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10張圖告訴你為什么房價只漲不跌

2017年3月14日     來源:wind資訊      編輯:WangWanZhen      繁體
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在過去的18個月里面,經(jīng)濟增長率持續(xù)下滑,全國各大城市房價出現(xiàn)大幅增長,不過隨著樓市調(diào)控的持續(xù)加碼,去年持續(xù)火爆一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)4個月回落。

  現(xiàn)在的樓市,連老司機都看不懂了。

  有分析指出,現(xiàn)在買什么都是錯的,尤其是買房;也有分析指出,房價還能漲。眾說紛紜,不分伯仲。

  毫無疑問,樓市的發(fā)展進入新的迷局。那么,房價究竟會怎么走?通過梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),一方面樓市調(diào)控持續(xù)加碼,持續(xù)火熱的一線城市新建商品住宅價格同比漲幅已連續(xù)4個月回落;而另一方面,作為房地產(chǎn)建筑成本的水泥、鋼鐵等建材價格漲勢明顯。

  無需多說,直接看數(shù)據(jù)。

  樓市分化,一線城市同比漲幅連續(xù)4個月回落

為什么房價只漲不跌?

  在過去的18個月里面,經(jīng)濟增長率持續(xù)下滑,全國各大城市房價出現(xiàn)大幅增長,不過隨著樓市調(diào)控的持續(xù)加碼,去年持續(xù)火爆一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)4個月回落。

  住房價格是由開發(fā)商的成本和利潤兩部分組成的,也是一種產(chǎn)權(quán)價格。對應(yīng)開發(fā)商成本而言,影響最大的因素主要是土地價格,其次是水泥、鋼材等建材價格。城市中,居民住宅建筑成本會隨著建筑材料價格、人工費、能源價格等的上漲而上漲。

  100大中城市樓面均價環(huán)比翻番

  上周(3月6日~3月12日),100大中城市成交土地(住宅用地)樓面均價為9339元/平方米,較前一周的4121元/平方米,上漲127%。

為什么房價只漲不跌?

  除土地價格暴漲外,房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升,鋼材、水泥等建材價格的上漲,成了房價上漲的一個隱形幕后推手。

  全國水泥同比上漲30%

  進入3月份,水泥行業(yè)即開啟上半年的漲價模式,上漲全國范圍內(nèi)價格波動逐漸增多,華東地區(qū)漲勢明顯,價格上漲范圍由上海、蘇南地區(qū)向周邊擴散,河北供給趨勢有明顯價格上浮波動。綜合來看,全國水泥價格指數(shù)環(huán)比前一周抬升0.33%個百分點至0.82%,而相比去年同期,全國水泥價格指數(shù)從78.28點一路抬升至101.75點,漲幅近30%。為什么房價只漲不跌?

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  國內(nèi)鋼鐵同比上漲近5成

  鋼鐵方面,上周國內(nèi)鋼價綜合指數(shù)為138.04,較2016年同期的92.05,同比上漲近50%。

  3月10日,螺紋鋼主力合約(1705)收盤價為3404元/噸,周環(huán)比下跌2.72%,相比去年同期的2147元/噸,每噸價格上漲1257元、漲幅高達58.55%。

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  全國玻璃期貨價格上漲逾兩成

  近期全國玻璃平均價格小幅下降,但相比去年漲幅明顯。截至3月10日,玻璃期貨主力合約結(jié)算價為1233元/噸,去年同期未975元/噸,漲幅達26.46%。

為什么房價只漲不跌?

  近期有分析稱,建材成本上升,住房成本增加,開發(fā)商是不可能自己掏腰包的,肯定要轉(zhuǎn)嫁到房價中去,此外,建材成本上升,房價肯定上升。

  不過亦有業(yè)內(nèi)人士認為,由于城鄉(xiāng)住宅價格的構(gòu)成不同,建筑成本對農(nóng)村居民住宅價格影響較大,而對于城市,特別是大中城市的房價有一定的影響,但是不起主導(dǎo)作用。因為城市的房價已經(jīng)很高,其中包含了教育、醫(yī)療等諸多資源溢價的因素,不僅僅受到建筑成本的影響,而是受土地價格、供求關(guān)系、炒作等因素綜合的影響。

  傳統(tǒng)房企凈利潤增速面臨下滑趨勢

  平安證券研報分析稱,從已公布的85家上市房企年報業(yè)績預(yù)告看,主流房企受益 2015-2016年銷售回升,業(yè)績普遍靚麗。招商、金地、華夏預(yù)計業(yè)績增速分別達 97%、95%和 35%(預(yù)告區(qū)間中值),廣宇、新湖、皇庭國際等部分轉(zhuǎn)型房企受低基數(shù)或新業(yè)務(wù)業(yè)績提升影響,預(yù)計業(yè)績增速達 100%以上。

  從目前的2016年業(yè)績快報看,多家房地產(chǎn)公司營業(yè)利潤增速小于營收增速。這意味著這些公司項目的毛利率不夠理想,房企增收不增利的局面或?qū)⒊掷m(xù)。

  值得一提的是,雖然受行業(yè)毛利率下滑影響,傳統(tǒng)房企凈利潤增速均面臨下滑趨勢,但近年來隨著行業(yè)轉(zhuǎn)暖及部分轉(zhuǎn)型房企新業(yè)務(wù)逐步貢獻利潤,2016年行業(yè)凈利潤增速明顯回升,前三季度上市房企凈利潤同比增長 28.6%。

為什么房價只漲不跌?

  保利地產(chǎn)業(yè)績快報顯示,公司全年營收和凈利潤同比增速分別為24.45%和0.54%。保利地產(chǎn)表示,公司已銷售的房地產(chǎn)項目在年內(nèi)竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入。由于結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率下降,營業(yè)利潤增幅低于營業(yè)收入增幅。

  此外,南國置業(yè)和合肥城建均表示,報告期內(nèi),部分結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率較低,加之部分項目銷售和管理費用上漲,導(dǎo)致凈利增速不及營收增速。

  國內(nèi)房企或再面臨“大洗牌”

  平安證券統(tǒng)計稱,2016年全國樓市延續(xù)靚麗表現(xiàn),全國商品房銷售額和銷售面積同比分別增長35%和23%,再創(chuàng)歷史新高。公司層面, Top10銷售額市占率由2015年末的17.1%提升至 18.4%,Top50 銷售額市占率由 2015 年末的 32.1%提升至 34.6%,萬科、保利、金地、招商全年銷售額同比增速分別為 39.5%、36.3%、63%、29%。

為什么房價只漲不跌?

為什么房價只漲不跌?

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了銷售額歷史最高的一年,但三季度在市場依然高溫的情況下出現(xiàn)利潤率下調(diào),除了7-8月淡季影響外,最主要原因是地價高企侵蝕利潤,房企的風(fēng)險越來越大。

  業(yè)內(nèi)人士認為,隨著房地產(chǎn)市場告別“黃金時代”,中小房企的生存空間將會越來越小,行業(yè)的兼并重組則會越來越頻繁地發(fā)生,充足資金的龍頭房企在行業(yè)格局的重構(gòu)中將掌握主動權(quán),2017年房地產(chǎn)行業(yè)將伴隨著政府嚴厲的調(diào)控,房企將面臨重組和洗牌。

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