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葉檀:房地產(chǎn)白銀時(shí)代正式開啟

  • 2017年9月1日 FanTianQing來源:今日頭條 682 40
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上半年,房地產(chǎn)自籌資金下降了2.3%。由于IPO、土地競拍貸款、企業(yè)債、信托等“創(chuàng)新”融資渠道要進(jìn)行合規(guī)審查,企業(yè)自籌資金出現(xiàn)負(fù)增長,倒逼開發(fā)企業(yè)加速賣樓,通過其他資金中的預(yù)收款、定金等回籠資金。

房地產(chǎn),房地產(chǎn)白銀時(shí)代

  房地產(chǎn)市場雖然銷售瘋狂,這是價(jià)格被壓制的結(jié)果,就像摁住的彈簧。你想啊,周邊樓盤二手房每平方米5萬,這里賣4萬5,那買到就是賺到啊。誰不買誰傻瓜!

  這邊排隊(duì)買房,可有點(diǎn)心慌慌,誰知道接下來還會(huì)出臺(tái)什么政策?萬一買到手就出臺(tái)房產(chǎn)稅,不就砸手里了嗎?

  購房者害怕,殊不知開發(fā)商更害怕呢。你買套房幾百萬,人家一個(gè)項(xiàng)目幾十億、上百億,貸款越來越難、銷售房越來越困難,博弈的難度前所未有。

  人害怕,就會(huì)抓狂,行為變形。

  開發(fā)商求快賣,增加回款速度,回款一到,管你市場怎么樣,我自巋然不動(dòng)。手里有糧,心里不慌。這里的糧既指地,也指現(xiàn)金。

  回款兩年?不行。一年?不行。半年,哎,這還差不多。這個(gè)速度已經(jīng)是驚慌速度了。

  錢緊,人不傻,日子難過,有開發(fā)商手里有幾個(gè)項(xiàng)目,但不一定有上百萬的現(xiàn)金。中房研究院第二季報(bào)告顯示貸款困難,6月末,人民幣房地產(chǎn)貸款余額29.72萬億元,同比增長24.2%;地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.36萬億元,同比下降17.9%??梢娊鹑跈C(jī)構(gòu)正在收緊通往土地市場的貸款閘門,降低土地競拍價(jià)格。

  雪上加霜,上半年,房地產(chǎn)自籌資金下降了2.3%。由于IPO、土地競拍貸款、企業(yè)債、信托等“創(chuàng)新”融資渠道要進(jìn)行合規(guī)審查,企業(yè)自籌資金出現(xiàn)負(fù)增長,倒逼開發(fā)企業(yè)加速賣樓,通過其他資金中的預(yù)收款、定金等回籠資金。

  中小開發(fā)商哪有這樣的銷售能力和管理能力,大開發(fā)商集中度提高。

  據(jù)媒體披露,截止到8月28日,已公布的品牌房企中期業(yè)績顯示,上半年歸屬股東凈利潤排名前十的上市房企,已經(jīng)排成了階梯。

  第一梯隊(duì)恒大和中海,以超過180億人民幣領(lǐng)跑行業(yè)。第二梯隊(duì)是上半年歸屬股東凈利在70億左右的碧桂園和萬科兩大房企,漲幅同比均接近四成。第三梯隊(duì)集中在40億至55億之間,保利、華夏幸福、綠地、龍湖、華潤這五家房企。最后則是以34.66億元排名第十的招商蛇口。

  大魚吃小魚,小魚吃蝦米。

  任澤平的數(shù)據(jù)是,從2009年到2016年,排名前五的房企市占率由4.5%持續(xù)提升至12.9%,從第六到第十名,市占率由3.3%提升至5.7%,從十一到二十名企市占率由2.1%提升至5.7%。從2010年到2016年,二十一名到五十名市占率由3.4%提升至7.7%,從2013年到2016年,排名五十一名到一百名的房企市占率由2.5%提升至3.6%。

  未來市場集中度至少有1倍的提升空間。2016年底,美國前五名和前十名,市占率分別為20%和29%,中國分別為13%和19%,以后提升空間還大著哪。亞布力房地產(chǎn)論壇上,發(fā)展商在這方面達(dá)成了共識(shí),大者恒大,強(qiáng)者恒強(qiáng)。

  中小開發(fā)企業(yè)路越走越窄,一共兩塊地,回款速度還慢,兩年都收不回錢?,F(xiàn)在地方政府厲害得很,停批銷售許可證半年,現(xiàn)金流緊張的企業(yè)立馬玩完。這種事情現(xiàn)在挺多,甚至有一年不批的。好不容易批了,銷售價(jià)格比市場二手價(jià)還低10%,這游戲,沒法玩了。

  中小開發(fā)商賣兒賣女賣資產(chǎn),現(xiàn)在的這一關(guān),他們是躲不過去的。下定決心建立長期規(guī)劃,以買地、賣房為主的公司,估計(jì)房地產(chǎn)業(yè)留下50家左右就可以了,我認(rèn)為鋼鐵行業(yè)、水泥行業(yè),十家左右也就夠了,足夠滿足市場的需求。

  另一類房地產(chǎn)企業(yè)以服務(wù)為主,自持比例越來越高,以租金、服務(wù)收入為主,未來可以通過穩(wěn)定的現(xiàn)金流,做不同的金融產(chǎn)品,這樣的公司從開發(fā)商向服務(wù)一體化。

  看看萬科在干什么?

  萬科現(xiàn)金流非常充裕,為什么寶能當(dāng)初要搶萬科的股權(quán)?截止6月底,萬科持有貨幣資金約1076億元,高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和501億元,表明公司資金充裕;凈負(fù)債率19.61%,這也太低了。

  萬科從開發(fā)商向服務(wù)轉(zhuǎn)型。物業(yè)上半年合并報(bào)表收入30億,增長69.9%,已經(jīng)獲得華為、京東等商業(yè)客戶的認(rèn)可。以印力集團(tuán)作為商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營平臺(tái),共管理商業(yè)物業(yè)面積超過850萬平方米。今年7月,萬科還聯(lián)合多方共同參與普洛斯的私有化,布局物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

  銷售、回款也不錯(cuò),截至6月底,萬科已售未結(jié)資源金額達(dá)3800多億元,較年初增近四成,確認(rèn)收入,未來業(yè)績大增。

  金融街同樣如此,物業(yè)銷售在開發(fā)商內(nèi)不算大,但一二線城市核心區(qū)域自持量高,自持業(yè)務(wù)營收9.6億元,同比增長14%,房地產(chǎn)后續(xù)全服務(wù)鏈條,今后做金融產(chǎn)品順理成章。

  開發(fā)商瞄準(zhǔn)后五年,開始大變革,那買房的人怎么辦呢?房價(jià)被控制,中間價(jià)差是政府贈(zèng)送的大紅包。

  也不能亂買,記住三個(gè)好,好城市,好地段,好開發(fā)商。

  我們寫過十大看好的城市,果然,現(xiàn)在人口流入,花團(tuán)錦簇。我們說過,購房,是地段,地段,還是地段,有歷史價(jià)值的中心城區(qū)和政府砸重資的新城區(qū),才是好地段。好開發(fā)商,準(zhǔn)備做百年企業(yè),建筑質(zhì)量好,后續(xù)服務(wù)到位,不要到物業(yè)也不肯付的小區(qū)去。這樣的開發(fā)商,失信成本太高,跟著這樣開發(fā)商建設(shè)的樓盤,晚上睡得著覺。

延伸閱讀

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