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千億擴張資金饑渴 正榮集團赴港仍需時日

  • 2017年11月27日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1190 77
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被稱為閩系“潛行者”的正榮集團在合肥、莆田、蘇州等城市陸續(xù)開展品牌暨項目的聯(lián)動宣傳,一改以往低調(diào)的品牌形象。

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正榮集團何時上市?目前情況如何?

進入11月以來,被稱為閩系“潛行者”的正榮集團在合肥、莆田、蘇州等城市陸續(xù)開展品牌暨項目的聯(lián)動宣傳,一改以往低調(diào)的品牌形象,正在IPO路上的正榮集團需要給市場一個良好的印象。

自9月底正榮集團向港交所提交IPO申請以來已經(jīng)近兩個月,而國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊,登陸港交所對于正榮集團來說,是在未來擴張過程中、拓寬融資環(huán)境的必要戰(zhàn)略性措施,縱觀閩系房企中,世茂、旭輝、泰禾、融信等都已經(jīng)上市,相比較而言,規(guī)模排行中等的正榮集團登陸資本市場的腳步有些滯后。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截至今年前三季度,正榮集團銷售規(guī)模達到了545.8億元,超過閩系知名房企泰禾、融信一個量級,根據(jù)當(dāng)前的銷售數(shù)字看,閩系房企中,正榮集團的規(guī)模在世茂、旭輝、陽光城之后,其上市后的表現(xiàn)值得關(guān)注。

赴港上市時間表

據(jù)了解,登陸港交所的時間往往受申請人上市事宜的復(fù)雜程度而定,一般而言,如果從向中國證監(jiān)會遞交申請開始計算,大概需要6個月左右的時間,首先需要從證監(jiān)會獲取受理通知書(小路條),之后根據(jù)《主板上市規(guī)則》第9.10A(1)條向港交所提交上市申請表格A1文件,隨后取得證監(jiān)會的“大路條”,最終通過港交所聆訊,就可以準備上市了。

在香港上市有幾個優(yōu)勢,一方面再融資便利,根據(jù)港交所規(guī)定,上市6個月后,上市發(fā)行人就可以進行新股融資;二是鎖定期比較短,港交所上市規(guī)則對大股東持有股份的鎖定時間是6個月,之后就可以拋售,但持股量如果超過35%,則要求上市6個月后仍然維持控股定位,12個月后控股權(quán)可以變更;此外,香港沒有外匯管制,資金流出入不受限制,對于內(nèi)地人建立國際化運作平臺更為便利。

如果正榮集團一切順利,那么明年上半年就可以通過港交所平臺進行股權(quán)融資,但仍須注意的是,屆時是否會受市場認可,去年其閩系兄弟企業(yè)融信集團登陸港交所后,其香港公開發(fā)售僅獲2.7%認購,其市場接受程度可見一斑。

此外,對于申請上市的企業(yè),港交所在財務(wù)上三個主要要求:(1)過去三個財政年度至少5000萬港元盈利(最近一年盈利至少2000萬,以及前兩年累計盈利至少3000萬港元),同時上市時市值至少達到2億港元;(2)上市時市值至少達到40億港元且最近一個經(jīng)審計財政年度的收入至少為5億港元;(3)上市時市值至少達20億港元,最近一個經(jīng)審計財政年度的收入至少5億港元,且前三個財政年度來自營運業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流入合計至少1億港元。

從公開的資料來看,正榮集團的財務(wù)情況基本滿足上述要求,但正榮和融信的利潤偏低,易居房地產(chǎn)執(zhí)行總裁丁祖昱此前分析指出,正榮和融信的毛利率目前則在一個較低的水平,其中正榮的毛利率相比2016年中期下滑了5.85個百分點,為21%;而融信的毛利率水平則增長了0.17個百分點,為19%?!邦A(yù)計未來隨著融資成本的不斷降低,以及企業(yè)發(fā)展的不斷成熟,毛利率水平有望得到進一步地提升?!倍∽骊磐瑫r表示。

此外,記者還注意到,正榮集團今年上半年的凈利潤約為3.77億元,同比下滑了33%。

規(guī)模與負債的平衡點

對很多處于快速擴張期的房企而言,要快速增加規(guī)模勢必會增加負債,但從經(jīng)營角度來說,高負債并不危險,危險的是周轉(zhuǎn)速度。

“當(dāng)房企快速增加土地儲備的時候,負債率同步上升是必然的,但相應(yīng)的資產(chǎn)也增加了,所以并不能說負債率高就很危險,關(guān)鍵是項目周轉(zhuǎn)的情況,如果項目周轉(zhuǎn)很慢,周期很長,勢必會增加財務(wù)支出,這種情況如果長期存在才會危險?!蹦抽}系房企高管對?記者表示。

據(jù)正榮集團公布信息顯示,截至今年上半年,正榮土地儲備達1120萬平米,其中長三角區(qū)域為436萬平米,占到總量的42%,其中擁有土儲最多的城市為蘇州,達到131萬平米,占整個長三角的30%。此外正榮于海西區(qū)域的土儲為412萬平米,占到總量的39%,其中莆田的土儲為118萬平米,占到了整個海西區(qū)域的29%。

丁祖昱預(yù)計,按照正榮集團2017年300-500億元的計劃投資額、以及正在進行的合作以及收并購計劃,預(yù)計年底正榮地產(chǎn)的儲備貨值可以達到1500-1800億元規(guī)模。

與此同時,正榮地產(chǎn)的債務(wù)額度也同步上升,截至2014年、2015年、2016年及2017年上半年,正榮地產(chǎn)的未償還借款總額分別為301億元、253億元、350億元和364億元。不過,正榮地產(chǎn)平均融資利息正在改善,目前已經(jīng)由2014年的12%下降到了2017年上半年的7.3%。

正榮表示,其業(yè)務(wù)的可持續(xù)增長及成功在很大程度上取決于能否繼續(xù)按商業(yè)上合理的價格在適合項目開發(fā)的有利位置收購更多土地儲備,財務(wù)數(shù)據(jù)顯示,正榮2014年、2015年、2016年、2017年上半年實現(xiàn)收益分別為30.39億元、43.10億元、146.03億元和80.85億元。

財經(jīng)評論員嚴躍進認為,“閩系企業(yè)往往會給外界帶有高杠桿拿地和經(jīng)營的印象,所以很大程度上在負債等數(shù)據(jù)上應(yīng)該做更全面的解釋。往往負債本身也體現(xiàn)了企業(yè)較好的融資實力,但是在當(dāng)前金融環(huán)境趨緊的情況下,負債率數(shù)據(jù)容易被認為是一種壓力,相關(guān)企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)布和披露上,應(yīng)該和具體的企業(yè)經(jīng)營結(jié)合,進而讓投資者認可企業(yè)及其經(jīng)營。”

“正榮的成長性值得關(guān)注,此類企業(yè)在當(dāng)前總部搬遷以及區(qū)域市場深耕方面有較好的表現(xiàn),充分體現(xiàn)了企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的積極性,企業(yè)未來應(yīng)該在產(chǎn)品系的形成、融資渠道的拓展等方面繼續(xù)發(fā)力,同時借力資本市場,才能實現(xiàn)兩年中脫穎而出的目標?!眹儡S進最后表示。

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