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廣州樓市限價松動背后是對中央的試探 眾人期待進(jìn)一步消息

  • 2018年10月22日 YangJinZhu來源:網(wǎng)易 1404 93
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廣州郊區(qū)松動限價有試探意味,賭的是中央是否能給放松空間。畢竟,少有沒有財政壓力的地方政府,各地都有松綁樓市的動力,因此都在拭目以待廣州此舉的結(jié)果。

廣州郊區(qū)松動限價有試探意味,賭的是中央是否能給放松空間。畢竟,少有沒有財政壓力的地方政府,各地都有松綁樓市的動力,因此都在拭目以待廣州此舉的結(jié)果。

股票持有人、買家、賣家、兄弟城市,都在等待廣州限價松動的進(jìn)一步消息。

10月19,廣州市增城區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)“放開限價”的消息在社交媒體廣為傳播,廣州市住建委19日連夜回應(yīng),表明兩點(diǎn)態(tài)度:

1、要對新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價格指導(dǎo)機(jī)制做優(yōu)化,嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備。

2、會繼續(xù)嚴(yán)格對新建商品住房開展價格指導(dǎo),保持調(diào)控連續(xù)性和穩(wěn)定性。

這個回應(yīng),用的是優(yōu)化而不是取消限價的字眼,但它迅速被解讀為限價松動、乃至樓市調(diào)控松動的信號。

消息滿天飛。10月20日,被限價籠罩的另外三個一線城市北京、上海、深圳,以及全國不少熱點(diǎn)二線城市的樓市都陷入了奇妙的氛圍。對于開發(fā)商,一種翹首以盼等待開獎,卻又不敢說破的心情夾雜其中。投資客們則蠢蠢欲動,以為這是一個各地調(diào)控放松的前奏。

事實(shí)上, 這場廣州限價松動風(fēng)波只是央地博弈下的一次小小試探,它還在發(fā)酵,它的確是一個信號,但是一個控漲也控跌的信號。

這兩年,一線與熱點(diǎn)二線城市的房價,在限價、限購、限售、限貸等一系列調(diào)控舉措下,終于止住了快速上漲的勢頭。廣州突然放松限價,是否意味著這種小心翼翼的平衡即將被打破?

廣州有什么不一樣

《財經(jīng)》記者發(fā)現(xiàn),這和廣州的財政邏輯有關(guān)。

本輪調(diào)控,一線城市力度最大。在四個一線城市里,廣州的財政壓力最大。廣州是唯一一個既需要向省級政府繳稅,也需要向中央政府繳稅的一線城市。兩邊繳稅,財力被轉(zhuǎn)移出去更多,廣州就像是一線陣營里的“二線城市”,它的城市建設(shè)水平和力度也明顯弱于其他三個一線城市。

在這個局面下,廣州對土地財政的依賴程度超過其他三城,當(dāng)?shù)卣枰ㄟ^賣地去充實(shí)地方財政。當(dāng)市場冷卻,調(diào)控嚴(yán)厲之際,開發(fā)商在廣州的拿地?zé)崆橐矔苡绊?,這導(dǎo)致廣州對放松樓市調(diào)控的需求遠(yuǎn)逾其他三城。

這次傳出限價松動的城區(qū),都是廣州的外圍郊區(qū)。

廣州原來的市區(qū)并不大。增城、南沙、從化等這些地方原本并不是廣州的直屬地區(qū),屬于縣級市,城鎮(zhèn)化水平并不高,這些遠(yuǎn)郊區(qū)的房價和中心城區(qū)也沒法相比,房價落差一直很大。2015年以前,廣州遠(yuǎn)郊這幾個地區(qū)并非房地產(chǎn)市場發(fā)展熱點(diǎn),土地供應(yīng)量也有限。

2015年,新一波房地產(chǎn)熱潮來臨,廣州市區(qū)大量樓盤迅速去化,政府在市區(qū)征地的難度也越來越大,廣州市隨后大力發(fā)展周邊郊區(qū)。相比市區(qū),郊區(qū)土地多,拆遷量小,容易做新產(chǎn)業(yè)。

2017年3月之后,面對快速上漲的房價,中央再次嚴(yán)厲調(diào)控樓市,各地方政府也不得不跟進(jìn)。不過,廣州跟進(jìn)調(diào)控的動作是一個循序漸進(jìn)的過程,不像其他一線城市一上來就全市限購、限價,廣州起初對增城、從化、南沙等外圍區(qū)不限購。而這些調(diào)控安全帶迅速吸引了珠三角投資客,一時間炒房熱度大漲,開發(fā)商們也紛紛去這些地區(qū)拿地,樓板價屢創(chuàng)新高,帶動廣州郊區(qū)房價明顯上漲,也拉高了整個廣州的商品房均價。廣州也因此出臺進(jìn)一步調(diào)控政策,外圍地區(qū)也進(jìn)入限價限購,不再享受免調(diào)控紅利。這個政策延續(xù)至今。

開發(fā)商的對策則是大名鼎鼎的“雙合同”,購房合同上的房價即合同備案價并不高,但通過和業(yè)主簽署裝修合同等,把剩余房款轉(zhuǎn)移到裝修等明目上。業(yè)主付出的還是高房價,但是名義房價卻在限價令的區(qū)間之內(nèi)。在市場好的時候,“雙合同”符合各方利益:開發(fā)商規(guī)避了限價令,業(yè)主心照不宣但求買到房,政府很可能也樂得睜一只眼,閉一只眼。“雙合同”的結(jié)果,既不違背中央調(diào)控大計,又不會掃開發(fā)商的興,還不影響政府賣地。

時至今日,《財經(jīng)》記者發(fā)現(xiàn),廣州“雙合同”模式存在的土壤正在逐步流失。也正是這個新變量,導(dǎo)致嚴(yán)密的樓市調(diào)控最先在廣州漏出一道縫隙。

“雙合同”基礎(chǔ)不再

最近一段時間,廣州房價在調(diào)控重拳下走出下滑曲線。當(dāng)房價下行,限價令就失去了原來的意義,形同虛設(shè)。而曾經(jīng)皆大歡喜的“雙合同”也失去了默認(rèn)基礎(chǔ),反倒成了激化矛盾的源頭,讓廣州陷入沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“房鬧”之中。

因?yàn)殚_發(fā)商的“雙合同”本身就不合規(guī),所以房價下跌之后,業(yè)主們便堂而皇之地抱怨開發(fā)商的所謂“精裝修”貨不對板,根本不值那么多錢。而之所以吵上臺面,是因?yàn)檫x擇了“雙合同”的業(yè)主承擔(dān)了更多的借貸成本,一旦房價下跌,業(yè)主的痛苦指數(shù)便上升。

舉個例子,你要在廣州買一套100平米的房子,假設(shè)真實(shí)單價3萬一平米,總價300萬,三成首付、七成貸款,你可以貸210萬。但是因?yàn)橄迌r,你簽了“雙合同”,假設(shè)合同單價1.5萬,網(wǎng)簽總價150萬,七成貸款只能貸105萬,你還有105萬本該靠貸款的錢沒著落。

一些買房人選擇了小額貸款,或者消費(fèi)貸,去覆蓋這筆錢,但借貸成本明顯高過銀行貸款,在房價下行期,業(yè)主的不滿就會爆發(fā)。另一方面,監(jiān)管層打擊金融泡沫,禁止首付貸等資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,彌補(bǔ)貸款不足的資金渠道被切斷,延續(xù)“雙合同”會讓潛在購房者無力買房。而開發(fā)商在回款越來越難的情況下,不得不降價促銷,但這又損害了已購房群體的利益,于是出現(xiàn)“房鬧”。房鬧越多,投資環(huán)境越差,也不利于廣州郊區(qū)繼續(xù)賣地。

因此,維系“雙合同”的基礎(chǔ)已經(jīng)動搖,這個原本符合各方利益的東西,已變成一個不符合各方利益的東西。在這個背景下,廣州釋放限價松動的消息,其實(shí)是防止出現(xiàn)新的“雙合同”,以免后續(xù)更大規(guī)模的群訴。

廣州市住建委的表態(tài)也是沖著“雙合同”拆分價格來的——“要對新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價格指導(dǎo)機(jī)制做優(yōu)化,嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備?!?/p>

因此,這看上去更像是一次拆雷行動。

央地博弈加劇

這次廣州郊區(qū)松動限價,有一點(diǎn)試探中央反應(yīng)的意味,賭的是中央是否能給一點(diǎn)松動空間。畢竟,少有沒有財政壓力的地方政府,各地都有取消限價的動力,都在拭目以待廣州此舉的結(jié)果。

在中國,大多數(shù)二線城市都依賴土地財政?!吨袊?017年度財政預(yù)算執(zhí)行報告》顯示,對土地財政依賴度高的前五大省份分別為浙江、重慶、江蘇、山東、江西,其中浙江達(dá)到了113.5%。

樓市下行之后,土地流拍明顯增加。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示, 2018年1-7月流拍地塊總規(guī)劃建筑面積1663萬平方米,約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.2倍。

一些城市想到了在戶籍上做文章,通過增加人口來拉動需求。2018年上半年,全國有超過40個城市發(fā)布了各類型的政策吸引人才落戶,同時推出購房優(yōu)惠補(bǔ)貼,踩限購政策邊界。

一旦廣州破局成功,中央給了調(diào)控空間,那么珠三角、其他一二線城市都有可能跟進(jìn)嘗試放開限價,甚至放開限購。

一家國內(nèi)百強(qiáng)房企上海區(qū)域經(jīng)理在接受《財經(jīng)》記者采訪時表示,上海目前還沒有聽到取消限價的風(fēng)聲,監(jiān)管的大方向還是要穩(wěn)定房價,不出現(xiàn)大漲大跌。但他相信,一旦購房者信心觸底,政府的調(diào)控政策也會隨之變化。

一位龍頭房企廈門公司負(fù)責(zé)人告訴《財經(jīng)》記者,尚未聽說廈門有取消限價的政策,而且廈門樓市的關(guān)鍵是限購,相比限購,限價的影響小得多。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解,廈門政府本已醞釀在下半年放松限購等調(diào)控政策,但7月31日中央政治局作出“堅決遏制房價上漲”的表態(tài)后,上述調(diào)整無疾而終。

如今,央地關(guān)于樓市調(diào)控的博弈又一次進(jìn)入了關(guān)鍵階段。

不僅是地方政府,銀行也在試探監(jiān)管層的限貸底線。據(jù)錢江晚報報道,本周杭州多家銀行下調(diào)了房貸利率,首套房貸利率較基準(zhǔn)利率從上浮15%-20%,下調(diào)至上浮10%。放款速度也在加快,多家銀行表示只要手續(xù)齊備,7個工作日即可放款。

網(wǎng)絡(luò)金融服務(wù)公司融360發(fā)布的《2018年9月中國房貸市場報告》顯示,9月全國首套房貸款平均利率為5.7%,創(chuàng)年內(nèi)新高,但增幅連續(xù)4個月下降。


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