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商業(yè)綜合體行業(yè)深度調(diào)研報(bào)告2023

中國主要一線城市以北京上海為首,擁有超過100家購物中心,且核心商圈租金超過2000元,而其余一線城市如廣州、深圳等購物中心量存則相對較少,這主要是受到城市規(guī)模人口影響;重慶、西安等城市購物中心數(shù)量與租金趨勢脫離,說明這些地區(qū)商業(yè)用地庫存過剩。

商業(yè)綜合體,源自“城市綜合體”的概念,但是兩者有著明顯區(qū)別。商業(yè)綜合體,是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系,從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

商業(yè)綜合體行業(yè)深度調(diào)研

城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ),融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體)。

隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高,消費(fèi)理念逐漸升級,城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度后的必然產(chǎn)物。在全國地產(chǎn)投資處于低迷的狀況下,城市綜合體的投資總量卻被逐步激發(fā)。

1、城市商業(yè)綜合體

城市商業(yè)綜合體能夠更好地刺激消費(fèi),帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展,是未來商業(yè)地產(chǎn)的趨勢。從購物中心到商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢來看,人們對于購物的需求越發(fā)頻繁、隨性。而由于網(wǎng)絡(luò)電商的發(fā)展,人們購物的場景也變得越發(fā)碎片化。商業(yè)綜合體因?yàn)閾碛懈叨嘶颡?dú)家的品牌零售而產(chǎn)生的競爭力逐漸減弱,人們更加注重線下購物的全方面體驗(yàn),因此衍生了更多類型,集合不同功能的綜合體。

受限于地區(qū)人口數(shù)量、居民消費(fèi)能力,我市商業(yè)綜合體經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以百貨和超市為主,尤其是縣城里的商業(yè)綜合體,大眾化消費(fèi)商品居多,專賣店和精品店較少,在餐飲和服務(wù)業(yè)態(tài)中,小吃和特色餐飲較多,正餐較少。KTV和影視較多,教育及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)較少。

商務(wù)部城市居民消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查報(bào)告顯示,我國60%的消費(fèi)發(fā)生在夜間。夜間已成為我國居民消費(fèi)的“黃金時段”。夜間經(jīng)濟(jì)一般指從當(dāng)日18時至次日凌晨2時的服務(wù)業(yè)類經(jīng)濟(jì)活動,幾乎涵蓋了商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、娛樂業(yè)等所有第三產(chǎn)業(yè)。近年來,“夜生活”逐漸成為市民追求的時尚生活方式。北京、天津、上海、南京等地接連推出推動夜間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新規(guī),“夜經(jīng)濟(jì)”呈現(xiàn)出商圈發(fā)展、“旅游+文化”、“文化+美食”的多元化發(fā)展趨勢。

夜間經(jīng)濟(jì)不僅可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活動時間延長、各種設(shè)施利用率提高、就業(yè)機(jī)會增多,有助于推動服務(wù)員擴(kuò)張規(guī)模,擴(kuò)大消費(fèi),增加稅源,聚集財(cái)富、產(chǎn)業(yè)和人氣,還提高城市的競爭力和吸引力,拓展游客的消費(fèi)空間,拉動經(jīng)濟(jì)快速增長。

當(dāng)前,各地積極探索發(fā)展文化和旅游消費(fèi)"夜經(jīng)濟(jì)",如北京市出臺一系列措施,進(jìn)一步繁榮夜間經(jīng)濟(jì),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長,開展"點(diǎn)亮夜京城"促消費(fèi)活動,打造夜間消費(fèi)"文化IP"。組織開展深夜食堂美食節(jié)、燈光節(jié)、"秀北京"旅游演出等夜間主題活動;策劃組織一批戲曲、相聲、歌劇、音樂等主題鮮明的"夜京城"文化休閑活動;推動中心城區(qū)4A級以上景區(qū)根據(jù)實(shí)際條件延長開放時間;鼓勵有條件的博物館、美術(shù)館延長開放時間;推出"最美北京餐桌""最火深夜食堂"等旅游美食"打卡"地。全國其他地方也都在出臺相應(yīng)的政策和措施。

中國主要一線城市以北京上海為首,擁有超過100家購物中心,且核心商圈租金超過2000元,而其余一線城市如廣州、深圳等購物中心量存則相對較少,這主要是受到城市規(guī)模人口影響;重慶、西安等城市購物中心數(shù)量與租金趨勢脫離,說明這些地區(qū)商業(yè)用地庫存過剩。

伴隨著城市收縮等供求關(guān)系進(jìn)一步失衡,地產(chǎn)企業(yè)及時調(diào)整應(yīng)對策略,部分企業(yè)更關(guān)注三四線城市發(fā)展。

不同于目前國內(nèi)集中在一二線城市的商業(yè)綜合體建設(shè),鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體既有區(qū)域級商業(yè)功能,也有完善集鎮(zhèn)配套的功能,符合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的政策導(dǎo)向,可有效提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)群眾生活質(zhì)量。

2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體

鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體是新的開發(fā)模式,不同于城市綜合體,不同于MALL,不是專業(yè)市場,更非社區(qū)商業(yè)。新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體,是為了改變新市鎮(zhèn)原有商業(yè)散、亂、差的低端形象,滿足新市鎮(zhèn)居民生活與文化需要,集餐飲、娛樂、休閑、演藝、購物、賓館等多種功能于一體的新型商業(yè)平臺。

隨著我國發(fā)展轉(zhuǎn)型的加快,經(jīng)濟(jì)引擎下移已是不爭事實(shí),資本市場開始從市縣進(jìn)入許多有發(fā)展前景的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。小城鎮(zhèn)需要擁有多個建筑體組成的建筑群,包括從單一的商業(yè)零售發(fā)展到不同業(yè)態(tài)的組合,把商務(wù)、辦公、休閑、演藝、購物、酒店、居住等功能融為一體,滿足城鎮(zhèn)居民購物、休閑和娛樂的一站式需求。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年中國商業(yè)綜合體行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告》分析:

隨著我國發(fā)展轉(zhuǎn)型的加快,資本市場開始從市縣進(jìn)入許多有發(fā)展前景的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。資本關(guān)注的是新型城鎮(zhèn)化帶來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價(jià)值的提升,而商業(yè)綜合體是提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價(jià)值的有效途徑,也是提升新型城鎮(zhèn)化內(nèi)在承載力的好辦法。

“十四五”期間,把縣域作為農(nóng)村商業(yè)的切入點(diǎn),不僅包括傳統(tǒng)意義的鄉(xiāng)和村,也包括鎮(zhèn)。要適應(yīng)當(dāng)前農(nóng)村流通、農(nóng)村消費(fèi)的實(shí)際情況,在商貿(mào)服務(wù)和物流兩個方面,強(qiáng)化縣城的中心能力,發(fā)揮鎮(zhèn)的重要節(jié)點(diǎn)作用,突出下沉和上行兩個重點(diǎn)。

根據(jù)商務(wù)部發(fā)布的信息,2022年,全國支持建設(shè)改造縣級物流配送中心506個,鄉(xiāng)鎮(zhèn)快遞物流站點(diǎn)650個;全國農(nóng)村網(wǎng)絡(luò)零售額達(dá)2.17萬億元,同比增長3.6%。

此外,2022年全國支持升級改造878家農(nóng)產(chǎn)品零售市場,建設(shè)12家公益性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場,新增冷庫庫容96萬噸;全國農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)零售額5313.8億元,同比增長9.2%?!肮歉膳l(fā)市場+零售市場+農(nóng)產(chǎn)品電商”的多層次農(nóng)產(chǎn)品流通格局不斷完善。

商務(wù)部等15部門印發(fā)《縣域商業(yè)建設(shè)指南(征求意見稿)》確定了“十四五”期間縣域商業(yè)體系建設(shè)的基本框架、功能要求、實(shí)施路徑和重點(diǎn)工作,目標(biāo)是到2025年,建立以縣城為中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為重點(diǎn)、村為基礎(chǔ),分工合理、鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體布局完善的一體化縣域商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系。

縣域商業(yè)體系建設(shè)側(cè)重于農(nóng)村商貿(mào)流通領(lǐng)域,重點(diǎn)對縣鄉(xiāng)村商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系、物流配送“三點(diǎn)一線”以及農(nóng)產(chǎn)品流通、農(nóng)村市場主體等進(jìn)行規(guī)范?!吨改稀访鞔_,到2025年建成以縣城為中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為重點(diǎn)、村為基礎(chǔ),分工合理、布局完善的一體化縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體體系。

隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,商業(yè)綜合體市場發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場競爭方面,商業(yè)綜合體企業(yè)數(shù)量越來越多,市場正面臨著供給與需求的不對稱,商業(yè)綜合體行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求,但是在一些商業(yè)綜合體細(xì)分市場仍有較大的發(fā)展空間,信息化技術(shù)將成為核心競爭力。

本報(bào)告通過深入的調(diào)查、分析,投資者能夠充分把握行業(yè)目前所處的全球和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢,具體分析該產(chǎn)品所在的細(xì)分市場,對商業(yè)綜合體行業(yè)總體市場的供求趨勢及行業(yè)前景做出判斷;明確目標(biāo)市場、分析競爭對手,了解市場定位,把握市場特征,發(fā)掘價(jià)格規(guī)律,創(chuàng)新營銷手段,提出商業(yè)綜合體行業(yè)市場進(jìn)入和市場開拓策略,對行業(yè)未來發(fā)展提出可行性建議。

想要了解更多商業(yè)綜合體行業(yè)詳情分析,可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2023-2028年中國商業(yè)綜合體行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告》。

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