樓市上半年去庫(kù)存效果明顯 三、四線城市存在區(qū)域分化問(wèn)題

• 2017年7月18日 ZhouXun來(lái)源：人民日?qǐng)?bào) 287 11
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今年是實(shí)施“十三五”規(guī)劃的重要一年，也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年。半年已過(guò)，“三去一降一補(bǔ)”有什么成效？三、四線樓市庫(kù)存是否依然“壓力山大”？企業(yè)杠桿率有沒(méi)有降低、成本有沒(méi)有下降？百姓迫切需要解決的短板補(bǔ)上了嗎？

業(yè)界思考

今年上半年，以滄州為代表的三、四線樓市，變化還是相當(dāng)大。

年初時(shí)，滄州樓市熱火朝天，企業(yè)盈利高達(dá)50%，遠(yuǎn)超正常情況下的15%。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，市政府加大了住房用地的供給力度，從每年2000畝增加到3000畝。但地價(jià)沒(méi)能隨之下降，年初每畝800萬(wàn)元的地價(jià)，到6月底已經(jīng)高達(dá)每畝1300萬(wàn)元。

3月限購(gòu)政策出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商的日子不好過(guò)。特別是由于前期房?jī)r(jià)居高不下，一些惜售的新項(xiàng)目還來(lái)不及開(kāi)盤(pán)，導(dǎo)致限購(gòu)政策出臺(tái)后，銷售陷入了僵局。

針對(duì)市場(chǎng)新變化，一些開(kāi)發(fā)商也在尋求與地方政府合作，參與到實(shí)行貨幣化安置的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中。希望減輕自身庫(kù)存壓力，也給棚改戶提供更大的安置房選擇空間。但是，棚改項(xiàng)目畢竟數(shù)量有限，利用棚改去庫(kù)存的效果并不明顯。

到底怎樣才算健康地去庫(kù)存?顯然不能總靠臨時(shí)出臺(tái)限購(gòu)令。如果想在保持樓市穩(wěn)定的前提下去庫(kù)存，可能需要借鑒有些城市的做法，先限地價(jià)，再限房?jī)r(jià)。地價(jià)不控制，房?jī)r(jià)很難降;房?jī)r(jià)虛高，老百姓有剛需的買(mǎi)不起，做投資的也會(huì)觀望，還會(huì)積累新的庫(kù)存。

想實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，不能僅靠短期的硬限制，更要依賴長(zhǎng)期的軟調(diào)控，不同城市應(yīng)該利用地緣優(yōu)勢(shì)差異化發(fā)展，盡量實(shí)現(xiàn)供需兩端的平衡。

——河北鹽百集團(tuán)房地產(chǎn)公司總裁 張克騫

專家點(diǎn)評(píng)

在“因城施策”去庫(kù)存的作用下，今年上半年全國(guó)去庫(kù)存效果比較明顯。但需要注意的是，三、四線城市存在區(qū)域分化問(wèn)題，有些熱點(diǎn)三線城市的去庫(kù)存進(jìn)程較快，可售住房數(shù)量持續(xù)下降，導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所上升，捂盤(pán)惜售現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。針對(duì)這類城市，應(yīng)在準(zhǔn)確研判后續(xù)需求增速的基礎(chǔ)上，加大住宅用地供應(yīng)節(jié)奏和開(kāi)發(fā)上市力度，避免由于補(bǔ)庫(kù)存緩慢造成階段性供求再次失衡，誘發(fā)下一階段出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲壓力。同時(shí)做好政策預(yù)案，當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到一定程度時(shí)，及時(shí)出臺(tái)限貸、限購(gòu)措施，給過(guò)熱的市場(chǎng)降溫。而對(duì)那些庫(kù)存仍然較高的三、四線城市，仍應(yīng)堅(jiān)定不移地執(zhí)行去庫(kù)存政策。

除了去庫(kù)存的因素，部分三、四線城市出現(xiàn)住房?jī)r(jià)格上漲還有多方面原因。第一，這些熱點(diǎn)三、四線城市大都位于區(qū)域核心地區(qū)，或地處大都市圈輻射區(qū)域，隨著新型城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)以及區(qū)域融合發(fā)展，住房市場(chǎng)需求會(huì)有所提振。第二，由于一線城市和部分二線城市實(shí)行了限購(gòu)、限貸政策，在溢出效應(yīng)的作用下，一些自住需求和投資需求涌向附近的三、四線城市。第三，在前期優(yōu)惠利率和首付政策拉動(dòng)下，當(dāng)?shù)刈》啃枨蠹嗅尫拧?/p>

后續(xù)去庫(kù)存的關(guān)鍵，是要讓新市民安居樂(lè)業(yè)。無(wú)論是就近轉(zhuǎn)移的農(nóng)業(yè)人口，還是返回家鄉(xiāng)購(gòu)房的外出務(wù)工人員，都將是下一階段三、四線城市購(gòu)房的主力軍，要給予新市民購(gòu)房更多的政策性支持，包括信貸、稅收、保障等一系列措施，才可能為去庫(kù)存爭(zhēng)取多贏的結(jié)果。

——國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民

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