商(根據(jù)內(nèi)部資料整理,2011-2016年深圳人口增長151.1萬,2016-2021預(yù)計將增長299.9萬),所以安家置業(yè)的需求潛力非常大。

  從上述兩個積極信號來看,2019年對于剛需客來說,是值得珍惜的時機。雖然在調(diào)控政策環(huán)境下房價不會出現(xiàn)明顯上漲,但是地段好、配套好、未來預(yù)期好的“被限價”的房子,還是需要“搶”的。

  深圳各地區(qū)房價走勢

  龍崗房價走勢

  龍崗12月新房均價 47096 元/m2

  寶安房價走勢

  寶安12月新房均價 62756 元/m2

  南山房價走勢

  南山12月新房均價 89116 元/m2

  龍華區(qū)房價走勢

  龍華區(qū)12月新房均價 54514 元/m2

  坪山區(qū)房價走勢

  坪山區(qū)12月新房均價 34293 元/m2

  福田房價走勢

  福田12月新房均價 94000 元/m2

  羅湖房價走勢

  羅湖12月新房均價 84166 元/m2

  鹽田房價走勢

  鹽田12月新房均價 54800 元/m2

  光明房價走勢

  光明12月新房均價 44439 元/m2

  大鵬新區(qū)房價走勢

  大鵬新區(qū)12月新房均價 52000 元/m2

  那2019年深圳房價是漲還是跌?來看看網(wǎng)友和專家怎么說

  大樹說房:

  首先開頭說結(jié)論;現(xiàn)在這個階段。在全國一線城市,和東部省會城市,房價都不會降。那為什么這么說呢?麻煩各位花兩分鐘看下面的詳解。

  首先,商品房是一種商品。商品的價格是由價值決定的。這個價值分成兩方面,一方面是建造成本,也就是物理價值。一方面是供需關(guān)系,也就是社會價值。一個東西,哪怕建造成本不高,非常稀缺,也會很貴。比如農(nóng)民耕地挖出來的文物。而房子的物理價值在增高自然不必說。他的社會價值呢?目前來說起碼不會下跌。

  如果上升到無限高的高度來來說,房價遲早會降!或二十年,或一百年。但在房價開始下降之前必須達到兩個前提,這一刻才會到來。日本也是先發(fā)生了這兩點,才房地產(chǎn)泡沫破裂的。

  1.土地鋼筋水泥人工降價,導(dǎo)致房子的物理價值降低。深圳顯然土地價格還在漲!人工價格更是再漲。

  2.人對現(xiàn)有居住水平非常滿意,需求降低導(dǎo)致房子的社會價值降低

  什么叫人們對現(xiàn)有居住水平很滿意。在經(jīng)濟上行階段,就是大家都住大房子,帶花園,配套全。在經(jīng)濟下行期,就是大家日子過得很難,有點住的地方就很滿意了。無論是那種情況導(dǎo)致的滿意。一旦人們對自己的居住水平都很滿意了。就會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的需求下降。而需求下降了,商品的價格自然就會下降了。

  如果這兩點沒有滿足,只會在政策調(diào)控之下小幅短期震蕩,但絕不會下跌。

  虎弟:

  其實深圳,包括其他的一線大城市,買房人群可以分為兩部分。一部分是外來精英人口,第二部分是本地土豪。所謂北上廣深!深這一個字,就算得上是王牌了。全國的高端人才都在向深圳匯集,每年都會產(chǎn)生大量的富裕者,所以資金是充足的,購房的需要和所需的錢是夠的,所以外來人口購房這部分從人數(shù)和資金方面沒問題??墒钱吘雇鈦砭⑷丝诘腻X也不是天上掉下來的,他們也是幸幸苦苦掙來的,必然要讓自己的錢增值,最起碼也得保值!可是深圳的房價已經(jīng)很高了,幾百萬甚至上千萬買一套房,還能有多大的升值空間呢?在目前全國放假開始有下跌趨勢的情況下,恐怕這些精英也不會再想以前那樣大量投資房產(chǎn)了。第二部分就是本地居民,以前很多本地居民靠著得天獨厚的優(yōu)勢,擁有著大量的房產(chǎn),也掙到了很多人一輩子可望不可及的財富,可是現(xiàn)在,就算本地居民有錢,又能再買幾套房子?現(xiàn)在的價格已經(jīng)不是二十年前的價格了,即使本地居民,也是沒有財力再大量購置房產(chǎn)了。

  所以虎弟覺得,接下來深圳的富裕人群,會把資金投入位置好的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),保證保值。而郊區(qū)和一些普通樓盤,會面臨客戶短缺的情況。當然深圳作為超大一線城市,大幅度降價不太可能,再漲也乏力了,畢竟經(jīng)濟放緩。好樓盤和普通樓盤的分化會迅速展開。

  網(wǎng)友:

  深圳限購會繼續(xù),貸款利率的影響不大。深圳限制漲幅和跌幅15%,可見下跌的壓力更大。而且明年全球經(jīng)濟下行,香港房價下跌15%-30%,深圳房價兩年內(nèi)上漲空間不大。但是粵港澳大灣區(qū)明年要發(fā)布,深圳到處修地鐵,利好也多,從三到五年來看,上升空間不錯

  目前深圳熱門小區(qū)房價走勢

  萬象天成

  12月二手房均價32812 元/m2,環(huán)比上月下跌1.08%

  麗湖花園

  12月二手房均價33574 元/m2,環(huán)比上月下跌0.78%

  龍珠花園

  12月二手房均價37845 元/m2,環(huán)比上月下跌0.35%

  國展苑

  12月二手房均價35284 元/m2,環(huán)比上月下跌0.73%

  中??党腔▓@

  12月二手房均價39536 元/m2,環(huán)比上月下跌1.51%

自動化物流系統(tǒng)行業(yè)市場需求與發(fā)展前景如何?怎樣做價值投資?

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