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房地產(chǎn)企業(yè):融資成本持續(xù)上漲 股權(quán)融資案例增加

  • 2017年9月7日 FanTianQing來(lái)源:鳳凰網(wǎng) 611 35
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面對(duì)依舊高度追求規(guī)?;?,“已停不下來(lái)”的地產(chǎn)行業(yè),不斷收縮的融資渠道令房企資金鏈日益趨緊,并成為越來(lái)越多房企的“頭頂之劍”。

房地產(chǎn),房地產(chǎn)企業(yè),融資

融資:從狹義上講,融資(financing)即是一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過(guò)程,也就是說(shuō)公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、資金擁有的狀況,以及公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要,通過(guò)科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策,采用一定的方式,從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金,組織資金的供應(yīng),以保證公司正常生產(chǎn)需要,經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)需要的理財(cái)行為。從廣義上講,融資也叫金融,就是貨幣資金的融通,當(dāng)事人通過(guò)各種方式到金融市場(chǎng)上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》對(duì)融資的解釋是:融資是指為支付超過(guò)現(xiàn)金的購(gòu)貨款而采取的貨幣交易手段,或?yàn)槿〉觅Y產(chǎn)而集資所采取的貨幣手段。

截至目前公布的100多家地產(chǎn)公司半年報(bào)顯示,多數(shù)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)非常明顯的上漲,預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額與面積依舊保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。但值得注意的是,大部分房企年內(nèi)各種融資渠道壓力也在逐漸增加,今年二季度以來(lái)房企融資的升勢(shì)止步。面對(duì)依舊高度追求規(guī)?;?,“已停不下來(lái)”的地產(chǎn)行業(yè),不斷收縮的融資渠道令房企資金鏈日益趨緊,并成為越來(lái)越多房企的“頭頂之劍”。

融資總額環(huán)比降兩成多

漂亮的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)依舊難掩開(kāi)發(fā)商融資渠道收緊的現(xiàn)實(shí)。來(lái)自同策咨詢(xún)研究部的調(diào)查結(jié)果顯示,該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企自6月融資峰值以來(lái),7月、8月融資總額持續(xù)下滑。2017年8月完成融資金額共計(jì)621.98億元,已基本穩(wěn)定在600億元/月左右的均值水平,環(huán)比2017年7月的816.15億元降低了23.79%。

該機(jī)構(gòu)判斷,期間融資渠道稍有放寬,各方式融資額度占比趨于均衡,其中,債權(quán)融資額度占房企融資總量的86%,環(huán)比上月的88%有所降低;股權(quán)融資占總?cè)谫Y金額比重為14%,相比于上月略有增加。

8月,公司債仍為融資金額占比最大的融資方式,其他債權(quán)融資所占比重位居第二,海外銀行貸款成為金額占比第三高的融資方式。其中,國(guó)內(nèi)發(fā)債方面,繼7月債券發(fā)行規(guī)模首度超過(guò)去年同期后,8月地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債規(guī)模再度下滑。公司債方面,8月共計(jì)6家公司取得7筆融資,共計(jì)142.41億元。其中,融創(chuàng)、雅居樂(lè)、新城控股3家公司共計(jì)完成了4筆公司債為美元融資,金額共計(jì)14億美元。

萬(wàn)科、華夏 幸福及泰禾則通過(guò)境內(nèi)公司債融資共計(jì)50億元。萬(wàn)科及泰禾所完成發(fā)行的公司債均是在2017年以前獲批(分別為2015年和2016年),而華夏 幸福則是8月通過(guò)變化融資主體的方式,以集團(tuán)下投資公司作為融資主體非公開(kāi)發(fā)行公司債。

根據(jù)另一家專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)Wind資訊發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年以來(lái),地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)累計(jì)發(fā)債規(guī)模2767.21億元,較去年同期的8212.59億元下挫66.3%。其中,8月發(fā)債規(guī)模439.93億元,結(jié)束環(huán)比兩連漲,且較去年同期下滑58.2%。與此同時(shí),海外融資總額也出現(xiàn)減少趨勢(shì)。Wind資訊統(tǒng)計(jì),今年以來(lái),地產(chǎn)企業(yè)海外累計(jì)發(fā)債規(guī)模已達(dá)279.71億美元,發(fā)行債券數(shù)量60只,規(guī)模和數(shù)量繼續(xù)超過(guò)去年規(guī)模。但8月地產(chǎn)企業(yè)海外債發(fā)行規(guī)模24億美元,發(fā)行債券數(shù)量7只,均連續(xù)兩個(gè)月下滑。

廣發(fā)證券分析師樂(lè)加棟分析,作為房企融資的重要渠道,銀行貸款增速亦出現(xiàn)放緩跡象,而銀行信貸資源更多向大中房企傾斜。今年前7個(gè)月,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)銀行貸款1.27萬(wàn)億元,同比去年增速17.5%,增速年內(nèi)首次出現(xiàn)回落。

相對(duì)其他資管渠道而言,房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的政策較為寬松。7月發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的規(guī)模達(dá)472.7億元,但同期成立的房地產(chǎn)信托的規(guī)模僅為210.2億元,環(huán)比6月大幅下滑39.16%。

融資成本持續(xù)上漲

與融資規(guī)模下滑對(duì)應(yīng)的則是融資成本的上漲。

8月低于同期境內(nèi)銀行基準(zhǔn)利率(4.75%)的融資僅3筆,其中最低的一筆是寶龍地產(chǎn)三批次彈性美元貸款中的前兩批次,三年期利率3.7%;萬(wàn)科8月完成發(fā)行的10億元3+2年期公司債,利率4.54%;招商蛇口8月披露的2017年第二期中期票據(jù)三年期利率4.7%。其余融資均高于同期境內(nèi)銀行基準(zhǔn)利率。其中,銀行口徑的中期票據(jù)、境內(nèi)、海外銀行貸款利率相對(duì)來(lái)說(shuō)較為平穩(wěn),而更為市場(chǎng)化的公司債、其他債權(quán)融資則利率波動(dòng)更大。

公司債以及其他債權(quán)融資方面,除去萬(wàn)科,8月所有得以發(fā)行的境內(nèi)外公司利率均在5%以上,融創(chuàng)中國(guó)兩筆美元優(yōu)先票據(jù)融資成本分別為6.88%和7.95%;泰禾集團(tuán)非公開(kāi)發(fā)行的2017年第一期公司債三年期利率7.5%。此外,成本處于高位的中南建設(shè)3筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓利率則均在8%及以上。

“在調(diào)控和去杠桿的背景下,資金成本高是企業(yè)必須面對(duì)的難題?!币晃徊痪呙?cái)經(jīng)分析人士表示,開(kāi)發(fā)商目前主要的融資渠道仍是銀行、信托、資管計(jì)劃、發(fā)行債券以及股權(quán)融資。畢竟地產(chǎn)業(yè)目前能承受的融資利率比較高,是金融機(jī)構(gòu)理想的客戶(hù),但房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷積累,金融單位也需要權(quán)衡房?jī)r(jià)下跌、政策因素等負(fù)面因素給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),上調(diào)房企的融資利率,適當(dāng)控制放貸規(guī)模是金融機(jī)構(gòu)必然之選。

股權(quán)融資案例增加

僅依靠傳統(tǒng)的信譽(yù)和企業(yè)資信水平發(fā)債已無(wú)法完全滿(mǎn)足資本方對(duì)地產(chǎn)公司的需要,房企需要付出更多的“代價(jià)”來(lái)獲得投資方的真金白銀。

同策咨詢(xún)研究部研究員張吉輝分析,房企作為資金密集型企業(yè),無(wú)法靈活地根據(jù)外部資本市場(chǎng)情況,調(diào)整收縮自身的規(guī)模和現(xiàn)金流量。在債權(quán)融資額度無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)需求、融資成本近期逐漸遞增的情況下,房企對(duì)資金持續(xù)的需求可能導(dǎo)致了房企股權(quán)融資金額的居高不下。

統(tǒng)計(jì)顯示,8月華夏 幸福、首開(kāi)股份均通過(guò)出讓平臺(tái)、項(xiàng)目公司股權(quán)引入資管計(jì)劃、信托資金,融資總金額高達(dá)85億元。其中,在股權(quán)融資中有3筆境內(nèi)再融資是通過(guò)轉(zhuǎn)讓子公司部分或全部股權(quán)的方式引入外部資金。其中,華夏 幸福通過(guò)平安大華以及建信信托融資共計(jì)25億元;首開(kāi)股份通過(guò)以上方式融資金額達(dá)60億元。此外,8月監(jiān)控到的其余股權(quán)融資均為少量小額的港股股票期權(quán)計(jì)劃。

張吉輝進(jìn)一步表示,近幾月引入戰(zhàn)略投資者進(jìn)行股權(quán)融資的房企中不乏龍頭房企的身影。通過(guò)出讓項(xiàng)目權(quán)益等方式進(jìn)行境內(nèi)股權(quán)融資,逐漸成為房企融資的常用方式之一。

此外,開(kāi)發(fā)商在面臨融資難度大、成本高的同時(shí),高負(fù)債也需要企業(yè)高度警惕,它們將共同考驗(yàn)企業(yè)的資金鏈安全。截至目前,滬深兩市上市房企已基本完成半年報(bào)披露,約七成房企凈利潤(rùn)明顯上漲。

業(yè)內(nèi)人士分析,房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),開(kāi)發(fā)商尤其是龍頭企業(yè)大多采用高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)高速增長(zhǎng),在實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的同時(shí),將不可避免地面臨高負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)。

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