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一線城市寫字樓市場吸納量創(chuàng)紀錄 香港寫字樓整體租金下跌8%-13%

  • 2021年4月13日 HuangJiang來源:第一財經(jīng) 1474 98
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今年一季度北京凈吸納量超過23萬平方米,刷新近十年單季度凈吸納量的新高,這一數(shù)字去年全年只有不到3萬平方米。經(jīng)歷了一年低谷期的寫字樓市場,在今年一季度迎來了復蘇的信號。

一線城市寫字樓市場吸納量創(chuàng)紀錄

高力國際數(shù)據(jù)顯示,今年一季度北京凈吸納量超過23萬平方米,刷新近十年單季度凈吸納量的新高,這一數(shù)字去年全年只有不到3萬平方米。經(jīng)歷了一年低谷期的寫字樓市場,在今年一季度迎來了復蘇的信號。北上廣深四大一線城市寫字樓市場,在今年一季度都展示出了較強吸納量,北京甚至刷新近十年紀錄。

與北京類似,上海寫字樓市場也在今年一季度超出預期。高力國際數(shù)據(jù)顯示,雖一季度為傳統(tǒng)淡季,但上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場在今年一季度表現(xiàn)不俗,整體凈吸納量達22.1萬平方米,環(huán)比上漲8.4%。與此同時,預計今年產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體凈吸納量將逐步走高,全年凈吸納量有望達到109萬平方米。

廣州也同樣有較好表現(xiàn)。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示,今年一季度廣州寫字樓租賃市場活躍度大幅提高,新興租賃需求持續(xù)增長。全市寫字樓凈吸納量為15.3萬平方米,較去年同期增長16萬平方米,創(chuàng)下歷年來的開年最高值。

香港寫字樓整體租金下跌8%-13%

戴德梁行發(fā)布2021年第一季香港寫字樓及商鋪租賃市場回顧及展望。戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝指,由于企業(yè)收縮趨勢持續(xù),香港寫字樓整體租金于第一季比去年同期下跌了17.6%,而與2019年第一季高峰相比更下跌了24.4%,他預期寫字樓租金下跌趨勢將持續(xù)至2023年初。

疫情期間,由于部分跨國公司收縮租用面積,令2021年第一季度整體寫字樓空間的待租率升至14%,創(chuàng)下04年第二季度以來的新高,至于單季凈吸納量則達到有紀錄以來的負900,000平方呎的新高,戴德梁行執(zhí)行董事兼寫字樓部韓其峰指,雖然市場的積極氣氛慚強以及疫苗已展開接種,惟租客仍然保持審慎態(tài)度,尋找更優(yōu)惠的租務條件及根據(jù)成本效益的寫字樓選址。該行預計租金下行過程將持續(xù)未來數(shù)季,從而進一步推高待租率,直至2022年底。

由于單季負吸納量已達到有記錄以來新高,任何新供應都可能推動租金進一步下調(diào),目前在建中位于非核心區(qū)的新寫字樓項目合共提供420萬平方呎,該行預計寫字樓租金下跌趨勢將持續(xù)至2023年初,預期今年港寫字樓整體租金下跌8%-13%。

國內(nèi)辦公樓銷售額歷史

2011-2017年,我國寫字樓開發(fā)投資金額逐年增加。由于四萬億的刺激,2011-2013年寫字樓投資增速不斷高升,在2013年高達38.2%,而2013年之后逐漸下滑,回落到比較穩(wěn)健的水平。2017年,中國寫字樓市場投資規(guī)模為6761.36億元,較2016年增長3.5%。

根據(jù)中研普華出版的《2021-2025年中國寫字樓行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預測報告》顯示:

辦公樓市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟存在較大的關聯(lián)度,宏觀經(jīng)濟下行,工業(yè)、服務業(yè)規(guī)模增速下降導致國內(nèi)辦公樓市場近兩年表現(xiàn)遠低于住宅市場。2018年,中國辦公樓開發(fā)投資規(guī)模跌破6000億元,2019年投資完成額略有回升,至6163億元,增長2.78%。

受辦公樓銷售面積快速下滑影響,國內(nèi)辦公樓銷售額在2019年跌破6000億元,至5328.96億元,同比下降15.1%,下降幅度從2018年的2.55%擴大至2019年的15.1%。與住宅房地產(chǎn)市場一樣,辦公樓銷售依舊以期房銷售為主,2019年辦公樓期房銷售4040.61億元,占辦公樓銷售額比重的75.82%,辦公樓現(xiàn)房銷售1288.36億元,占比24.18%。我國第三產(chǎn)業(yè)GDP雖然長期保持穩(wěn)定的增長趨勢,但增速從2008年至今,卻一直處于下降趨勢,截至2019年,我國第三產(chǎn)業(yè)GDP增速降至6.9%,相比2018年下降0.7個百分點。2019年中國工業(yè)增加值同比增長5.7%,相比2018年增速下降0.4個百分點。宏觀經(jīng)濟增速下降,以及經(jīng)濟下行壓力,給國內(nèi)辦公樓市場銷售帶來了一定負面影響。

寫字樓歷年竣工面積分析

圖表:寫字樓竣工面積(萬方)及增速情況

數(shù)據(jù)來源:中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2018年供應高峰持續(xù)上行,CBRE監(jiān)測的主要17個城市寫字樓新增供應接近850萬平方米。一線城市新增供應380萬平方米,與2017年基本持平。滬深將繼續(xù)看到百萬平方米級別的充沛供應,北京CBD、望京和麗澤區(qū)域項目集中上市迎來久違的供應釋放。二線城市新增供應大幅上漲50%,天津、沈陽、蘇州、寧波、武漢和長沙供應壓力較大。

截至2019年,國內(nèi)辦公樓竣工面積3923萬平方米,同比增長1%,2013-2019年中國辦公樓竣工面積復合增長率5.85%。

欲了解更詳實的中國寫字樓行業(yè)發(fā)展前景分析,可點擊中研普華《2021-2025年中國寫字樓行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預測報告》

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