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南昌一小區(qū)現(xiàn)46萬“天價車位” 合法嗎?

  • 2018年7月12日 FanTianQing來源:鳳凰資訊 1053 67
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7月10日,南昌市紅谷灘聯(lián)泰天悅樓盤首日向業(yè)主售賣地下車位,標準車位每個售價28萬元,子母車位則高達46萬元。


地下空間確認權(quán)屬后才可銷售

熟悉房產(chǎn)市場的業(yè)主表示,政府對房價進行限價,房價表面上是“穩(wěn)定”了,但購房者的成本卻沒有減少。甚至有些樓盤,采取捆綁車位的方式售樓,且必須是先一次性付清車位款再簽購房合同,同時車位款不計入購房合同。

針對業(yè)主的質(zhì)疑,7月10日,聯(lián)泰天悅售樓部營銷負責人介紹,當時政府對該樓盤限價1.47萬元/平方米,而樓盤的正常成交價應(yīng)該在1.85萬元元/平方米,每平方米相差4000元左右。“我們僅今年就賣了10萬平方米,限價前后相差4億元,靠車位提價根本補不回限價帶來的影響?!?/p>

2014年南昌就出臺了《南昌市城市地下空間開發(fā)利用管理辦法》,規(guī)定地下空間建筑物應(yīng)當經(jīng)初始登記確認權(quán)屬后方可銷售、出租。“聯(lián)泰天悅地下車位沒有產(chǎn)權(quán),開發(fā)商這樣賣車位究竟有沒有法律依據(jù)?”針對業(yè)主的這一質(zhì)疑,樓盤相關(guān)人員沒能給予回應(yīng)。

出讓使用權(quán)和售賣實為偷換概念

7月10日,記者從聯(lián)泰天悅出具的《車位使用協(xié)議書》上看到,開發(fā)商向小區(qū)業(yè)主協(xié)議出讓地下車位固定使用權(quán),業(yè)主須一次性付清車位使用費。關(guān)于車位權(quán)證辦理,該協(xié)議書注明,南昌市尚未出臺辦理地下及半地下車位產(chǎn)權(quán)證、土地證和車位使用權(quán)證的政策,不能辦理該車位產(chǎn)權(quán)證、土地證或車位使用權(quán)證。協(xié)議還注明,車位使用年限自協(xié)議簽訂之日起至2076年。

“這就是開發(fā)商偷換概念,一次性付清使用費等同于購買車位,只是沒有產(chǎn)權(quán)罷了?!毙^(qū)熟悉法律條款的業(yè)主認為,該協(xié)議上有相關(guān)的違約責任劃分,從法律意義上講就等同于合同。所以該協(xié)議從本質(zhì)上看就是一個年限為70年的租賃合同。

業(yè)內(nèi)人士表示,《合同法》中明確規(guī)定了,租賃合同最長期限為20年,超過該期限將不受法律保護。業(yè)主質(zhì)疑,這樣的《車位使用協(xié)議書》是否受法律保護?

開發(fā)商無權(quán)處置業(yè)主共有的車位

相關(guān)房產(chǎn)律師認為,小區(qū)車位大體上有三種,有產(chǎn)權(quán)車位、人防車位、無產(chǎn)權(quán)車位?!暗谌N最復(fù)雜,要看開發(fā)商的建安成本,比如開發(fā)商在計算公攤面積時是否已經(jīng)把地下車位建筑面積計算在內(nèi);把建造地下車位的成本核算在住宅開發(fā)成本內(nèi),小區(qū)在規(guī)劃時是否明確車位作為公共配套設(shè)施的功能?!甭蓭煴硎?,由原建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》規(guī)定,商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。而公用建筑面積組成就包括地下室等。

“若開發(fā)單位將屬于業(yè)主共有的地下車位私自出售或出租,開發(fā)商屬于無權(quán)處分人,業(yè)主有權(quán)向法院申請撤銷這些共有車位的買賣合同或租賃合同,也可以將租賃所得收益歸業(yè)主所有?!甭蓭熝a充說。

此外,根據(jù)我國新出臺的《物權(quán)法》規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主需要。律師表示,“滿足”的意義在于,有購買能力的業(yè)主可以購買,沒有能力購買的則可以租用?!爸毁u不租,違背了小區(qū)地下車庫作為小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃初衷”。

至于具體價格,原則上應(yīng)當由雙方當事人協(xié)商來決定。開發(fā)商應(yīng)當依據(jù)誠信原則,以市場價為依據(jù)。

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