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“租購并舉”政策風(fēng)起 長租公寓市場競爭激烈

  • 2018年3月23日 ZhouXun來源:中國證券報 1484 98
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2017年以來,隨著存量房時代的到來,長租公寓市場更是打響了拼速度、上規(guī)模的“競賽”。

“租購并舉”政策風(fēng)起 長租公寓市場競爭激烈

2015年以來,隨著“租購并舉”政策風(fēng)起,大型房企、中介機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)、創(chuàng)業(yè)公司大舉進(jìn)軍長租公寓市場。特別是2017年以來,隨著存量房時代的到來,長租公寓市場更是打響了拼速度、上規(guī)模的“競賽”。

一邊是短期內(nèi)難以上漲的租金,一邊是不斷上漲的拿房成本,長租公寓目前盈利困難。但是,對于加快布局的長租公寓巨頭而言,上規(guī)模才是當(dāng)務(wù)之急,因為“只有加快上規(guī)模,才有資格賭明天?!倍谑袌黾涌煜磁频谋尘跋拢坶L遠(yuǎn),如何完善盈利模式、降低成本、通過金融支持促進(jìn)長租公寓發(fā)展成為內(nèi)業(yè)思考的問題。

規(guī)模躥升

從天壇東門地鐵站C口出來,步行10分鐘左右,有一座7層小樓。這里原是一家叫做“愛華賓館”的老牌三星級酒店,一年前被萬科旗下長租公寓品牌泊寓拿下,修葺一新,并于日前開門迎客。記者到店里的時候,負(fù)責(zé)人曉嵐正忙得不可開交,“這是我們在北京的第7家門店?!?/p>

作為最早進(jìn)軍長租公寓市場的房企,萬科早在2015年初便開始試水,并于2016年5月推出泊寓品牌,此后便走上了迅速擴(kuò)張的道路。在近期舉行的臨時股東大會上,萬科董事局主席郁亮表示,萬科在長租公寓市場已布局3年,目前在29個城市擁有10.3萬間客房,其中開業(yè)3萬間。

泊寓的迅速崛起,成為眼下長租公寓市場極速擴(kuò)張的一個縮影。尤其是住房租賃市場最為發(fā)達(dá)的北京、上海、廣州和深圳四個一線城市,大大小小的長租公寓品牌忙著安營扎寨,殺得不亦樂乎。據(jù)統(tǒng)計,截至2017年底,上述四個城市的集中式長租公寓品牌達(dá)300多個,管理房間數(shù)量超過200萬間。

不僅如此,杭州、成都、南京、武漢等二線城市的長租公寓市場發(fā)展同樣如火如荼?!?014年我們剛創(chuàng)業(yè),杭州只有5個長租公寓品牌,房間數(shù)加起來1萬間左右。現(xiàn)在杭州僅本地品牌就達(dá)30多個,另外還有40多個全國品牌,房間數(shù)估計有50萬間。”杭州本地長租公寓品牌達(dá)人嘉公寓創(chuàng)始人徐詩亮告訴記者。

在大大小小的長租公寓品牌中,以萬科旗下的泊寓為代表的“地產(chǎn)派”發(fā)展勢頭最為迅猛。據(jù)統(tǒng)計,目前排名前30位的房企中,已有1/3以上涉足長租公寓市場。此外,以鏈家旗下的自如為代表的“中介派”,以如家旗下的逗號為代表的“酒店派”,以魔方為代表的“創(chuàng)業(yè)派”也各雄踞一方,整個長租公寓市場形成“四大門派”分庭抗禮的局面。

“四大門派”角力的同時,各路資本也在背后推波助瀾。1月16日,自如宣布完成40億元A輪融資,成為業(yè)內(nèi)最大規(guī)模的單筆融資;2月6日,鼎寓宣布獲得1000萬元的Pre-A輪融資;2月26日,蛋殼公寓宣布獲得1億美元B輪融資,旋即開啟新一輪擴(kuò)張……

這種勢如破竹的情景放到2015年之前絕難想象。

讓長租公寓一飛沖天的是政策東風(fēng)。2015年1月6日,住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》后,一系列鼓勵和支持住房租賃市場發(fā)展的政策徹底激活了長租公寓市場。到2017年,隨著九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,以及十九大報告進(jìn)一步明確租購并舉的住房政策,長租公寓市場驟然爆發(fā)。

政策嗅覺最敏銳的地產(chǎn)開發(fā)商對于長租公寓態(tài)度的轉(zhuǎn)變最能說明這一點。徐詩亮清楚地記得,“2014年剛創(chuàng)業(yè)那會兒,我拜訪了杭州德圣地產(chǎn)、北京石榴集團(tuán)等幾家房企。如果房企加入進(jìn)來,對行業(yè)格局的沖擊肯定是最大的。當(dāng)時它們對于長租公寓還沒什么興趣,結(jié)果2015年一下子就起來了,現(xiàn)在已后來居上成為發(fā)展勢頭最猛的一股力量。”

同時,人口向一線和核心二線城市集聚、晚婚晚育等因素導(dǎo)致的首次購房年齡推遲,也令長租公寓市場發(fā)展前景被紛紛看好。鏈家研究院對北京、上海的租房市場調(diào)查顯示,2013年-2016年,居民首次購房年齡從30歲推遲到34歲。預(yù)計到2025年,中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元,到2030年將會超過4.6萬億元。

在此背景下,2018年以來,新一輪競賽打響了,特別是實力雄厚的地產(chǎn)開發(fā)商更是氣勢洶洶。其中,萬科的目標(biāo)是2018年達(dá)到15萬間,旭輝的目標(biāo)是2018年簽約6萬間,碧桂園則在去年底設(shè)定了“三年內(nèi)發(fā)展100萬套長租公寓”的目標(biāo),佳兆業(yè)計劃三年內(nèi)打造10萬間長租公寓,保利地產(chǎn)計劃三年內(nèi)完成30萬套長租公寓。

這樣的競賽自然需要金融產(chǎn)品的彈藥支持。于是,適合國內(nèi)長租公寓市場的類REITs產(chǎn)品應(yīng)運而生,并一下子成了市場寵兒。自去年10月新派公寓推出的國內(nèi)首單長租公寓類REITs產(chǎn)品在深交所發(fā)行后,保利、招商蛇口、旭輝等類REITs產(chǎn)品先后獲批,碧桂園更是推出了高達(dá)百億元規(guī)模的類REITs產(chǎn)品。

“類REITs產(chǎn)品非常適合長租公寓市場,它可以對標(biāo)的資產(chǎn)的運營現(xiàn)金流和物業(yè)處置收益等進(jìn)行評估,提升整體的信用估值,解決長租類資產(chǎn)估值難、融資難等問題。”為新派公寓發(fā)行國內(nèi)首單長租公寓類REITs產(chǎn)品的渤海匯金相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國證券報記者,“現(xiàn)在很多房企表達(dá)了相關(guān)意向,預(yù)計2018年會有更多產(chǎn)品推出來,我們在積極對接這類項目?!?/p>

贏利不易

作為大型房地產(chǎn)開發(fā)商的旭輝集團(tuán)在2016年殺入市場,推出長租公寓品牌領(lǐng)寓。旭輝集團(tuán)CEO林峰告訴中國證券報記者,長租公寓的異軍突起可以解決目前租房市場的很多“痛點”,“以前供給端都是個人房東,存在裝修不達(dá)標(biāo),服務(wù)跟不上,社區(qū)空間小,租期不穩(wěn)定等問題,長租公寓則是統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理、公共空間大、租期穩(wěn)定?!?/p>

不過,長租公寓有自己的“痛點”,那就是租金高。中國證券報記者發(fā)現(xiàn),長租公寓的租金一般比周邊同類型的租賃住宅高20%左右,一位來長租公寓看房的女士相中了一套兩居室,她告訴記者,對公寓各方面都很滿意,唯一讓她猶豫的是,每月5000元的租金太貴了。

即便如此,長租公寓如果選址恰當(dāng)、找準(zhǔn)目標(biāo)人群,仍能保證不錯的出租率。曉嵐告訴記者,“泊寓天壇店針對的人群是在周邊上班的律師和醫(yī)生,他們收入水平較高,對通勤的要求也很高,我們還沒正式開業(yè),預(yù)租率就達(dá)到七成。我之前負(fù)責(zé)的泊寓舊宮店,出租率幾乎達(dá)到100%,可以說是一房難求?!?/p>

租金高、出租率高的長租公寓,大部分卻陷入了“賠錢賺吆喝”的尷尬境地。

“長租公寓盈利難的主要原因是成本太高。”徐詩亮給記者算了一筆賬,“從占租金收入的比重來看,拿房成本是最大頭的,一般占到55%-65%;裝修是一次性投入,按照5年進(jìn)行攤銷,占12%-15%;運營成本也很高,占比在20%-25%。此外,還有稅費、折舊等成本。如果成本稍微控制不好就幾乎不賺錢甚至虧損?!?/p>

特別是拿房成本,華菁證券指出,入住率在95%的情況下,拿房成本達(dá)到租金收入的60%,則息稅前利潤率為0。但現(xiàn)實是,隨著競爭的加劇,拿房成本被不斷推高,不少長租公寓的拿房成本已經(jīng)占到租金收入的七成以上。徐詩亮表示,為搶奪房源,不僅同行打得頭破血流,還要從經(jīng)濟(jì)型酒店等競爭對手那里虎口奪食。

“這里原來是一家經(jīng)濟(jì)型酒店,近兩年才改造成長租公寓。”在介紹一家位于北京石榴莊附近的長租公寓時,整租物業(yè)中介李文說,“這兩年經(jīng)濟(jì)型酒店飽和之后,拿房的熱情和能力都不行了。此消彼長的是,長租公寓經(jīng)營者拿房意愿強(qiáng)、動作猛,不少房源都被他們搶走?!?/p>

在長租公寓市場,根據(jù)房源不同可以分為兩種模式:一是重資產(chǎn)模式,房企拿自有物業(yè),或者通過發(fā)行類Reits產(chǎn)品收購的物業(yè)投入市場;二是輕資產(chǎn)模式,也就是通過租賃物業(yè)投入市場的“二房東”模式。相對而言,重資產(chǎn)模式在成本、租期等方面有一定的優(yōu)勢。但林峰認(rèn)為,為滿足擴(kuò)張速度的需要,未來一定是輕重兩條腿走路。

無論是哪種模式,徐詩亮指出,長租公寓的成本模型是一樣的,所以拿房成本的不斷上漲對于每一個長租公寓品牌而言,感受是一樣的。

與此同時,供給端的成本上漲很難在短時間內(nèi)向需求端轉(zhuǎn)移?!跋鄬τ诓粩嗌蠞q的成本,長租公寓的租金收入實際是偏低的,但對于租戶而言,這樣的租金又是偏高的。租金高低與居民收入水平息息相關(guān),所以很難在短時間內(nèi)通過提高租金來提升盈利水平?!眰I(yè)我愛我家高級研究員孔丹對記者表示。

眼下有不少金融機(jī)構(gòu)推出了針對個人住房租賃的貸款產(chǎn)品,試圖解決長租公寓租金支付能力不足的“痛點”,但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,租賃貸款并不能真正提升長租公寓需求端的支付能力,“居住是基本的生存需求,如果租房都選擇貸款,那么不僅不符合中國人的傳統(tǒng),也不利于房地產(chǎn)的理性消費。”

成本在上漲,租金卻難漲,被兩頭夾擊的長租公寓品牌只能看著利潤被一點一點蠶食。

但是,對于實力雄厚的長租公寓龍頭,特別是財大氣粗的“地產(chǎn)派”而言,當(dāng)務(wù)之急并不是盈利,而是要先把規(guī)模做起來。萬科A董事局主席郁亮表示,從回報率來說,泊寓能夠達(dá)到1%-2%的回報率就已經(jīng)很滿意了。龍湖集團(tuán)旗下的長租公寓品牌冠寓CEO韓石稱,龍湖集團(tuán)更關(guān)注的是把產(chǎn)品做好,三年內(nèi)不考慮盈利問題。

因為,在長租公寓市場的未來競爭中,不先從規(guī)模上建立起壁壘,是沒有資格談利潤的?!伴L租公寓雖然毛利率不高,但當(dāng)規(guī)模做得足夠大時,利潤是可觀的。同時,如果采用重資產(chǎn)模式,可能還有一塊來自物業(yè)增值的利潤?!绷址逭f。

開源節(jié)流

“2018年市場或有潛在風(fēng)險,供給上去后需求跟不上,就會出現(xiàn)租金下降、空置率上升的現(xiàn)象,特別是2017年通過高杠桿拿高價房的有較大風(fēng)險。”在去年底的一次論壇上,鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)給規(guī)模加速擴(kuò)張的長租公寓市場潑了一盆冷水。

這并不是危言聳聽。實際上,在各大長租公寓品牌加快跑馬圈地的2017年,已有不少長租公寓品牌倒下。

2017年8月9日,老牌長租公寓運營商魔方宣布完成對V客青年公寓的戰(zhàn)略投資,將其納入麾下。魔方CEO柳佳表示,未來長租公寓很可能會進(jìn)入資源整合階段,不排除通過并購繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。V客青年公寓創(chuàng)始人辜月稱,目前市場無序發(fā)展的情況較為普遍,V客青年公寓要獲得更充分的發(fā)展,必須要與像魔方這樣的龍頭合作。

被魔方并購的V客青年公寓是幸運的,更多的長租公寓創(chuàng)業(yè)品牌,或因經(jīng)營不善,或因資金鏈斷裂,無奈退出市場。以Color公寓為例,2015年成立后,其曾獲得過1600萬元A輪融資,隨后通過互聯(lián)網(wǎng)平臺智金匯進(jìn)行股權(quán)融資。但2017年底,Color公寓官網(wǎng)掛出“也許今日的離別是為了明日更好的相見”頁面,宣告退出。

即便要拿規(guī)模賭明天,也要先活到明天才行。所以,除了很多長租公寓龍頭可以高喊“短期不考慮盈利”的口號,大多數(shù)長租公寓品牌則必須一邊尋求規(guī)模擴(kuò)張,一邊考慮“如何活到明天”的問題。

在徐詩亮看來,在長租公寓拿房成本不斷上漲,而收入還過度依賴租金的情況下,門店的選址至關(guān)重要,不僅僅要靠近交通便利、人口密集的區(qū)域,而且一定要鎖定支付能力強(qiáng)的高收入人群。一旦選錯地方,無法保證入住率,那么盈利將無從談起,這對長租公寓意味著萬丈深淵。

記者在以泊寓為樣本進(jìn)行調(diào)研的過程中就發(fā)現(xiàn),已經(jīng)開店的7家泊寓門店的選址都非常有針對性。比如,泊寓天壇店周邊云集了各大律所和醫(yī)院,針對的目標(biāo)人群是律師和醫(yī)生;泊寓空港店,靠近首都國際機(jī)場,針對的目標(biāo)人群是航空公司乘務(wù)人員和機(jī)場地勤人員。

很多長租公寓品牌也在探索如何在租金之外增加收入來源。鉑濤旗下的長租公寓品牌窩趣CEO劉輝說,目前窩趣20%的收入來源于房租以外收益,包括付費社交、物管費等。去年約30%的門店引進(jìn)無人便利店,并已開始盈利。今年窩趣將加大依托門店渠道和總部渠道的推廣,包括家居、培訓(xùn)課程以及消費金融產(chǎn)品等,實現(xiàn)多渠道增收。

在探索提升盈利能力的同時,同樣需要探索的是如何通過金融創(chuàng)新控制成本。上述渤海匯金相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,“從融資成本來說,類REITs的雙spv架構(gòu)成本比較高,要繳納25%的企業(yè)所得稅,如果是房企為主體,要繳納土地增值稅;如果中介機(jī)構(gòu)成立專門的REITs公司,這部分要繳納企業(yè)所得稅??傮w來說,運營成本也比較高?!?/p>

他表示,目前國內(nèi)在REITs方面還沒有明確、專門的法律法規(guī),發(fā)行的都是類REITs,沒有真正的REITs,因為目前國內(nèi)的類REITs產(chǎn)品都是在現(xiàn)有法律法規(guī)框架內(nèi)探索整合形成的法律交易結(jié)構(gòu)。他呼吁,監(jiān)管部門應(yīng)盡快出臺REITs的專門性規(guī)定,使得整個市場有法可依。

同時,在拿房方面具有天然優(yōu)勢的房企可以通過與其他長租公寓品牌合作,取長補(bǔ)短,通過提升效率的方式實現(xiàn)雙贏。易居中國研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,“房企擅長獲取房源,運營商則擅長精細(xì)化管理,房企主導(dǎo)產(chǎn)品,具體運營則委托給長租公寓運營商,這會成為一種不錯的模式?!?/p>

在徐詩亮看來,相對于萬科、龍湖、旭輝、碧桂園這種有相當(dāng)實力運營長租公寓的大型房地產(chǎn)開發(fā)商,中小房地產(chǎn)開發(fā)商更有尋求外部合作的動力。比如,魔方在上海與星月地產(chǎn)合作,幫助其運營位于楊高路的一棟公寓資產(chǎn);窩趣透露,去年簽約的房源中,有六成是與開發(fā)商合作。

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