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深圳大量豪宅降價(jià)急售 斷供潮真的來了?律師:不明費(fèi)用多

  • 2018年11月9日 WuYaNan來源:網(wǎng)易新聞 678 39
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近日,網(wǎng)上出現(xiàn)了一則關(guān)于深圳法拍房大量增加的消息,引起市場(chǎng)關(guān)注。對(duì)此,記者通過多方采訪了解到,今年以來深圳進(jìn)入司法拍賣的房源確實(shí)有較為明顯的增加。

近日,網(wǎng)上出現(xiàn)了一則關(guān)于深圳法拍房大量增加的消息,引起市場(chǎng)關(guān)注。對(duì)此,記者通過多方采訪了解到,今年以來深圳進(jìn)入司法拍賣的房源確實(shí)有較為明顯的增加。

來自深圳市中級(jí)人民法院的數(shù)據(jù)顯示,近半年以來司法拍賣的房源增加了50%左右,成交率達(dá)到91.99%,主要原因在于今年以來大力推動(dòng)司法網(wǎng)拍工作,出現(xiàn)在網(wǎng)上的拍賣房源增加,也因此逐漸為更多購房者知悉。

記者了解到,此類房源往往是被強(qiáng)制拍賣以清償債務(wù),但后期存在一定的潛在風(fēng)險(xiǎn),因此購買也須謹(jǐn)慎。

法拍房數(shù)量近兩年處于上升期,斷供潮真的來了嗎?

在網(wǎng)上披露的消息中,某報(bào)道貼出了深圳一中介人員的朋友圈截圖,稱近期大量法拍房被7折拍賣成交,且列出了大約45個(gè)將在11-12月份被拍賣的深圳各區(qū)房源。記者了解到,深圳法拍房數(shù)量并非近期才出現(xiàn)增加,而是近兩年一直處于上升期。

鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,并沒有明顯感受到出現(xiàn)了客戶斷供的現(xiàn)象,另一方面,購房客戶一般十分重視征信問題,不會(huì)輕易斷供,市場(chǎng)也還遠(yuǎn)未到會(huì)出現(xiàn)大量斷供的情況。此外,今年以來深圳通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房源的現(xiàn)象在增加,因此得到的購房者關(guān)注也更多,不能簡(jiǎn)單以司法網(wǎng)拍房源增加來衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)。中原相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,客戶出現(xiàn)斷供的情況較為極端,并不多見。

記者了解到,深圳出臺(tái)731新政后,深圳樓市的一二手房成交量和價(jià)格均有所下跌,但價(jià)格方面的整體跌幅并不明顯,其中一手房10月份均價(jià)同比跌幅僅0.4%,二手房住宅均價(jià)已連續(xù)三個(gè)月下跌,但累計(jì)跌幅僅1.03%。市場(chǎng)上出現(xiàn)的二手房降價(jià)甩賣也更多屬少數(shù)客戶資金緊張,并非普遍情況。

深圳司法拍賣房同比增五成

增加原因是司法網(wǎng)拍的推廣

據(jù)悉,2016年底最高人民法院曾發(fā)布相關(guān)規(guī)定,2017年1月1日起系統(tǒng)地規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣,此后司法網(wǎng)拍便獲得大力推廣,市場(chǎng)規(guī)模也越來越大。有媒體報(bào)道數(shù)據(jù)顯示,2018年1-10月,廣東全省司法網(wǎng)拍成交金額同比增長(zhǎng)近50%至437.98億。

而由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)較快,司法網(wǎng)拍房源價(jià)格普遍低于市場(chǎng)價(jià)格,司法拍賣房源也得到了越來多購房者的關(guān)注。其中僅2016年深圳的司法房產(chǎn)拍賣委托金額就已超過800億,位居全國第三。

來自阿里拍賣的數(shù)據(jù)顯示,包含住宅,商鋪,廠房等物業(yè)在內(nèi),今年深圳兩級(jí)法院拍賣的房產(chǎn)達(dá)到2000余次,同比去年增長(zhǎng)了100%。此外,深圳市中級(jí)人民法院相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,近半年來,深圳司法拍賣的房源也出現(xiàn)了明顯的增加,同比增幅在50%左右。但增加的主要原因,是年內(nèi)加大了司法網(wǎng)拍的推廣力度,網(wǎng)上錄入的拍賣房源增加。

上述房源被拍賣的原因,主要是強(qiáng)制拍賣用于清償債務(wù),但其中企業(yè)房源尤其住宅類企業(yè)房源很少,絕大多數(shù)均為個(gè)人房源,但其中有多少是因?yàn)閿喙?dǎo)致房源被拍賣,目前并沒有確切的數(shù)據(jù)。

司法拍賣底價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低

司法拍賣房源也限購

不過,盡管是強(qiáng)制拍賣,此類房源的拍賣底價(jià)亦有明確標(biāo)準(zhǔn),會(huì)比市場(chǎng)價(jià)低,但不會(huì)出現(xiàn)過低的情況,經(jīng)過拍賣后,最終成交價(jià)也會(huì)有相應(yīng)溢價(jià)。按照法律規(guī)定,司法網(wǎng)拍的房源,一拍底價(jià)不得低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的70%,若一拍流拍,二拍起拍價(jià)的降價(jià)幅度則不得超過前次起拍價(jià)的20%。

“以深圳市中級(jí)人民法院官網(wǎng)披露的一則龍崗區(qū)房源為例,該房源為復(fù)式住宅,面積303.78平方米,市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為1215.12萬元,于今年10月12日被網(wǎng)上拍賣,起拍價(jià)為855萬,占評(píng)估價(jià)的70.36%,最終成交價(jià)格為1131萬元,溢價(jià)率32.28%。”

深圳市中級(jí)人民法院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,近半年深圳司法網(wǎng)拍的房源成交率高達(dá)91.99%,平均溢價(jià)率亦達(dá)到了44.31%。值得注意的是,司法拍賣的房子也需要符合各地的限購政策,因此在深圳通過司法拍賣房產(chǎn),也必須受深圳樓市限購政策的限制,并非所有購房者都具備購買資格。

律師分析:收房清場(chǎng)難、不明費(fèi)用多?法拍房有潛在風(fēng)險(xiǎn)

北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所鄭博恩律師向南都記者表示,近兩年來司法拍賣的房源確實(shí)有明顯的增加,但也因?yàn)闈撛诘娘L(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致后期出現(xiàn)糾紛的案例較多,近一個(gè)月,其公司已接受15起類似糾紛案件。

鄭博恩指出,由于是因債務(wù)問題強(qiáng)制拍賣,司法拍賣的房源成交后,往往存在兩大主要風(fēng)險(xiǎn),一是收房清場(chǎng)難,二是不明費(fèi)用多。因?yàn)榉ㄔ翰⒉回?fù)責(zé)房源拍賣后的清場(chǎng)和交付,需要買家自行處理。且房屋拍賣前若長(zhǎng)期拖欠了物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等,以及房屋拍賣交易產(chǎn)生的稅費(fèi),也均需要買家支付。在深圳市中級(jí)人民法院官網(wǎng)顯示的拍賣房源信息中,也有明確提到,法院并不負(fù)責(zé)房屋的清場(chǎng)和交付,稅費(fèi)由買家承擔(dān)。

不明費(fèi)用方面,鄭博恩表示,其接觸的案例中,曾有客戶花2000多萬購買司法拍賣房源后,支付的稅費(fèi)及拖欠的物業(yè)管理費(fèi)總計(jì)超過20萬,最終的購房成本甚至比市場(chǎng)價(jià)更高。


如何應(yīng)對(duì)2019年新形勢(shì)下中國房產(chǎn)行業(yè)的變化與挑戰(zhàn)?

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