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土地市場(chǎng)降溫 今年企業(yè)拿地集中度將提升

  • 2018年1月11日 FanTianQing來(lái)源:網(wǎng)易新聞 456 23
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2017年土地市場(chǎng)高開(kāi)低走,熱點(diǎn)城市溢價(jià)率出現(xiàn)回落,“地王”幾乎銷(xiāo)聲匿跡。但在調(diào)控政策持續(xù)收緊的背景下,房企整體拿地規(guī)模仍保持在高位。不管是大型房企,還是中等規(guī)模房企,均加強(qiáng)了在土地儲(chǔ)備上的擴(kuò)張。

房地產(chǎn),土地市場(chǎng),土地市場(chǎng)降溫,企業(yè)拿地集中度將提升

土拍市場(chǎng)有何新變化?房企拿地方式有何變化?

2017年土地市場(chǎng)高開(kāi)低走,熱點(diǎn)城市溢價(jià)率出現(xiàn)回落,“地王”幾乎銷(xiāo)聲匿跡。但在調(diào)控政策持續(xù)收緊的背景下,房企整體拿地規(guī)模仍保持在高位。不管是大型房企,還是中等規(guī)模房企,均加強(qiáng)了在土地儲(chǔ)備上的擴(kuò)張。展望2018年,我國(guó)土地市場(chǎng)是冷是熱?房企拿地還會(huì)熱情高漲嗎?有業(yè)內(nèi)專家表示,2018年,企業(yè)拿地集中度將會(huì)提升,行業(yè)洗牌將會(huì)繼續(xù)進(jìn)行,大型房企收并購(gòu)機(jī)會(huì)增多。

土地供應(yīng)加大

據(jù)克而瑞研究中心和中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年前11個(gè)月,全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積超過(guò)17億平方米,同比出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。但距離2013年的土地成交高峰仍有一段距離。

克而瑞研究中心分析師馬千里表示,“2017年,在一線城市盡量加大供應(yīng)量的情況下,三四線城市采用因城施策方式,避免高庫(kù)存區(qū)域過(guò)度供應(yīng)土地。全國(guó)供地總量放量上行,但并未出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。”

由于土地供應(yīng)加大,部分城市土地成交體量上漲。尤其是北京,2017年土地成交同比有了大幅上漲。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院、亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年全年北京土地出讓金總額高達(dá)2796億元,比2016年全年北京土地出讓金總額增長(zhǎng)超過(guò)225%。

其中,2017年北京成交的住宅用地有71宗,比2016年全年北京成交的住宅用地多了56宗。從各個(gè)行政區(qū)住宅用地成交情況來(lái)看,截至2017年12月19日,大興區(qū)成交住宅用地最多,有14塊,排在第一;房山區(qū)成交住宅用地有8宗,排在第二;豐臺(tái)區(qū)成交住宅用地有6宗,排在第三。

土拍市場(chǎng)降溫

在“房住不炒”的大背景下,“限房?jī)r(jià),競(jìng)地價(jià)”、“熔斷”、“搖號(hào)”等土拍新政層出不窮。無(wú)論是以北京為代表的一線城市,還是熱點(diǎn)二三線城市,土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出“降溫”態(tài)勢(shì)。

2017年1月19日,北京土地市場(chǎng)迎來(lái)新年首拍,3宗住宅用地吸引了包括遠(yuǎn)洋、懋源、萬(wàn)科等20余家房企及綜合體參與角逐。在“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”規(guī)則下,房山區(qū)西潞街道地塊與平谷區(qū)金海湖地塊經(jīng)過(guò)幾十輪報(bào)價(jià)后,均以70%的住宅面積自持上限進(jìn)入到住宅建設(shè)方案投報(bào)階段,而門(mén)頭溝潭柘寺地塊則被京投、遠(yuǎn)洋、龍湖、保利、首開(kāi)聯(lián)合體以63.3億元收入囊中,土地市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑。

2017年初,二三線城市的土地市場(chǎng)同樣“火熱”。2017年4月6日,成都主城區(qū)8宗地塊的集中出讓吸引了百余家房企云集。在經(jīng)歷3次熔斷和抽簽之后,這場(chǎng)歷時(shí)5個(gè)小時(shí)之久的“激烈”土拍最終以7宗地塊樓面價(jià)破萬(wàn)的成績(jī)成功收?qǐng)觥?/p>

值得注意的是,隨著2017年一系列樓市調(diào)控政策的頒布和實(shí)施,土拍市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷。繼2017年上半年的多場(chǎng)土拍“廝殺”后,下半年土地市場(chǎng)“冷靜”了許多,甚至有部分城市最終以“流拍”結(jié)束了2017年的土拍工作。

北京土地市場(chǎng)2017年最后一宗地塊——北京市延慶區(qū)延慶新城YQ00-0300-0058等地塊,在截至2017年12月28日上午掛牌出讓的最后一刻仍然無(wú)人問(wèn)津,以流拍告終。這是繼2017年11月4日平谷夏各莊地塊流拍后,2017年北京土地市場(chǎng)上第二宗流拍的宅地。

以“爆冷流拍”告別2017年的城市不止北京一個(gè)。2017年12月27日太原市一宗優(yōu)質(zhì)宅地僅有一家房企報(bào)名,卻難逃流拍結(jié)果;12月29日南京市一宗商辦混合地塊始終無(wú)人問(wèn)津,最終流拍。

收并購(gòu)成為拿地主要方式

2017年,隨著房企整體銷(xiāo)售規(guī)模的增長(zhǎng),行業(yè)集中度的加強(qiáng),大型房企為了保持銷(xiāo)售規(guī)模的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì),積極擴(kuò)張土地儲(chǔ)備。中等規(guī)模房企為了再上一個(gè)新臺(tái)階,也對(duì)新增土地儲(chǔ)備表現(xiàn)積極。這樣使得2017年房企整體拿地規(guī)模同比有了明顯增長(zhǎng)。

對(duì)于2018年我國(guó)土地市場(chǎng)走勢(shì),克而瑞研究中心分析師沈曉玲告訴記者,“2018年的土地市場(chǎng)供應(yīng)將緊隨房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的影響,通過(guò)及時(shí)增加或者減少供應(yīng),維持市場(chǎng)供求的基本穩(wěn)定。土地供應(yīng)難以大幅增加的城市,如上海、深圳等,可以大力推進(jìn)舊改項(xiàng)目、城市更新的方式,提供更多的居住用房,補(bǔ)充市場(chǎng)需求的缺口。”

“2018年,企業(yè)拿地集中度將會(huì)提升。龍頭房企銷(xiāo)售規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)張,市場(chǎng)占有率繼續(xù)提升,預(yù)計(jì)對(duì)新增土地儲(chǔ)備需求量還將繼續(xù)增長(zhǎng)。部分中等規(guī)模房企提出了近一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億的計(jì)劃,在三年內(nèi)還提出了三千億的目標(biāo),有的是為了上升到新的梯隊(duì),有的是為了防止出現(xiàn)掉隊(duì),這些在今年拿地較多的企業(yè),明年仍將會(huì)是土地市場(chǎng)上的生勐力量。但在土地市場(chǎng)政策持續(xù)收緊的情況下,土地出讓條件將更加嚴(yán)苛,小型房企很容易被拒之門(mén)外?!鄙驎粤嵴f(shuō)。

在沈曉玲看來(lái),2018年,收并購(gòu)仍將是部分房企的主要拿地方式?!霸谀壳巴僚氖袌?chǎng)起拍價(jià)居高不下,有的地塊的樓板價(jià)甚至已高過(guò)周邊樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格,為了有效降低拿地成本,部分房企依然會(huì)在收并購(gòu)市場(chǎng)上尋找機(jī)會(huì)?!鄙驎粤岜硎?,在集中度加強(qiáng)和土拍價(jià)格較高的背景下,一些中小房企也面臨被淘汰出局的危機(jī),行業(yè)洗牌還將繼續(xù)進(jìn)行,這也給了規(guī)模較大的房企收并購(gòu)的機(jī)會(huì)。

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