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北京2018年房價預測 北京樓市成交量呈下降趨勢但房價依然堅挺

  • 2018年5月9日 chinairnwz來源:互聯(lián)網(wǎng) 1091 70
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北京樓市

  北京房價走勢(新房)

北京房價走勢(新房)

  北京05月新房均價 42148 元/m2 環(huán)比上月增長 ↑ 0.49%

  北京04月新房均價 41941 元/m2

  北京當前在售樓盤 453 個

  北京房價走勢(二手房)

北京房價走勢(二手房)

  北京5月二手房均價 54549 元/m2

  北京4月二手房均價 54539 元/m2

  環(huán)比上月上漲 0.02% ↑,同比去年同期上漲 2.83% ↑

  現(xiàn)在房價回歸到2016年9月的水平,價格已經(jīng)保持幾個月的穩(wěn)定狀態(tài),如今購房只要考慮區(qū)位和首付預算?!辨溂疑系氐昴持脴I(yè)顧問對《財經(jīng)》新媒體記者說。4月10日,《財經(jīng)》新媒體記者走訪北京各大中介發(fā)現(xiàn),2018年第一季度北京二手房價格處于穩(wěn)定水平,調(diào)價房源只占到20%左右。

  來自云房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計顯示,2018年第一季度北京二手房成交均價在60000元/平方米左右,成交28996套,成交量呈現(xiàn)同比下降,環(huán)比上升的趨勢,其中3月網(wǎng)簽量達11108套,為去年4月份以來最高值。相對于二手房成交量激增,一季度新建商品房住宅成交均價持續(xù)跌落至35204元/平方米,成交5169套,成交量同比環(huán)比均呈現(xiàn)大幅下降趨勢。

  二手房市場復蘇 供需均現(xiàn)增長趨勢

  2018年一季度北京房價預期表現(xiàn)穩(wěn)定,沒有出現(xiàn)區(qū)域分化現(xiàn)象。據(jù)鏈家網(wǎng)成交系統(tǒng)統(tǒng)計顯示,北京二手房價格保持60000元/平方米左右,1-3月參考均價分別為59452元/平方米、59579元/平方米、60357元/平方米。從具體區(qū)域來看,3月份懷柔、密云、平谷、亦莊四個區(qū)域二手房掛牌均價出現(xiàn)較大幅度的漲跌,懷柔區(qū)掛牌均價下跌7391元/平方米,密云區(qū)下降4844元/平方米,平谷區(qū)降1747元/平方米,亦莊區(qū)則上漲919元/平方米,其他區(qū)域漲跌幅度均小于500元/平方米。

  4月份二手房交易市場波動性依然存在。據(jù)昌平區(qū)某房產(chǎn)置業(yè)顧問介紹,二手房供需呈現(xiàn)增長趨勢。由于出售者急于置換房源,售房者以此為標準上調(diào)房價預期,致使最近一周成交的三套同樓連層同戶型的精裝房源,分別以465萬、480萬、501萬成交。對于搶到低價房源的購房者而言,最多可節(jié)省4285元/平方米。

  值得關注的是,2018年3月二手房新增房源量22603套,自2017年4月首次超過2萬套,3月帶看量為512035次,首次破五萬次,供需均呈現(xiàn)一年內(nèi)最高水平。許小樂表示,隨著成交量的好轉,業(yè)主預期增強,在交易過程中漲價的比例增多,外加入市需求的增多,致使成交均價出現(xiàn)止跌,逐漸趨穩(wěn)的情況。

  新房成交量下滑 共有產(chǎn)權房成主力軍

  來自云房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,一季度新房成交5169套,同比下降74.7%,環(huán)比下降64.89%;成交均價為35204/平方米,同比下降5.7%,環(huán)比下7.3%。

  “317新政”實施后對平抑房價、降溫樓市、引導市場回歸理性,起到了顯著的效果。雖然2018年第一季度新房成交環(huán)比2017年有下滑趨勢,但是這并不能反應真實的市場狀況。因為很多購房者在等待限競房的落地和開盤,從單價、總價和地段上限競房更具有優(yōu)勢,滿足首改為主的人群的需求,造成一部分購房者持幣觀望的態(tài)勢。

  從新增供應量來看,3月新增商品房供應3265套,環(huán)比上漲60.28%,同比上漲27.04%?!?17新政”之后,自2017年4月至今,已有8個月供應套數(shù)大于成交套數(shù),尤其2017年6月供應量出現(xiàn)一年峰值達到8137套,比2018年第一季度成交套數(shù)多2968套。新增供應中共有產(chǎn)權房熱度不減,未來還將有限競房入市,一定程度上可見,購房者買賬的不在于新房供應的量上,而在于品類是否適合入手。

  北京市住房保障辦公室于近日發(fā)布《關于新發(fā)北京市2018年第一批政策性住房建設計劃的通知》提及,2018年北京第一批建設的125個保障房項目,涉及17萬套房源,其中公租房1.4萬套、棚改安置房11.7萬套、共有產(chǎn)權住房3.9萬套。從京房字的購房群對此消息的反應來看,購房群體普遍在關注各區(qū)域的共有產(chǎn)權房,對其有強烈的購房意愿。

  共有產(chǎn)權房屬不完全產(chǎn)權,對于購房者資格來說,優(yōu)先本區(qū)戶籍和本區(qū)就業(yè)人口,非京籍本區(qū)就業(yè)也優(yōu)先。據(jù)我愛我家集團市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,3月中上旬(3月1日~3月20日)成交最多的項目為共有產(chǎn)權房項目,中鐵碧桂園共有產(chǎn)權房以246套的占據(jù)成交榜單第一位,但另一方面共有產(chǎn)權房也拉低了樓市整體均價水平。

  有關即將入市的限競房,據(jù)公開資料顯示,目前北京成交限競房地塊超過50宗,其中17個限競房項目已對外公布案名,由于售價被限定,允許京籍單身者有一套,京籍已婚者有兩套,非京籍無房者連繳納五年社保和納稅,可參與搖號,相對寬松的資格和低總價對于購房者來說極具吸引力。

  記者走訪昌平區(qū)首開國風美唐和領袖慧谷售樓處發(fā)現(xiàn),兩項目均計劃于4月中旬開盤,因首開國風美唐房源有限,不排卡參與搖號基本無剩余房源可選,領袖慧谷也出現(xiàn)類似情況。截止2018年4月9日,55套房源已排卡到90多號。

  “已向有意象的購房者推薦稍晚些開盤的房源,購房需求并未在3月小陽春后削減?!笔组_國風美唐置業(yè)顧問告訴《財經(jīng)》新媒體記者,因限價的要求,開盤價格并未提價與去年持平。

  “多元化產(chǎn)品供應,對購房者而言,選擇的機會越來越多。購買商品房不在是惟一解決住房問題的渠道,房價的漲幅會越來越小。市場在不斷向買方市場邁進,價格波動也會越來越小?!北本┦蟹康禺a(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池說。

  趙秀池進一步表示,限競房是開發(fā)商拿地的前置條件,限競房供應增加會降低市場預期,進而對平抑房價起到一定作用。開發(fā)商要想辦法降低成本,需要提供增值服務來取得盈利。

  對于購房者所擔心的限競房和共有產(chǎn)權掛鉤,郭毅解釋道,限競房雖然一部分可能劃歸共有產(chǎn)權,政府有一定的產(chǎn)權份額,但并沒有改變限競房商品房的屬性。共有產(chǎn)權是封閉循環(huán)的,商品房可面向市場對外銷售,增值空間不一樣,所以限競房未來仍然是購房者考慮的重點范疇。

  朝陽房價走勢

  海淀房價走勢

  豐臺房價走勢

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  東城房價走勢

  西城房價走勢

  資本加碼布局住房租賃市場 對商品房沖擊有限

  去年11月《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》印發(fā),提出5年時間北京將供應1000公頃集體土地,用于建設集體租賃住房,平均每年供地任務量約200公頃,此舉正是“租售并舉”政策的落地,吸引金融機構、房企紛紛加入租賃市場。

  對于目前火熱的租賃市場,趙秀池認為,在高房價下租房劃算,如果租房居住也能得到均等化的公共服務,就剛需而言,租賃住房完全可以替代產(chǎn)權房。尤其是多家銀行推出租房貸業(yè)務,能夠幫助長租者鎖定租金,以較低的租金簽約,使租賃關系更加穩(wěn)定。

  租賃市場是否會對商品房造成沖擊呢?融360房貸分析師湯傳堯指出,租賃房屋市場對于商品房市場不會有很大沖擊,租房和買房不僅要算經(jīng)濟賬,還有其他層面的訴求。在中國人傳統(tǒng)觀念里,擁有產(chǎn)權住房非常重要。對于租房貸款的出現(xiàn),有助于租房者緩解短期的租金支出壓力,租房體驗更好,促使更多居住需求在租房市場沉淀下來。

  據(jù)悉,目前北京大多數(shù)銀行首套房貸利率上浮10%,二套房在20%左右,預計后續(xù)還會小幅上漲。

  北京新房持續(xù)低迷

  數(shù)據(jù)顯示,4月份北京新建住宅簽約1161套,連續(xù)4個月新建住宅簽約量低于1200套,而這是有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計之后,第一次出現(xiàn)這種情況。

  對此,分析人士指出,北京新房成交持續(xù)低迷,主要是短期內(nèi)供應不足,例如4月份北京商品房僅新增供應187套,創(chuàng)下近年來新低;同時,大量持幣客群仍在等待更多共有產(chǎn)權房及限價房的上市。

  根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)顯示,今年前4個月北京共審批通過22個住宅項目的預售證,較去年同期新建住宅的預售證獲批率下降27%,其中4月份僅永豐嘉園一個住宅項目獲批銷售?!氨本┐罅康男陆ㄏ迌r住宅,因為銷售政策未明確而未能入市,只有銷售政策盡快明確,才能有效增加市場供應量。”某業(yè)內(nèi)人士指出。

  業(yè)內(nèi)人士也表示,只有限價房供應開閘放水后,大量持幣客群的消費動力才能被激發(fā),讓北京新房市場真正迎來銷量的復蘇?!澳壳?,剛需客群多在等待較便宜的限價房和更多共有產(chǎn)權房的上市”。

  而在這種背景下,雖然新房整體成交低迷,但改善型需求在近期的新房成交中成為交易主力。4月份,北京別墅及90平方米以上的住宅產(chǎn)品共成交933套,占比達80%。

  北京二手房走出最低谷

  由于新房供應不足,更多的購房人群將目光投向了二手房市場。根據(jù)某研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,4月份北京二手房共成交量13673套,雖然同比仍下滑了19%,但已經(jīng)是近一年來單月成交量最高的月份。

  《證券日報》記者在走訪二手房市場時也了解到,3月份以來,北京各大中介的看房客戶明顯增加,部分小區(qū)的房價出現(xiàn)止跌反彈的跡象?!白罱覀兠刻斓某山涣肯啾茸顟K淡的那幾個月,多了好幾倍?!蹦炒笮椭薪殚T店員工向記者表示。

  同時,記者在這家中介的手機客戶端上看到,位于北三環(huán)海淀區(qū)的某小區(qū),5月4日上架了一套1058萬元的三居室,單價10.4萬元/平方米,掛牌第二天便賣出下架。APP上的帶看記錄顯示,該房源掛牌僅一天時間,便被不同的經(jīng)紀人帶看了98次。而該小區(qū)同戶型住宅去年曾成交2套,總價均低于1058萬元。

  “這套房子其實不算便宜,對口小學海淀民族雖然是百年老校,可在海淀也算不上頂尖的。而單日帶看98次雖然是個別現(xiàn)象,但還是能看出整體市場的回暖,畢竟這在前一段時間是不能想象的。”有資深購房人士稱。

  專家表示,“對于北京房地產(chǎn)市場來說,經(jīng)過了2017年的一系列調(diào)控政策后,最近幾個月政策平穩(wěn),市場成交量筑底,部分剛需逐漸入市,成交量有所恢復,雖然整體價格依然下行,但下行趨勢逐漸放緩,且主要集中在二手房市場”。

  不過,專家也指出,“每年5月份北京的小學會開啟入學信息采集工作,因此3月份至4月份,都是學區(qū)房最重要的交易時間。因此這段時間的市場活躍度有所提高,但影響市場的最主要政策依然是信貸等政策,而其寬松的可能性并不大”。

  同時,上述資深購房人士指出,雖然受多重因素影響,二手房整體市場的走勢尚不明朗,但北京高端二手房的行情肯定不會太差,“北京目前住宅市場最大的客群并不是剛需,而是剛改,這里面也包含了很多高端改善型客戶。由于供應不足,加之限價,高端新房不是誰都能買到的,所以很多人只能去看高端二手房。而優(yōu)質(zhì)高端的二手房,本身保有量也少,大家換房最后肯定也是往好的去換,供需間的不平衡,會讓這類房子的價格更為堅挺一些?!?/p>

  信貸再度收緊

  實際上,從目前的趨勢上看,信貸政策未來仍有收緊的可能,并進一步影響房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。

  本周,包括建設銀行、中國銀行、招商銀行、北京銀行在內(nèi)的10家商業(yè)銀行相繼表示,將把首套房貸款的利率,提升至不低于人民銀行基準利率的1.1倍。二套房貸款利率政策不變,仍為基準利率的1.2倍。

  “按照北京上海的剛需房價簡單測算,貸款25年的剛需從過去的85折優(yōu)惠利率到現(xiàn)在的基準利率甚至上浮,房價即使降低8%左右,對于剛需來說,利率上漲已經(jīng)抵消了這部分降價節(jié)省的資金?!睆垖<冶硎?,“從歷史上看,除了2009年與2015年之后的一段時間,大部分時期首套房的執(zhí)行利率都在6%左右,所以后續(xù)房貸利率或還有上升的空間。而在信貸收緊延續(xù)的周期內(nèi),房地產(chǎn)市場仍會持續(xù)降溫”。

  此外,與貸款利率調(diào)整一起影響市場走勢的,還有上述《通知》的出臺。隨著相關政策的制定接近尾聲,未來一段時間,將有大量的限價房及共有產(chǎn)權房入市,進而提升新房市場的成交量。

  根據(jù)《通知》規(guī)定,限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的,由開發(fā)建設單位按限價規(guī)定自行銷售;比值不高于85%的,由市保障房中心收購轉化為共有產(chǎn)權住房。

  對此,北京房協(xié)副會長、秘書長陳志認為,“總的看,85%的設定比例是經(jīng)過綜合考量和測算的,按這個比例,目前已推出的限房價地塊,經(jīng)初步測算80%左右的項目應該不會被收購,將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售,因此對這類項目總體影響不大”。

  專家也表示,未來有可能產(chǎn)權出現(xiàn)變化的,只有五環(huán)內(nèi)最核心位置的部分房源。

  “總體來說,這份《通知》有助于北京住宅市場價格的穩(wěn)定,壓縮限價房牟利空間的同時,也可以對周邊房產(chǎn)定價產(chǎn)生更積極的引導。”有分析人士稱。

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