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房租上漲資本“圈地”成幕后推手?監(jiān)管層要有“大動作”了

  • 2018年8月23日 YeShiMei來源:央視財經 711 42
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房租上漲資本“圈地”成幕后推手?監(jiān)管層要有“大動作”了。

在深圳工作了三年的李女士,和兩個朋友合租在深圳南山的一個小區(qū),三年前兩房的租金為4500元/月,加上物管水電,每月花費約5000元?,F在合同快到期了,房東一下將房租上漲了20%。她表示,她所在小區(qū)兩房的房租沒有低于6500元的了,隔壁的公寓一房一廳房租已經達到了5500元/月。

何開杰從事租賃市場多年,他告訴記者,每年的暑期畢業(yè)季都是租房的旺季,平均每年會漲價約10%,月租漲幅在200-300元之間,區(qū)域地段不同可能略有不同,但今年的漲幅大大超過往年的幅度。

深圳某房地產中介 何開杰:比較去年,今年至少漲了20%左右,這是一個租房交易量。以福田中心區(qū)為例,黃埔雅苑小區(qū),在5、6月份之前,70多平米的兩房市場的租金最便宜的在8500元、9000元,好一點的10000元。但在7月份過后到現在, 市場的租金大概要在10000-13000元。個別的話,三期的兩房可以租到14000元,租金漲了20%到30%。

深圳中原地產研究中心數據顯示,近兩年來,深圳各區(qū)房租均呈現出上漲的態(tài)勢。樂有家數據顯示,2018年上半年深圳租賃市場成交量顯著走高,環(huán)比上漲12%,同比大漲33%。

中國城市經濟專家委員會副主任 宋?。哼@兩年來調控政策直接針對買賣市場,所以這一塊市場的交易者受到了收縮,很多原來打算買房居住的人,就跑到租房市場去,加大了租房市場的需求。

中原地產數據顯示,隨著核心區(qū)域的城中村租金上浮壓力大,選擇逃離的人群較多,造成了福田、南山上半年的租賃占比下滑顯著。更多人選擇到租金較低的龍崗、鹽田租房,上半年龍崗租賃占比占到全市的三分之一。以一套65平兩房為例,福田、南山租金約為6700元,龍崗租金僅約3300元,不到福田南山的一半。

房租價格不透明 房東中介齊漲價

據數據統(tǒng)計顯示,深圳租房市場規(guī)模超千億,高達78.2%的年輕人租房,占深圳常住人口的三成。農民房、長租公寓及普通租賃房到底哪種漲得最厲害?

“長租公寓”是近幾年房地產市場出現的新興行業(yè),是將業(yè)主房屋租賃過來裝修改造,配齊家具家電,以單間的形式出租。

記者來到位于深圳南山科技園的某長租公寓,在一棟約10余層的大廈,公寓占據大廈4-5層。據了解,目前店里一居室40平的單間價格為4500元-5000元不等,據工作人員介紹,該公寓針對的是21-35歲租房人群,目前的入住率基本是100%。

業(yè)內人士介紹,長租公寓一開始投入的成本較高,為破解投入大、盈利難的困境,長租公寓項目租金一般比周邊民房平均租金貴15%以上。但從記者走訪中獲悉,最近在上漲預期下,一些普通租賃房的價格也在上漲。不少中介反應,近期房屋租賃市場價格走高,中介從業(yè)主手里租房價格也相應提高。

深圳美聯物業(yè)全國研究中心總監(jiān) 何倩茹:長租公寓帶動了住宅租金上漲,這個趨勢是非常明顯的。因為有很多房東會看到為什么我旁邊的這一個公寓可以租到6千,我只租3千,這是不平等的。他們會在租金方面上加租。對于一般租房的市民來講,其實沒什么議價權,只有選擇租或者不租。

資本涌入長租公寓“跑馬圈地”

過半房源被壟斷

在房租上漲中,鏈家自如、蛋殼公寓、我愛我家相寓等為代表的長租公寓到底是怎么運作?這背后是誰推高了房租?

記者檢索發(fā)現,自如把該房子裝修后,把客廳隔斷改成5個獨立房間出租,每個房間按照面積大小月租在1800元至2700元之間,加起來每月租金可達到11500元左右。在安居客上查詢得知,上述同等面積,如果帶裝修整套出租目前的市價為每月9500元左右。記者調查發(fā)現,同一個小區(qū),同樣的戶型,裝修差距不大,但中介托管的房源比非托管的房源貴20%左右。

深圳某房地產中介 肖超:前兩年,它有可能僅僅是只能回本,或者是不會賺錢。除去所有的裝修成本和一些中間的空租期什么的,其實最賺錢的是后面的三到五年的時間。

據不完全統(tǒng)計,鏈家自如擁有房屋40萬間,8棟自如寓,遍布北京、上海、深圳、杭州、南京,超過100萬租客;

蛋殼公寓從2015年初創(chuàng)立至今,已進入北上廣深等8地,管理超過17萬間公寓;

2017年年末,我愛我家旗下相寓共擁有27萬套、55萬間房屋。

中國城市經濟專家委員會副主任 宋丁:由于租賃市場的大發(fā)展,很多的資本力量,它希望在這個基礎上殺入到租賃市場上來,將來賺這桶金。那怎么賺?現在就搶市場,大家爭奪房源,結果是你也要進,這個資本也要進。進的結果是,把整個的租賃市場的原始價格炒高了。

事實上,除了長租公寓這類的租賃企業(yè)之外,近年來,有著不少機構或者個人也看準租房市場做起了二房東。從事傳統(tǒng)租賃市場多年的肖超告訴記者,直接通過業(yè)主放盤給他們的房源越來越少,目前他手上有60%的房源,都是機構集中收集房源進行裝修,再放到他們中介門店統(tǒng)一收租。

目前在租賃市場的業(yè)務很大部分都是通過各類大小不一的中介機構低價囤房,裝修后高價出租,賺的是租金上漲的差價。業(yè)內人士介紹,當下租賃市場超過一半房源已經被各種租賃代理機構壟斷,最大的租賃機構已經控制幾十萬套房源。

房租上漲引監(jiān)管層關注

深圳租房“雙限”政策或將出臺

在國家政策倡導“租購并舉”之后,長租市場就成為一個被資本競相追逐的風口。與此同時,蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)?;赓U企業(yè)的“跑馬圈地”,行業(yè)競爭進入白熱化狀態(tài)。

今年1月份,自如A輪融資40億,估值超過200億元。

目前市場上已有近20家房企成功發(fā)行了住房租賃資本化產品,規(guī)模千億元。

據悉,8月17日,北京市有關監(jiān)管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等住房租賃企業(yè)負責人。約談會明確要求住房租賃企業(yè):不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

8月19日,北京市房地產中介協(xié)會召開座談會,自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負責人參加,共同承諾落實“三不得”要求,并承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

深圳市房地產研究中心主任 王鋒:深圳市在7月底出臺了整頓房地產市場亂象的一個通知,將租賃市場的亂象整治也列入房地產市場亂象整治的一個重要措施。在穩(wěn)定租金方面,主管部門現在正在先行先試,探索限價租賃房制度,特別對于新出讓的一些用地建設的租賃住房,包括的一些配建的一些房地產項目,配建的這些租賃住房。那么,今后采取限定租金,限定租期等等,雙限方式來穩(wěn)定租賃市場。

鏈家研究院預測2020年,住宅存量將達2.75億套,且將有8700萬套房流入租賃市場,如此龐大的資產管理需求將利好中介出租企業(yè)。目前我國的租賃市場并不健全,住房租賃市場仍以個體房東為主體,機構參與者缺少,導致專業(yè)租賃經營業(yè)務發(fā)展相對滯后。

深圳市房地產研究中心主任 王鋒:必要的時候,對于這些租賃市場的專營機構,對于它的租金價格我們要進行備案管控。像房地產市場對于限價的這些手段,建議用到租賃市場的價格管控中,這樣防止企業(yè)惡性競爭,哄抬租賃價格。


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