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萬科將與小米合作開發(fā)永豐自持地塊 房價緩沖帶

2017年3月17日     來源:經(jīng)濟觀察報      編輯:WangWanZhen      繁體
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小米公司一位員工透露,萬科和小米合作建房事宜從春節(jié)后就開始商談,3月上旬正式確定合作意向。目前小米公司已經(jīng)啟動認購登記工作,全體員工均可認購。

  經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 3月14日,初春的北京艷陽高照,在海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地大牛坊村原址上,大片叢生的雜草覆蓋土地上,幾輛小型汽車不時把一車車鐵架卸載在空地上,另一頭,幾名工作人員正在測量、標記號,用石灰粉描出一條條白線。“這是萬科的住宅項目,馬上就要動工了。”一位工作人員表示,這塊土地南側(cè)部分為萬科土地。2016年12月份,萬科在這里獲得了18號地,并和住總聯(lián)合拿下了臨近的19號地塊,荒地北部的20號地被首創(chuàng)天恒中糧獲取。

  有消息稱,萬科將與小米合作開發(fā)永豐自持地塊,主要供小米公司高管和員工購買。多位小米員工向經(jīng)濟觀察報確認,公司內(nèi)部已經(jīng)開始全員自愿認購,“從上個星期就開始登記了”。

  對于雙方合作建房的消息,北京萬科方面表示,目前還不方便透露相關(guān)情況;小米公司負責媒體對接人士表示,其“多方打聽”,并沒有聽說此事。

  沒有產(chǎn)權(quán) 價格是市場價一半?

  小米公司一位員工透露,萬科和小米合作建房事宜從春節(jié)后就開始商談,3月上旬正式確定合作意向。目前小米公司已經(jīng)啟動認購登記工作,全體員工均可認購。

  有兩種項目類型可供選擇,一種為普通住宅,以70-90平方米兩居為主,均價大約為5.5萬元/平方米;一種為疊拼,面積為178平方米,售價在950萬-1000萬元。

  另一位小米員工介紹,合作項目檔次和定位甚至會高于萬科翡翠系,目前永豐產(chǎn)業(yè)基地周邊二手房價格普遍超過8萬元,這意味著合作項目如果做成可銷售的商品房,價格很可能會超過10萬元/平方米。

  不過,按照雙方合作意向,小米員工雖然能夠以市場價一半的價格購房,但無法獲得產(chǎn)權(quán)和房本,也不能在公開市場自由交易,只能在小米公司內(nèi)部交易,也不能落戶北京市戶口。

  上述小米員工透露,目前公布的價格為初期預(yù)算價格,最終價格仍未確定,萬科方面負責和金融機構(gòu)協(xié)調(diào)按揭,目前初步談下來的首付比例為50%?!拔以瓉硐胝J購一套疊拼,但物業(yè)費比較貴,而且沒有產(chǎn)權(quán),也不能落戶,就放棄了?!?/p>

  內(nèi)部員工認購登記完成后,小米公司將根據(jù)認購數(shù)量確定與萬科的合作范圍和面積,如果認購人數(shù)超過萬科能夠提供的最大額度,可能將通過抽簽方式?jīng)Q定最終購房資格;相反則可能縮減合作面積。

  據(jù)悉,除小米外,包括神州數(shù)碼等企業(yè)也與萬科有合作意向。萬科將根據(jù)合作方意向認購面積確定具體合作事宜。萬科和合作企業(yè)共同籌集開發(fā)和運營資金,合作方可能是一家企業(yè),也可能是多家企業(yè)。

  項目建成后,一部分交給像小米這樣的合作投資企業(yè),一部分將以股權(quán)合作方式出售給企業(yè),剩余部分由萬科對外出租或出售使用權(quán)。根據(jù)自持要求,項目產(chǎn)權(quán)不能分割,未來萬科將和合作方共同成立合資公司持有產(chǎn)權(quán)。

  不過,“現(xiàn)在僅僅是登記,其他的事還沒有落定呢?!毙∶讍T工表示。

  與高精尖企業(yè)合作

  其實,對房地產(chǎn)領(lǐng)域合作建房的模式,萬科早已經(jīng)進行嘗試,2015年底,北京萬科出資3.21億元與神舟數(shù)碼共同開發(fā)海淀區(qū)唐家?guī)X一幅商業(yè)用地,該幅土地由神舟數(shù)碼獲得,要求50%自持。

  2016年12月1日,萬科獲得永豐兩個自持項目地塊,根據(jù)土地出讓要求,兩幅土地的住宅限價53400元/平方米,項目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。

  拿下兩幅土地不久后,針對外界“算不過賬”等質(zhì)疑,萬科高級副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖曾表示,兩幅土地將通過眾籌方式破題,從傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式轉(zhuǎn)變到經(jīng)營服務(wù)模式,由政府、眾籌企業(yè)和開發(fā)商協(xié)同聯(lián)動。

  劉肖還透露,拿到土地的第一時間,他給海淀區(qū)幾個大型企業(yè)打電話商談眾籌合作想法,“70%接到電話的企業(yè)都表示有興趣參與?!鄙鲜霰本┓康禺a(chǎn)界人士也表示,拿到土地不久后,萬科大客戶部對永豐周邊企業(yè)做過調(diào)研。

  按照劉肖的表述,合作企業(yè)產(chǎn)業(yè)定位必須與《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》對北京功能定位相符,必須為符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的信息服務(wù)、科技金融、智能硬件、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)業(yè)等為代表的高精尖企業(yè)。

  對于具體合作模式,萬科以兩個地塊為基礎(chǔ)建立相應(yīng)眾籌平臺,根據(jù)合作對象數(shù)量確定眾籌份額,邀請眾籌企業(yè)共同來開發(fā)這塊土地,然后把開發(fā)的項目交給企業(yè),再由企業(yè)租給他們的核心員工。

  根據(jù)規(guī)定,眾籌單位不能以戶進行分割,但眾籌單位可能是一個住房單元,也可能是一棟樓,還可能是幾棟樓。具體根據(jù)眾籌方實際需要進行配置。

  在這一模式中,萬科和合作方分工明確,萬科主要負責項目建設(shè)和配套引進,并提供相應(yīng)的物業(yè)等服務(wù);合作方進行眾籌投資、向萬科交納項目開發(fā)和運營費用,項目建成后員工租賃或購買房源,租金或銷售金通過眾籌平臺返還給合作企業(yè)。

  一位北京房地產(chǎn)人士透露,因為擔憂房價上漲可能帶來的人才和產(chǎn)業(yè)流失,未來北京市政府可能將大力支持開發(fā)商自持土地建設(shè)和經(jīng)營,并引進優(yōu)質(zhì)學校形成學區(qū)房?!罢M@種模式能夠占據(jù)一定比例,來完善租賃市場?!?/p>

  當時,劉肖還透露,小米、神州數(shù)碼和華為均有合作意向。

  房價緩沖帶

  對開發(fā)商萬科而言,通過合作可以快速回籠土地支出成本,而且可以通過為項目提供物業(yè)服務(wù)、商業(yè)等配套服務(wù)獲得穩(wěn)定的收益。不僅可以提高企業(yè)周轉(zhuǎn)率和開發(fā)效率,也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辟一條理想的輕資產(chǎn)運營之路。

  對政府而言,通過這一模式,避免了地王、高房價等標簽的困擾。

  對于房地產(chǎn)市場而言,雖然這一合作方式整體上減少了投放到公開市場的房源數(shù)量,但是由于自持租賃項目不能自由流通,投機性資金難以進入,減輕了部分城市建設(shè)人才的住房壓力,對房價過快上漲形成市場過熱局面形成緩沖效果。

  上述北京房地產(chǎn)人士認為,“政府也希望通過這一模式留住和吸引高精尖企業(yè),為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和促進實體經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造環(huán)境?!?/p>

  上述人士表示,如果這一模式可行,未來北京市政府或?qū)迅嗾?、土地等資源向自持合作建房方面傾斜,“據(jù)說北京市很堅決,即便犧牲了土地出讓金收入,也要保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。

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