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房企陽光城正試圖重拾輝煌 朱榮斌:走出半生 歸來仍是少年

  • 2017年9月4日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 491 26
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曾是地產(chǎn)圈最大黑馬的閩系房企陽光城正試圖重拾輝煌,實(shí)際控制人林騰蛟請來偶像企業(yè)碧桂園的兩員大將朱榮斌和吳建斌,具體操刀,踐行新的復(fù)興計(jì)劃?!叭绻?,你了解光鮮之下的陽光城,你就會感受到朱榮斌所坦承的,”一個(gè)經(jīng)歷了陽光城快速成長的中層干部在遲疑離職與否的

房企,房企陽光城,朱榮斌

  再造一個(gè)千億企業(yè)

  入職陽光城2個(gè)月的8月24日,履新陽光城執(zhí)行董事長一職的朱榮斌召開了自己的首個(gè)媒體見面會,并自己對陽光城的新規(guī)劃和盤托出。

  朱榮斌坦言,45歲是退休的年紀(jì),“按說可以不該干了”,但感覺自己“走出半生,歸來仍是少年”。對于入職陽光城更是感嘆,“這是我后半生的職業(yè)”,對事業(yè)仍有期許,還想追求更多的成就感。

  面對朱榮斌的有感而發(fā),媒體接連詢問陽光城的目標(biāo)幾何,因?yàn)闆]有具體目標(biāo),朱榮斌公開表達(dá),“你們要相信,我還是一個(gè)很進(jìn)取的人,所以我們老板沒有讓我給他一個(gè)目標(biāo)。我問過他,他也沒有給我定目標(biāo)。所以你們相信我,我還是一個(gè)進(jìn)取的人就行了!”

  “如果我安于現(xiàn)狀,我就在原來的公司好好的待著,也不會差到哪去的。但是我覺得我還想蹦一蹦。如果可以再造一家千億企業(yè),我還想追求更多的成就感。”

  一位在碧桂園和朱榮斌有過交集、關(guān)系甚至有幾分熟悉的不愿具名人士說,“朱總身上有書生氣,和碧桂園的狼性有些不同”。過往,這樣的評價(jià)不少,甚至一度被解讀為,朱榮斌過于溫和,是否過于保守。

  有趣的是,和朱榮斌搭班子的吳建斌也曾被認(rèn)為碧桂園的非狼性派,如今,兩人第三次共事。朱榮斌任職執(zhí)行董事長,全面統(tǒng)籌陽光城的各項(xiàng)管理工作;吳建斌則為副總裁,分管財(cái)務(wù)、證券、風(fēng)控方面的工作。6月,朱榮斌到來,吳建斌已經(jīng)先行入職陽光城。

  發(fā)布會現(xiàn)場,吳建斌坐與朱榮斌的左側(cè),兩人表現(xiàn)默契,在問答環(huán)節(jié),朱榮斌甚至有意透露吳建斌財(cái)技,迎來的則是幾句,“不要亂說,不要亂說……”一對老朋友的日常顯現(xiàn)在外界。

  據(jù)了解,按照原計(jì)劃,24日的下午發(fā)布會召開的時(shí)間段,吳建斌其實(shí)是要出現(xiàn)在江蘇省無錫市召開的財(cái)務(wù)聯(lián)席會議上,各地的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人正在集中在這里開會,但管理層的首次對外公開露面,他必須要在,因?yàn)?,在朱榮斌的“五圓戰(zhàn)略“里,吳建斌面的工作舉足輕重,不可或缺。

  那些戰(zhàn)略,件件觸及筋骨

  “那些看似很空的戰(zhàn)略,其實(shí)都很實(shí)在,甚至件件觸及筋骨”,上述陽光城人士說道。

  朱榮斌的進(jìn)取在其給陽光城開出的藥方——“五圓戰(zhàn)略”上,表現(xiàn)的淋漓盡致?!拔鍒A戰(zhàn)略”的核心要素是人才、土地、資金,然后依賴良好的運(yùn)營管理體系,做到“人等地,地等錢,錢催人”。

  人員流失過快,幾乎是所有快周轉(zhuǎn)企業(yè)均面臨的問題,陽光城也不例外。媒體會現(xiàn)場,媒體之外,積聚著數(shù)十個(gè)年輕人,這是陽光城新區(qū)域的人力總監(jiān)和投資總監(jiān),他們呆在管理層身邊進(jìn)行為期兩個(gè)月的學(xué)習(xí)。

  不僅如此,借鑒了碧桂園激勵(lì)制度的陽光城“雙贏”制度正在落地,核心在于利益共享,有風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),集團(tuán)所有的高管都變成了公司的合伙人。中高層和關(guān)鍵崗位強(qiáng)制跟投,且設(shè)置了一定的投資門檻,基層員工自愿跟投,集團(tuán)配資最高達(dá)1:7。

  媒體會上朱榮斌同時(shí)透露,董事會正在向管理層授予更多的權(quán)力,而管理層則進(jìn)一步將權(quán)力下放,使得管理半徑減小,效率得以提升。

  土地拓展,特別是土地并購,幾乎成了陽光城的一個(gè)標(biāo)簽,但隨著三四線項(xiàng)目的增加,疑惑也紛至沓來。

  一位港股上市房企投資拓展部負(fù)責(zé)人此前表達(dá)了對陽光城學(xué)習(xí)碧桂園模式的疑惑,“現(xiàn)在去三四線,會不會太晚,這一輪去庫存的‘政策市場’不可能一直持續(xù)”。

  按照朱榮斌的設(shè)想,現(xiàn)階段,一二線城市調(diào)控依然嚴(yán)苛的情況下,三四線城市不愁沒有機(jī)會,陽光城非滿天星式全鋪開干,而是點(diǎn)開花,選擇性的進(jìn)入。

  吳建斌介紹,陽光城并不缺地,兩年甚至三年不買地仍夠開發(fā),但是過往的收購真正貢獻(xiàn)銷售額要在明后年,集團(tuán)需要做的事進(jìn)土地行結(jié)構(gòu)調(diào)整,要補(bǔ)充一些短平快的地。

  所謂“短平快的地”即,購地之后的三四個(gè)月便開工建設(shè),五個(gè)月要開始銷售,八九個(gè)月的時(shí)候,現(xiàn)金流已經(jīng)實(shí)現(xiàn)回正。

  在回答澎湃新聞?dòng)浾咛釂枙r(shí),朱榮斌確認(rèn),這些地多在三四線城市。這和陽光城的新戰(zhàn)略是契合的。

  在陽光城最新的投資戰(zhàn)略——“三全戰(zhàn)略”里,投資區(qū)域從過去“3+1+X”模式(長三角+珠三角+環(huán)渤海+省會)轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴?+1+X”為根據(jù)地,向周邊區(qū)域輻射,滲透。

  學(xué)會老東家的三四線打法

  朱榮斌坦言,“陽光城的優(yōu)勢不在三四線”,但老東家碧桂園有。眾所周知,房企紛紛回歸一二線城市的時(shí)候,碧桂園坐守三四線陣地,業(yè)績得以大幅的上漲,而朱榮斌和吳建斌在碧桂園最初的三年,學(xué)會了不少三四線打法。

  陽光城試圖通過速度,搶收三四線,和原有的土地儲備打一個(gè)時(shí)間差。

  資金,是吳建斌的專長。但現(xiàn)階段,陽光城財(cái)務(wù)狀況并不理想。公司半年報(bào)顯示,截至6月底,公司毛利率為22.36%,同比下滑9.84%,凈利潤率僅為4.56%,為近年來最低;同時(shí),負(fù)債高企,負(fù)債率達(dá)85%。

  陽光城認(rèn)為,毛利率問題的核心是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的問題。改善產(chǎn)品之外,降低成本同樣是提高毛利率的手段之一。朱榮斌介紹,陽光城正在將開發(fā)工作前置,縮短開發(fā)周期,提高資金周轉(zhuǎn)率等方面著手。而中海和碧桂園是兩家在成本控制上最為稱道的公司。

  投資者會上,另一個(gè)備受關(guān)注的問題為負(fù)債。吳建斌介紹,現(xiàn)階段,陽光城土地儲備充足,除上述增加短平快的地塊之外,公司正在通過供應(yīng)鏈融資,設(shè)立集團(tuán)采購中心、控制建安過程的付款等。

  財(cái)務(wù)問題再次變成運(yùn)營問題,這需要朱榮斌和吳建斌的默契的發(fā)揮。

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