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投資公司變“炒房公司” 揭秘深圳存量房套利暗局

2017年3月4日     來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)      編輯:ZhangHongYuan      繁體
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投資公司偏愛將舊物業(yè)重新打包出售。

存量房既包括了個人或企業(yè)自持的房產(chǎn),也包括流通中的二手房。因此,投資公司偏愛將舊物業(yè)重新打包出售。

投資公司,投資公司變“炒房公司”

“在哪里能買到200多萬元帶深圳中學學位的房子,首批150套房源已經(jīng)全部售罄,現(xiàn)在是加推的,沒買到要抓緊了?!眮碜粤_湖區(qū)太子道項目的中介和每一個前來看房的人都說了相同的話。

熱銷背后除了名校學位外,這些由投資公司將存量房源進行重新包裝和中介聯(lián)動推售的“存量改造”,也成為了近期深圳市場一種獨特的“存量房經(jīng)濟”。

投資公司變“炒房公司”

位于羅湖區(qū)文錦路的太子道項目,因宣稱帶深圳中學名校學位,吸引了不少自住型買家和投資客。之前“吹風價”是在12萬~13萬元/平方米,2月19日開盤當天,價格則是7.8萬~9.8萬元/平方米,總價在210萬~390萬元。相比較確實優(yōu)惠不少,尤其是目前該項目周邊項目均價在6萬元/平方米,豪宅項目中海天鉆為10萬元/平方米。

據(jù)悉,太子道前身為鵬大廈,定位為五星級花園式主題酒店,由深圳祥祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。而項目銷售人員表示,目前房子產(chǎn)權時間還剩48年,但仍屬于新房現(xiàn)售性質(zhì),購房者僅需交1%的契稅和幾百元的印花稅即可。

有熟悉太子道的人士對中國房地產(chǎn)報記者透露:“該投資公司是以6萬元/平方米買入,經(jīng)過‘操作’將項目從商用性質(zhì)轉變成住宅性質(zhì),最大賣點是深圳中學學位房,而且戶型小,總價低。開發(fā)商原本價格預期極高,為9萬~13萬元/平方米,之前采取饑餓營銷方式,推出150套房源有500人認籌,讓大家有一房難求的感受。但是經(jīng)過調(diào)控后,這種方式實際是被官方禁止的,因此價格也就下降到8萬~9萬元/平方米,想著能盡快出貨。

上述知情人士表示:“該投資公司擅長打造這類低總價的項目。除了太子道,還打造了龍崗區(qū)的龍城玖寓項目,回購的是農(nóng)民房,打的也是低總價概念,25萬元的置業(yè)門檻,不過這些變身后的公寓是多戶共用一個產(chǎn)權證,購買上其實是有風險的。”

太子道項目自2009年竣工后,至2016年一直長期處于開發(fā)商自持狀態(tài),沒有公開銷售,直接“住改商”。此種做法是否合規(guī),中國房地產(chǎn)報記者向深圳市規(guī)土委發(fā)去了采訪函,截至發(fā)稿前暫未得到回復。

同樣的,去年6平方米“鴿子籠”——位于南山區(qū)的僑城尚寓,前身也是酒店,是由另一家投資公司重新裝修并對外出售,卻利用了極小戶型的噱頭來吸引關注。有知情人士對中國房地產(chǎn)報記者透露,“該公司原本是打算內(nèi)部消化,并不對外公開銷售,后來決定把這個當作廣告主打項目,吸引眼球,聯(lián)手中介不停造勢。但是沒想到這么火爆,還演變成‘深圳高房價下生活喪失尊嚴’的輿論話題,因此遭到了官方查處罰款?!?/p>

這類利用各種噱頭,由投資公司操盤的項目在深圳有很多。深圳樓市火爆的大環(huán)境下,活躍在深圳的數(shù)千家投資公司之中,有不少是專業(yè)投資房地產(chǎn)的“炒房公司”。

有投資公司人士對中國房地產(chǎn)報記者表示:“很多投資公司本身為基金公司、資產(chǎn)管理公司,有資金調(diào)度能力,可以利用各種資源進行融資,降低成本,這樣就能直接向開發(fā)商或者業(yè)主購買,一般是低于市場價整體買下,經(jīng)過重新包裝后,再按市場價或高于市場價出售。操盤是非常專業(yè)的事情,所以這些投資公司還會聯(lián)合中介,事先進行炒作。的確是利用了存量房,做的不是虧本生意?!?/p>

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹對中國房地產(chǎn)報記者表示:“有多少的利潤空間,每個項目都不同。投資公司對存量物業(yè)進行包裝再出售,與大房企的方式模式:賣地、興建、再出售相比,所需的資金要小很多,而且未能盤活的存量房價格的商議空間大,可供選擇也更多。不過值得注意的是,投資公司是改造存量物業(yè),但不是盤活了存量物業(yè)然后轉成租賃房,這和政府所提倡的并不同?!?/p>

而深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示:“能將溢價套出來,業(yè)主和投資機構的利益訴求是一致的,辦法有很多。資本進入市場是想在轉換不同土地用途中把高溢價盤活出來,這種模式在市場上一直都有,像高和資本在北京、上海做的非常大,手法是把大城市核心區(qū)域舊商業(yè)、舊酒店,根據(jù)現(xiàn)代設計理念,重新打造。投資公司購買存量房源,更新打包出售,在深圳一直存在,但是利用效率太低?!?/p>

“存量房經(jīng)濟”

和投資公司直接購入、重新包裝再出售不同,不少房企選擇是將存量房,如深圳城中村和廠房改造成長租公寓,設置增值服務后租給年輕人從而獲利,謀求長期穩(wěn)定的回報。

目前,大城市“散租”收益率在2%~3%。有研究測算,考慮規(guī)?;找?、政策紅利和產(chǎn)品溢價后,長租公寓收益率可達6%。世聯(lián)行董事長陳勁松表示,“存量資產(chǎn)運營、買賣、租賃和金融化,將會是中國房地產(chǎn)下半場最值得關注的大市場?!?/p>

據(jù)深圳市官方數(shù)據(jù)顯示,與很多城市住房自有率高、大量“房改房”可上市不同,盡管深圳住房總量約5.2億平方米(1035萬套間),但由于占存量住房79%的深圳未確定產(chǎn)權的原農(nóng)村私房(俗稱為“小產(chǎn)權房”)和企業(yè)集體宿舍,均基本不能合法上市流轉,制約了深圳二手住房的供應。深圳實際的商品住房與保障性住房僅1.7億平方米(162萬套),約占15.7%。

深圳大量城中村以及因產(chǎn)業(yè)升級淘汰下來的大量閑置工業(yè)廠房和工廠宿舍,令房企關注到這背后的巨大商機。萬科就在2015年推出公寓品牌“萬科驛”,并將其作為萬科轉型的五大新業(yè)務之一,預計2017年將提供15萬間租賃公寓,主要類型為6個月以上租期為主的中長期租賃服務。

“目前萬科做法是整體租下一些閑置房源,如農(nóng)民房、工廠房,然后再改造。從閑置空置資產(chǎn)到村鎮(zhèn)集體資產(chǎn),到經(jīng)營不佳的轉讓資產(chǎn),都將成為萬科獲取項目的方式。萬科有自己的投資標準以及市場化的運作方式,將大力關注公寓屬性土地出讓,或會和其他企業(yè)聯(lián)合拿地。2017年至2020年間,萬科驛將在深圳留仙洞和紅樹林開設兩個項目,共開放9400間服務公寓給深圳的新移民?!比f科相關人士向中國房地產(chǎn)報記者表示。

事實上,長租公寓能產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入,在房企搶占市場以后,公寓可以帶來可觀的現(xiàn)金流,較易實現(xiàn)資產(chǎn)證券化,便于企業(yè)進行資本運作。同時,還能為房企的住宅開發(fā)業(yè)務儲備客戶、提前鎖定客戶。

“房企關注長租公寓市場的根源在于去庫存壓力大,是市場下行通道趨勢下的營銷手段創(chuàng)新??梢杂行г黾涌蛻魞洌档颓捌跔I銷費用,促進市場銷售和消耗庫存。前提是要以強大的金融支持為后盾,占用大量金融資源。實際上這也是一種重資產(chǎn)模式,如果大規(guī)模推廣,公司經(jīng)營風險會增大?!庇蟹科笕耸繉χ袊康禺a(chǎn)報記者表示。

此前,《深圳市城市更新辦法》明確規(guī)定,拆除重建類的工業(yè)區(qū)項目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的,補繳地價即可。政府在實際的規(guī)劃中也會考慮區(qū)域的發(fā)展重點,進行用地性質(zhì)的改變。

不過上個月,深圳市寶安區(qū)的一份《堅決整治廠房改公寓等違法行為分類工作細則》,提出對廠房改建為公寓、酒店等功能的,分類進行控停、查封、拆除等處理。幾乎在同一時期,寶安清拆了1500平方米的“廠房改公寓”。

何倩茹表示:“對于盤活存量房,政府是支持的,允許商改租,但要按規(guī)定來進行,意味著在政策層面上有了支持,但實際執(zhí)行上,我們認為還存在很多困難點,比如消防改造、生活用水、用電改造等,都有不小的麻煩。所以盤活存量房并非一件容易的事?!?/p>

李宇嘉則表示:“過去樓市沒那么熱時,工商業(yè)對稅收、投資和GDP的貢獻更顯著,各級政府批了大量工商業(yè)用地?,F(xiàn)在居住用地需求更大、更賺錢,但新地沒有了,騰挪存量就成了解決之道。但是,騰挪存量不僅需要繳納巨額土地出讓差價,且要配置生活配套,還要符合區(qū)域法定圖則,程序冗長、成本高企?,F(xiàn)在政策的口子貌似松動了,這讓市場看到了商機。長租公寓宜在現(xiàn)有政策下,由市場自發(fā)決定是否進入,更要慎防土地用途管制‘松口’被套利?!?/p>

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