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租房隔斷引發(fā)爭議 租房供給的蛋糕如何做得更大

  • 2018年11月27日 HaoChenChong來源:房天下 900 56
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租房領(lǐng)域從來不缺爭議話題。在長租公寓、租房資產(chǎn)證券化之后,最近引起關(guān)注和討論的新話題是“N+1”(租房隔斷)。

租房領(lǐng)域從來不缺爭議話題。在長租公寓、租房資產(chǎn)證券化之后,最近引起關(guān)注和討論的新話題是“N+1”(租房隔斷)。

近日,蘇州市人大常委會對《蘇州市出租房屋居住安全管理條例(草案)》(以下稱草案)進行了一審。草案規(guī)定,廚房、衛(wèi)生間、陽臺、車庫、地下儲藏室、未設(shè)置外墻窗戶的房間,不得出租供人員居住;符合安全出租條件的出租房屋,人均承租建筑面積不得低于12平方米。

值得注意的是,原先的規(guī)定是“不允許客廳出租”,而草案對出租房屋的要求是未設(shè)置外墻窗戶,且人均承租建筑面積不得低于12平方米。業(yè)內(nèi)人士認為,這意味著“N+1”合法化在地方城市層面進入實際探索階段。

事實上,上海、成都、武漢等城市早先也相繼發(fā)布過對“N+1”模式利好的地方性政策文件,但在不同時間、不同地點,“N+1”總是會有不同待遇:有的地方合法,有的地方違規(guī);有時候合乎規(guī)定,有時候被集中整治。

“N+1”監(jiān)管:有的地方合法,有的地方整治

早在2016年,“N+1”的租房模式就被公開提及。有關(guān)部門認為,在一些大城市,特別是租賃市場供求關(guān)系比較緊張的地方,為滿足青年人、新市民的住房租賃需求,允許將現(xiàn)有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租,并將研究制定現(xiàn)有住房改造后按間出租的條件、人均居住面積的標準以及單間最多居住人數(shù)等辦法,確保房屋住用安全。

之后,成都、武漢等城市相繼發(fā)布了允許“N+1”模式的地方性文件。2017年1月,廣東省允許住宅可以按規(guī)范改造后出租;2017年12月,成都出臺規(guī)定,要求住宅改造后出租人均面積不得低于4平方米。

2018年1月,武漢市正式發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房租賃服務(wù)企業(yè)代理經(jīng)租社會閑散存量住房的試行意見》,規(guī)定單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳,可以作為一間房間單獨出租使用,同時承租人人均住房使用面積不得低于5平方米。

雖然有的地方政策允許將客廳“打隔斷”出租,但住建部門尚未針對“N+1”模式出臺統(tǒng)一的規(guī)范意見。而且,在一些地方“N+1”是被禁止的。2017年8月,北京出臺監(jiān)管文件要求,以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位,不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租。同年9月,位于北京的蛋殼公寓多套公寓屋內(nèi)的隔斷墻被政府相關(guān)部門強制拆除。2017年11月,北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)新建村一家名為“聚福緣”的公寓發(fā)生火災(zāi),共造成19人死亡,8人受傷。據(jù)稱該公寓房間進行了多次隔斷。此后,北京全市范圍內(nèi)開展了為期40天的安全隱患排查及清理整治,重點整治場所包括出租房屋、出租公寓。

即使是最近對“N+1”模式釋放善意的蘇州,也曾開展過對包括隔斷在內(nèi)的租房行為的整治行動。今年4月,蘇州多處租賃房屋發(fā)生火災(zāi)。此后,蘇州針對“三合一”場所(倉庫/生產(chǎn)車間/宿舍在同一棟建筑物上)、出租房(群租房)開展為期100天的集中整治專項行動。全市共排查“三合一”場所7.9萬余家,群租房16.6萬余家。

業(yè)內(nèi)專家指出,蘇州的政策沒有明確提及“N+1”合法化,該文件和住建部相關(guān)文件都要求,不得分割房間。而且目前個別城市試點“N+1”做法的前提,是客廳要做安全測試。

已成業(yè)內(nèi)通行做法,“N+1”爭議中前行

雖然“N+1”在不同地方享受的政策待遇各有不同,但實際上這已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)通行的做法。

國泰君安證券今年1月發(fā)布的關(guān)于武漢允許符合條件的客廳改造后出租的研究報告稱,在早期多地對“N+1”的默許下,公寓企業(yè)已經(jīng)投入大量成本做了大量“N+1”房源。將客廳打隔斷做出一個居住單間的做法相當普遍,而“N+1”模式也被運用在分散式長租公寓中,多出來的房間租金早已成為這些企業(yè)盈利的重要來源。該報告還指出,“N+1”模式被廣泛運用于分散式公寓,在提升租賃市場供給的同時,還能增加機構(gòu)盈利能力。

11月16日,在第二屆品牌公寓CEO年會上,魔方生活服務(wù)集團CEO柳佳表示,當前中國租房市場仍然存在著結(jié)構(gòu)性錯配的問題。開發(fā)商建設(shè)的商品房一般面積很大,對應(yīng)家庭居住需求,而租房市場的主力消費人群是單身的年輕人,其租房需求一般面積更小,更注重性價比,租房供需錯配導(dǎo)致房屋租賃企業(yè)有時必須要改造一些房型,以匹配需求。

業(yè)內(nèi)人士認為,對業(yè)主交付的房屋進行改造后出租,在大城市有比較大的市場需求。雖然這類做法不能大幅降低租房成本,但對于大城市的租房者來說,租金一個月即使只能便宜200元,也是好的。

趙秀池則指出,打隔斷的做法未必會平抑租房價格,因為打隔斷出來的房間也是按正常房間出租的,除非限定一套住房的房租總價,否則打隔斷并不會明顯降低租金水平。她認為,允許“N+1”的城市需要細化具體的監(jiān)管措施,包括是否允許“N+2”、“N+3”,打隔斷后房間面積應(yīng)該控制在多少平方米以上。

從實踐看,對房屋的“N+1”改造的確存在一些問題,最為明顯的一個隱患就是,為增加盈利空間而肆意擴大“N+1”的界限,讓“N+1”變成“N+2”、“N+3”甚至群租房。

去年,某長租公寓創(chuàng)始人在公開場合表示,不改變客廳結(jié)構(gòu),僅加一層非承重墻和門,不算改變房屋結(jié)構(gòu),不違反相關(guān)規(guī)定。對此說法,業(yè)內(nèi)人士明確表示,在住建部相關(guān)規(guī)定沒有重新定義房屋結(jié)構(gòu)的情況下,加墻也屬于改動房屋結(jié)構(gòu)。目前政策對此行為是不允許的,如果開了口子,就會有越來越多這樣的行為。

“放開‘N+1’,就會有更多的‘N+2’。目前這些企業(yè)其實都是違規(guī)運營?!痹跇I(yè)內(nèi)人士看來,正是因為有了隔斷,才有那么多資本進入租房市場。但租房隔斷本身是不安全的,不僅改變了消防條件,也改變了整個建筑物的荷載和承重。在一棟樓里打隔斷,樓上樓下的建筑荷載都受到影響。


如何應(yīng)對2019年新形勢下中國租房行業(yè)的變化與挑戰(zhàn)?

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