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多元化布局仍將是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的大趨勢

  • 2017年8月29日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 497 26
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大部分受訪者認(rèn)為,從長遠(yuǎn)來看,增量房地產(chǎn)市場的紅利正逐漸減退,多元化布局仍將是企業(yè)轉(zhuǎn)型的大趨勢。

房地產(chǎn),房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型,多元化布局

  物管業(yè)績普遍增長

  由于與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度較高,專注后居住階段服務(wù)的物管業(yè)務(wù),是房企最早布局的領(lǐng)域之一。從上半年的業(yè)績來看,這部分業(yè)務(wù)的增長相對(duì)較好。

  中海旗下的中海物業(yè)于2015年10月在香港聯(lián)交所上市,是較早分拆上市的物業(yè)公司之一。今年上半年,中海物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入13.08億港元,同比增長4.1%;毛利潤為3.94億港元,增長27.1%。

  同期毛利率為30.4%,其中物業(yè)服務(wù)板塊的毛利率由去年同期的22.0%提高至28.0%,增值服務(wù)板塊毛利率則由52.7%提高至55.8%。

  遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的物業(yè)服務(wù)板塊遠(yuǎn)洋億家在新三板上市。根據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)財(cái)報(bào),上半年遠(yuǎn)洋億家為集團(tuán)帶來營業(yè)收入約人民幣5.8億元,同比增長17%;實(shí)現(xiàn)凈利潤約人民幣8900萬元,同比增長84%。

  一些并未做出分拆的公司,也錄得該項(xiàng)業(yè)務(wù)的大幅增長。

  上半年,金科的“社區(qū)服務(wù)”業(yè)務(wù)進(jìn)駐城市已達(dá)85個(gè),在管項(xiàng)目超過400個(gè)。期內(nèi)該項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.53億元,同比增長約54%。同期,禹洲地產(chǎn)旗下的物業(yè)管理服務(wù)公司錄得物業(yè)管理費(fèi)收入為人民幣1.17億元,同比增長90.89%。

  上述業(yè)績可被視為物管業(yè)績的縮影。由于潛在市場巨大、利潤率高,不少房企將物業(yè)管理業(yè)務(wù)作為發(fā)展重點(diǎn)并提前布局。較早布局的房企,如今都已實(shí)現(xiàn)規(guī)?;\(yùn)營。

  “經(jīng)過最初的探索后,一些企業(yè)的物管業(yè)務(wù)已經(jīng)嘗到規(guī)?;季值摹痤^’?!蹦橙倘耸肯蛎襟w表示,規(guī)模不僅是物管業(yè)務(wù)盈利的基本保證,同時(shí)也是未來實(shí)施并購重組、發(fā)力衍生業(yè)務(wù)的必要因素。

  中信建投一份報(bào)告稱,2014年到2016年是社區(qū)O2O市場的探索期。從2017年開始,該市場進(jìn)入啟動(dòng)階段,市場優(yōu)勝劣汰,社區(qū)物業(yè)的價(jià)值將得以完全體現(xiàn)。2020年以后,市場將逐步進(jìn)入高速發(fā)展期和應(yīng)用成熟期,社區(qū)物業(yè)與房產(chǎn)、家裝、金融的協(xié)同價(jià)值越來越顯著。且大數(shù)據(jù)、社區(qū)金融等的發(fā)展,將使得社區(qū)物業(yè)市場更加成熟。

  但從目前來看,除彩生活等個(gè)別企業(yè)外,物管業(yè)務(wù)對(duì)母公司的業(yè)績貢獻(xiàn)并不高。如上半年遠(yuǎn)洋億家的收入占集團(tuán)總收入比重不足3%,凈利潤占比也僅為3.3%;金科、禹洲物管業(yè)務(wù)的營收占比則在4.3%和1.6%。

  “風(fēng)口業(yè)務(wù)”尚需時(shí)間

  房企另一項(xiàng)傳統(tǒng)的多元化領(lǐng)域?yàn)樯虡I(yè),主要分為銷售型和投資型。在度過粗放式的散售階段后,如今房企對(duì)商業(yè)物業(yè)的操作主要表現(xiàn)為投資型,即以持有和運(yùn)營為主,謀求租金和管理費(fèi)收入。

  出于政策和市場的雙重原因,近年來,越來越多房企將商業(yè)運(yùn)營的模式延伸到住宅、工業(yè)、文旅及綜合體等業(yè)態(tài),在業(yè)績報(bào)表中多將其統(tǒng)稱為投資型物業(yè)。其中,長租公寓、特色小鎮(zhèn)和聯(lián)合辦公的運(yùn)營成為新熱點(diǎn)。

  今年上半年,房企投資型物業(yè)的業(yè)績普遍向好。華潤置地的投資型物業(yè)租金收入為40億港元,同比增長13.2%;龍湖的租金收入為人民幣11.4億元,同比增長28.8%;新城控股12家吾悅廣場實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入3.44億元。

  企業(yè)將原因主要?dú)w結(jié)為寫字樓、商品等物業(yè)出租率提升,以及租金水平提高。但除華潤、北辰等少數(shù)企業(yè)外,房企投資型物業(yè)的收入和利潤占比普遍不高。

  此外,房企投資型物業(yè)的業(yè)績,主要來自于商鋪、寫字樓、酒店等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。長租公寓、共享辦公、特色小鎮(zhèn)等新興“風(fēng)口業(yè)務(wù)”尚未形成實(shí)質(zhì)性業(yè)績貢獻(xiàn)。

  公告顯示,今年上半年,龍湖長租公寓產(chǎn)品冠寓的租金收入,僅占投資型物業(yè)租金總收入的0.3%,也即約300多萬元。截至今年7月,冠寓僅進(jìn)入7個(gè)城市,運(yùn)營了10個(gè)項(xiàng)目。

  在共享辦公領(lǐng)域,SOHO中國并未公布其相應(yīng)產(chǎn)品SOHO3Q的業(yè)績。有分析人士指出,由于該類產(chǎn)品所占比重較低,預(yù)計(jì)其租金貢獻(xiàn)微不足道。

  特色小鎮(zhèn)也面臨類似問題。奧園的管理層在業(yè)績會(huì)上大談特色小鎮(zhèn),并稱擬將文旅地產(chǎn)分拆上市。但其現(xiàn)有的特色小鎮(zhèn)產(chǎn)品均處于前期運(yùn)作及開發(fā)階段,根據(jù)管理層的表態(tài),最快也要在今年下半年形成業(yè)績。

  上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,與傳統(tǒng)轉(zhuǎn)型方向相比,上述“風(fēng)口業(yè)務(wù)”起步較晚,投資回報(bào)周期相對(duì)較長,且部分產(chǎn)品(如特色小鎮(zhèn))的盈利模式尚不清晰,因此難以在短期內(nèi)形成收入。即便以輕資產(chǎn)形式運(yùn)作,但因運(yùn)營中的專業(yè)性強(qiáng),要形成穩(wěn)定的業(yè)績貢獻(xiàn)也需要時(shí)間。

  多元化尚未迎來“收獲期”

  房企進(jìn)行多元化嘗試已成風(fēng)氣,除前述方向外,還包括養(yǎng)老、醫(yī)療、物流、文旅、體育、金融、消費(fèi)等領(lǐng)域。其中有些領(lǐng)域能夠與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng);有些則并無明顯關(guān)聯(lián),如金科涉足的風(fēng)電、光伏等新能源領(lǐng)域。

  企業(yè)布局多元化的契機(jī)也不相同。既有主動(dòng)落子,也有被動(dòng)調(diào)整,還有機(jī)緣巧合下的順勢布局。2015年8月,藍(lán)光發(fā)展借殼迪康藥業(yè)上市,之后便利用后者的殼資源,涉足生物醫(yī)藥領(lǐng)域。

  “房企實(shí)施多元化的目的各有不同,但大致可以分為三類:助力主營業(yè)務(wù);培育新的增長點(diǎn);形成協(xié)同效應(yīng),共同發(fā)展?!北本┠撤科笕耸肯蛴浾弑硎荆词共季滞活I(lǐng)域,也可能有不同目的。如金融,既可以作為新的增長點(diǎn),又能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)融資提供便利。

  該人士表示,如果目的是“助力主營業(yè)務(wù)”,就不能以業(yè)績的好壞來判斷多元化成功與否。相反,如果作為新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn),則需要看經(jīng)營業(yè)績是否達(dá)到預(yù)期。

  根據(jù)公告,在新能源方面,金科上半年完成上網(wǎng)發(fā)電1.8億度,同比增長約22%;實(shí)現(xiàn)發(fā)電收入約7365萬元,同比增長約14%。雖然業(yè)績有所增長,但考慮到“在新能源領(lǐng)域再造一個(gè)金科”的目標(biāo),這一業(yè)績并不能令人滿意。

  事實(shí)上,綜合已經(jīng)發(fā)布中報(bào)的房企,除華夏幸福等極少數(shù)企業(yè)外,無論在業(yè)績占比還是利潤貢獻(xiàn)上,非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鮮有挑大梁者。受訪者普遍指出,“多元化”的邏輯雖然清晰,真正操作起來卻非易事。

  上述房企人士指出,10年前,時(shí)任萬科集團(tuán)董事長的王石還曾公開表態(tài)“萬科只做住宅”。這也側(cè)面反映出,大部分企業(yè)實(shí)施多元化布局的時(shí)間較晚。從時(shí)間周期上看,大部分業(yè)務(wù)并未迎來真正的收獲期。

  與此同時(shí),多元化業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)的要求較高。嚴(yán)躍進(jìn)表示,從開發(fā)商到運(yùn)營商的角色轉(zhuǎn)變,是很多房企轉(zhuǎn)型過程中的必經(jīng)階段。這要求企業(yè)有戰(zhàn)略規(guī)劃、人才儲(chǔ)備、資金投入、項(xiàng)目累積等,并非一蹴而就。

  此外還需考慮到資本市場的要求。有些多元化業(yè)務(wù)雖然利潤率較高,但投資回報(bào)周期長,除非大規(guī)模布局,否則短期內(nèi)很難產(chǎn)生足夠的營收規(guī)模,亦難以在資本市場收獲較好的估值和評(píng)級(jí)。如特色小鎮(zhèn)目前并無成熟的盈利模式;長租公寓的運(yùn)營難度之大被業(yè)界公認(rèn),且利潤率相對(duì)不高。

  大部分受訪者認(rèn)為,從長遠(yuǎn)來看,增量房地產(chǎn)市場的紅利正逐漸減退,多元化布局仍將是企業(yè)轉(zhuǎn)型的大趨勢。對(duì)于較早布局的多元化業(yè)務(wù),其業(yè)績將在未來數(shù)年得到檢驗(yàn);近幾年布局的多元化領(lǐng)域,則需要更長時(shí)間來考量。

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