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新存量時代:房企該繼續(xù)賣房還是掘金存量市場?

  • 2017年9月27日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 214 6
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楊曉初提出了一個觀點,輕重資產(chǎn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該看投資回報率?!巴顿Y回報率達(dá)到一定的程度就是輕資產(chǎn)。如果能讓重資產(chǎn)的價值提升,它自然就會變成輕資產(chǎn)。所有的重資產(chǎn)要變成更有價值的資產(chǎn),第一是時間,第二要經(jīng)營,第三要價值的發(fā)現(xiàn)?!?/p>

房企,賣房,掘金存量市場,新存量時代

  房地產(chǎn)調(diào)控不斷加強,房企未來發(fā)展方向在哪里?

  9月26日下午,由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“第七屆中國價值地產(chǎn)年會”在上海隆重舉行,聚焦“新存量時代”之下的行業(yè)變化及市場機(jī)遇。在會上,新城控股高級副總裁歐陽捷,龍湖冠寓公司總經(jīng)理王俊英,藍(lán)潤地產(chǎn)集團(tuán)總裁楊曉初,泰禾集團(tuán)副總裁沈力男,華麗家族董事副總裁、董秘金澤清,高力國際中國區(qū)資本市場及投資服務(wù)主管及執(zhí)行董事汪蓓等嘉賓,就房企在新存量時代是繼續(xù)賣房還是掘金空間價值,提出了專業(yè)且精彩的觀點。

  較多房企做增量又做存量

  “增量和存量兩者并不矛盾,對于有進(jìn)取心的房地產(chǎn)企業(yè)而言,規(guī)模還是現(xiàn)在必須追求的道路?!边@是沈力男的觀點。沈力男的理由是,房地產(chǎn)市場還是一個很好的市場?!叭ツ暝谌齑娴拇蟊尘跋?,中國實現(xiàn)了海量的房地產(chǎn)數(shù)據(jù),新房有12萬億元的市場。今年即使是在調(diào)控的基調(diào)之下,表現(xiàn)依然還是會比較出色。這么大的蛋糕不干了,實在太不明智了?!?/p>

  楊曉初也持相似觀點,他表示,“開發(fā)商的目的就是買地賣房。房地產(chǎn)商都需要賣房,存量是沒有辦法?!?/p>

  上述觀點可以從多數(shù)房企的選擇中得到印證:雖然“掘金存量”多次被提起,但大部分房企依舊奔跑在規(guī)?;穆飞?。 今年前8個月,碧桂園、萬科集團(tuán)及恒大集團(tuán)均實現(xiàn)了超過3000億元的銷售額;此外,包括融創(chuàng)中國、中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、金地集團(tuán)等在內(nèi)的房企,也已經(jīng)完成了超千億的銷售額。

  沈力男也坦言,經(jīng)過二三十年的城市化發(fā)展,開發(fā)商的確要面對很多的存量?!艾F(xiàn)在我們有條件去研究它、琢磨它、改造它、提升它,兩者都有市場空間,也都會表現(xiàn)得不錯。”

  很多開發(fā)商的選擇的確是,既做增量又做存量。以龍湖地產(chǎn)為例,今年前8個月,集團(tuán)累計實現(xiàn)合同銷售金額1150.9億元;而在掘金存量市場方面,龍湖目前的長租公寓品牌冠寓也已經(jīng)初具規(guī)模。

  據(jù)龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓CEO韓石曾表示,冠寓的目標(biāo)是力爭用3年時間,躋身中國長租公寓市場前列,未來也將聚焦北京、上海、廣州等12個一線及二線領(lǐng)先城市。龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英透露,龍湖的“小目標(biāo)”是10萬間。

  汪蓓分析認(rèn)為,開發(fā)商在存量地產(chǎn)方面具有優(yōu)勢和專業(yè),因此能夠針對城市更新的項目取得一些現(xiàn)有的存量資產(chǎn)進(jìn)行改造、增值及經(jīng)營。“雖然它可能不會像住宅房產(chǎn)一樣快周轉(zhuǎn),但這種方式是現(xiàn)在很多開發(fā)商投入存量市場的方式及策略。這確實是一個新存量時代?!?/p>

  做輕、重資產(chǎn)并無標(biāo)準(zhǔn)答案

  伴隨存量及增量開發(fā)的另一個命題是,輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的權(quán)衡。

  對于開發(fā)商而言,應(yīng)該“輕身上陣”或是“負(fù)重前行”?“輕和重的問題,我覺得是相輔相成的。沒有重就沒有輕。兩者最終肯定是達(dá)到平衡的關(guān)系。”沈力男如是認(rèn)為。

  沈力男分析指出,對于企業(yè)而言,有重資產(chǎn)意味著抗擊打能力、抗風(fēng)險能力更強?!爸刭Y產(chǎn)很重要、很安全。沒有重一點的東西是撬不動這個市場的?!?/p>

  以商業(yè)地產(chǎn)的兩大巨頭恒隆地產(chǎn)和凱德置地為例,恒隆地產(chǎn)以重資產(chǎn)模式發(fā)展為主,其主要通過商業(yè)物業(yè)升值提升商業(yè)物業(yè)的價值;凱德則是通過資產(chǎn)證券化實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營,享受持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的升值。兩者均在業(yè)界有著相當(dāng)?shù)目诒?/p>

  在房企頻繁涉足的長租公寓領(lǐng)域,輕重資產(chǎn)之辯則更為激烈。

  但在王俊英看來,做輕資產(chǎn)或重資產(chǎn)并沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。他以美國和日本的模式為例分析認(rèn)為,美國多數(shù)的機(jī)構(gòu)選擇了重資產(chǎn),日本大東建托是做輕資產(chǎn),這種模式發(fā)展也非常好?!斑m合自己的和有能力的是最好的,至于別人眼里是否適合你,那是別人眼里的?!?/p>

  楊曉初提出了一個觀點,輕重資產(chǎn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該看投資回報率。“投資回報率達(dá)到一定的程度就是輕資產(chǎn)。如果能讓重資產(chǎn)的價值提升,它自然就會變成輕資產(chǎn)。所有的重資產(chǎn)要變成更有價值的資產(chǎn),第一是時間,第二要經(jīng)營,第三要價值的發(fā)現(xiàn)。”

  開發(fā)商如何維持投資回報率

  “商業(yè)的根本一定是看投資回報率,它的本質(zhì)就是逐利。不管做輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn),還是出租等待它升值,最后的結(jié)果一定是價值的不斷提升?!睔W陽捷分析稱。

  但業(yè)界公認(rèn)的一個事實是,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤正在降低。

  金澤清分析指出,未來的利潤將會非常低,會回歸到一般的水平,甚至?xí)龅奖±噤N。對開發(fā)商而言,未來要設(shè)計出更多有獨特性的產(chǎn)品,才能吸引一部分的受眾?!袄麧櫬什粫陆岛軈柡Γ墙^對不像以前那么高。投融資的資金成本未來也只會越來越高?!?/p>

  汪蓓指出,從房地產(chǎn)投資人的角度來看,“所以不同的資產(chǎn)未來如何退出,而不是像過去我們是以住宅增量的市場為主,完全面向于群眾銷售,而有不同的退出機(jī)制,這個問題值得探討?!?/p>

  在此種情況下,開發(fā)商如何維持投資回報率?沈力男指出,目前很多地塊都是要求“雙自持”,在這種情況下,地產(chǎn)人只能夠更多地去挖掘體現(xiàn)它的價值,才能夠適應(yīng)新的局勢。

  王俊英則指出,開發(fā)商不能夠“新瓶裝舊酒”,不能夠用過去的思維和方式來運作存量市場,互聯(lián)網(wǎng)將使用比擁有更重要,共享比使用更重要。未來可能會出現(xiàn)很優(yōu)秀的運營商。這樣才能夠真正盤活存量資產(chǎn)。

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