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灣仔29平米房價(jià)890萬港元 香港房價(jià)走勢如何?

  • 2018年4月2日 FanTianQing來源:新浪網(wǎng) 756 45
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  • 2018-2023年版房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

    《2018-2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書》為中研普華公司獨(dú)家首創(chuàng)針對(duì)項(xiàng)目投融資咨詢服務(wù)的專項(xiàng)計(jì)劃書。計(jì)劃書分為:行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般水平測算好了行B...

上周,香港有四組數(shù)據(jù)出爐,從中可能看出香港樓市走向的端倪。

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香港房價(jià)走勢如何?

筆者前幾天經(jīng)過皇后大道東的一家房屋中介時(shí)看到,灣仔一處位置很好的29平方米房子,賣價(jià)叫到890萬港元,合每平方米30萬港元。而去年春天這一地區(qū)平均房價(jià)才19萬多港元。當(dāng)然,這可能是一個(gè)極端的例子,并不能代表香港整體房價(jià)走勢。

上周,香港有四組數(shù)據(jù)出爐,從中可能看出香港樓市走向的端倪。首先是反映香港二手樓價(jià)走勢的兩組數(shù)據(jù)。3月29日,中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL報(bào)174.94點(diǎn),再創(chuàng)新高,按周升0.54%,連升兩周共2.4%。

同日,香港差晌物業(yè)估價(jià)署編制的整體私人住宅指數(shù)的最新數(shù)據(jù)是364.1點(diǎn),按月升1.6%,屬于連續(xù)第23個(gè)月上升,為歷來最長升浪。自2016年11月起至今,該指數(shù)累計(jì)16個(gè)月創(chuàng)歷史新高,樓價(jià)按年累計(jì)升幅達(dá)16%。也就是說,最近這16個(gè)月里,香港樓市每月都在創(chuàng)新高,每月都有不一樣的價(jià)格。

具體看,香港大戶型價(jià)格漲得更快。主要反映豪宅(大戶型)市況的CCL(大型單位)最新報(bào)182.90點(diǎn),連續(xù)兩周創(chuàng)歷史新高,指數(shù)按周升4.83%,連升3周共7.34%,明顯跑贏中小戶型。事實(shí)上,按最新一輪升市21周來計(jì)算,CCL錄15升6跌,其中8次創(chuàng)新高,累計(jì)上漲16.27%,明顯高于同期的總體CCL和中小型CCL,前者為累計(jì)上漲10.22%,后者累計(jì)上漲8.99%。

從今年第一季度香港房屋價(jià)格走勢圖可以看出,首季房價(jià)逐月上升,中小戶型房屋價(jià)格在3月份升勢趨緩,大戶型房屋上升曲線在3月份卻變得陡直,直線上升。

如果僅僅從香港本地樓市供需的基本因素看,房價(jià)走勢符合其內(nèi)在邏輯。土地供應(yīng)沒有大的改觀,二手樓供應(yīng)仍然緊張,賣方敢于叫價(jià),買家趨之若鶩。再加上政府預(yù)算案里沒有提到今年要對(duì)樓市出臺(tái)調(diào)控措施,使市場大為放心。香港分析師認(rèn)為樓市升浪將持續(xù)。但是,香港是一個(gè)小而開放的市場,極易受外界因素影響,雖然樓市的供需主體是本地企業(yè)和本地居民,但是資金價(jià)格不是本地所能夠決定的。

進(jìn)入3月份,美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息開始啟動(dòng),拉大兩地利差,必然帶動(dòng)香港資金利率上升,這就意味著樓市按揭貸款利率的上升。如果全球金融市場波動(dòng)加大,大量資金從香港外流,本地利率上升速度可能加快。而重要的是,對(duì)香港樓市影響最大的單個(gè)因素就是按揭貸款利率。

上周,還有兩組數(shù)字可以引證利率對(duì)香港樓市潛在的影響。一個(gè)數(shù)據(jù)是,與樓市按揭相關(guān)的一個(gè)月同業(yè)拆息連續(xù)第五日上揚(yáng),上周三更是升穿1厘水平,雖然其中有季節(jié)因素,但是趨勢引人關(guān)注。另一個(gè)數(shù)據(jù)是,金管局在上周三發(fā)布的《貨幣與金融穩(wěn)定情況半年度報(bào)告》提出,香港家庭負(fù)債占本地GDP的比率于去年第四季度升至70.2%,創(chuàng)下新高。報(bào)告認(rèn)為,隨著樓價(jià)上升,置業(yè)負(fù)擔(dān)進(jìn)一步趨緊,樓價(jià)與收入比率及收入杠桿比率也同步上升。樓價(jià)收入比率由2016年第四季度的15.9,升至去年同期的16.4,高于1997年的高峰值14.6,收入杠桿比率也升至74.1%,遠(yuǎn)高于50%的長期平均值。

綜合這四組數(shù)據(jù)可以看出,目前香港樓市出現(xiàn)了樓價(jià)上升、住房按揭利率上升和家庭負(fù)債上升三者并存的現(xiàn)象,而從趨勢看,這三者的關(guān)系是互為惡化的“緊運(yùn)行”關(guān)系,緊張而又脆弱。一旦國際金融市場出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng),使資金利率以較快速度上升,后果顯然并不樂觀。就像香港金管局所說,目前香港住宅物業(yè)市場前景仍不明朗,短期樓市可能還有支撐因素,但長遠(yuǎn)而言仍面臨一些阻力。

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