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2019年房產(chǎn)稅征收:建議新房新辦法老房老辦法

  • 2018年11月25日 WangYu來源:土流網(wǎng) 590 33
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根據(jù)房產(chǎn)稅透露的新消息,我國(guó)將于2019年開始征收房地產(chǎn)稅,從17年就傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房產(chǎn)稅這次是真的要來了!

注意了!2019年房產(chǎn)稅征收是真的要來啦

根據(jù)房產(chǎn)稅透露的新消息,我國(guó)將于2019年開始征收房地產(chǎn)稅,從17年就傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房產(chǎn)稅這次是真的要來了!

這次征稅的計(jì)算方法是:人均免稅居住面積X家庭人數(shù)。

所以擁有的房屋越多所要繳納的稅也就會(huì)越多。

而哪些只有一套房子的將可以進(jìn)行免稅,免稅的面積與首套房所在地區(qū)制定的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算,

首套房面積不足以扣除的將由二套房中扣除,并依次類推下去。

目前,各個(gè)地區(qū)都在實(shí)施規(guī)劃之中,全國(guó)各省以及國(guó)家都在統(tǒng)一規(guī)定房產(chǎn)稅計(jì)算的方法,

據(jù)消息透露房地產(chǎn)稅征收稅率確定為0.1—1%之間。(對(duì)于一個(gè)人名下既有多套房子又超面積,有可能既考慮超面積還會(huì)考慮套數(shù)確定超面積累進(jìn)稅率)。

2019的房產(chǎn)稅有三種人最為懼怕了。我們一起看看

第一種:在中心城市有大量住宅的人

房產(chǎn)稅的征收首先是要從中心城市開始的,因?yàn)橐痪€城市的房?jī)r(jià)都是比較高,對(duì)于那些擁有上百套的住房的人來說,就算他第一套房是不用交稅的,但是從第五套也是要累進(jìn)稅率的呀,因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)了集中拋盤的著像,中心城市的房?jī)r(jià)肯定會(huì)受到一定的影響,這也就意味著之前炒房的集團(tuán)或個(gè)人土豪平怕是要虧大了。

第二種:在三四線城市累積了大量住房的人

相對(duì)前者而言,這種人更慘了。因?yàn)楹芏嗳硕荚谙?,再怎么樣征收也很難實(shí)施到三四線城市去,所以很多有錢的人都到三四線堆積了大量的房屋,為的就是將來房?jī)r(jià)上漲了再把房子給拋售出去。但是三四線城市人口增長(zhǎng)其實(shí)是緩慢乏力的,很多新城區(qū)其實(shí)也是荒涼的,一旦開始征收房產(chǎn)稅,那么炒房者將會(huì)非常的慘。

第三種:手中有多套的房子,負(fù)債率又非常高的炒房者

房產(chǎn)稅開始征收的消息給了炒房者巨大的心里恐慌。但是抱著僥幸的心里,炒房者仍然選擇下海炒房。借著銀行巨額的債,手上拿著無數(shù)的房?,F(xiàn)在房子賣不出去,房產(chǎn)稅先來。要么選擇清倉(cāng)大甩賣,要么銀行查封拍賣。怎一個(gè)慘字了得

對(duì)于2019年即將到來的房產(chǎn)稅,眾網(wǎng)友都紛紛發(fā)表了自己的意見,一時(shí)間眾說紛紜。

網(wǎng)友一:@隔路

我是12年畢業(yè)的。后來自己創(chuàng)辦了公司,也賺了不少的錢。這些錢我都用到房地產(chǎn)投資上了?,F(xiàn)在個(gè)人名下有7套房子。如果2019年7月6日開征房地產(chǎn)稅,按照房地產(chǎn)稅開征辦法,毫無疑問是被圈在了繳稅范圍里了。

好糾結(jié)!

如果房地產(chǎn)稅按照現(xiàn)行的房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算,分期繳納的征收辦法,那每年繳的房地產(chǎn)稅加上每月付貸款,房屋成本該有多高啊。

現(xiàn)在房地市場(chǎng)交易量又不大,在這么短的時(shí)間內(nèi)想出手,也不是一件容易的事情。

好難啊!

網(wǎng)友二:我是大學(xué)畢業(yè)后就留在了北京。在北京成家立業(yè)生子了

2008年的時(shí)候,我在北京五環(huán)買了一套面積100平的房子。買后沒過1年,房子價(jià)格就開始飆升,上漲速度和收益點(diǎn)讓我們看到了炒房的商機(jī),就開始貸款再購(gòu)買了幾套房子。沒想到2015年5月北京房子開始限購(gòu),但又實(shí)在是不甘心放棄賺錢的好機(jī)會(huì)。就通過各種關(guān)系來賺錢。

自從房地產(chǎn)開征信息被政府釋放出來后,我們從各大網(wǎng)站中看到,一線城市,甚至有的二線城市房?jī)r(jià)不但沒有下降,反而在上漲。我個(gè)人認(rèn)為,國(guó)家開征房地產(chǎn)稅真正的目的其實(shí)不完全是依賴開征房地產(chǎn)稅種立馬抑制房?jī)r(jià)上漲,而是抑制“全民炒房”行為。雖說不一定能降到哪里去,但是一定會(huì)遏房?jī)r(jià)的高速上漲,廣大網(wǎng)友們你們是怎么看的呢?歡迎評(píng)論在下方。

原建設(shè)部副部長(zhǎng):房地產(chǎn)稅應(yīng)新房新辦法老房老辦法

“房改與改革開放同歲”,劉志峰的開場(chǎng)白簡(jiǎn)潔明了。他常用這句話來糾正外界對(duì)房改始自1998年的普遍看法。

雖已年屆古稀,但劉志峰思路清晰,非常嚴(yán)謹(jǐn),或許是多年從事政策研究制定相關(guān)工作保留下來的習(xí)慣,采訪過程中他不時(shí)翻找文件資料,對(duì)房改進(jìn)程中每一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)都力求準(zhǔn)確。

改革開放初期,面積狹小的“筒子樓”盛行,每個(gè)單間大約只有十幾平方米,一家三代擠一間房是普遍現(xiàn)象。住房短缺是當(dāng)時(shí)突出的社會(huì)問題,住房制度改革迫在眉睫。

1992年,劉志峰擔(dān)任國(guó)家體改委副主任兼國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng),分管住房改革、土地制度改革、社會(huì)保障制度改革等多項(xiàng)工作。從此,他與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)下了“不解之緣”。

房改初期巨大的阻力讓劉志峰至今記憶猶深。那時(shí)候,談?wù)摲孔拥馁I賣一度上升到國(guó)有資產(chǎn)流失的高度,受當(dāng)時(shí)社會(huì)觀念和福利分房制度的影響,加之涉及到多方面改革,房改舉步維艱。

在當(dāng)時(shí),為拿出一套初步的政策方案,劉志峰帶隊(duì)在全國(guó)各地開展調(diào)研,歷時(shí)8個(gè)多月,召開上百次座談會(huì),聽取了各領(lǐng)域2000余專業(yè)人士的意見。

1998年國(guó)務(wù)院正式取消福利分房制度,住房供應(yīng)貨幣化分配取得突破性進(jìn)展,房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入快速發(fā)展道路。

同年,劉志峰調(diào)任建設(shè)部副部長(zhǎng),直到2007年卸任;15年間,他一直從事房改工作,參與了房改重大問題的研究決策和重要文件的起草、部署、實(shí)施。2016年至今,劉志峰擔(dān)任中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng),仍為住房制度改革奔走呼號(hào)。

房改初期阻力大:有退休副書記帶頭買房被批判

“房子都賣了,我們干什么?”時(shí)隔近30年,現(xiàn)在回想起當(dāng)年各地方房管局局長(zhǎng)的發(fā)問,劉志峰記憶猶新。

這一幕發(fā)生在1993年11月29日~12月1日期間召開的全國(guó)第三次住房制度改革工作會(huì)議上,劉志峰提出“售租建并舉,以售為主”的新房改方案,一改前次住房制度改革工作會(huì)議上定下的租、售、建并舉,以提租為重點(diǎn),“多提少補(bǔ)”或“小步提租不補(bǔ)貼”的租金改革原則。

“開會(huì)各個(gè)地方的房管局局長(zhǎng)都來了,他們說房子都賣了,我們干什么?我說搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),公房賣了要干的有很多,比如物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)權(quán)管理、房地產(chǎn)交易等?!眲⒅痉寤貞浀?。

劉志峰說的“公房”是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅,個(gè)人只有承租權(quán)而沒有所有權(quán),是從中華人民共和國(guó)成立以來一直沿用的低租金福利分房制度的特殊產(chǎn)物。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,實(shí)行已久的低租金福利分房制度已不再適應(yīng)社會(huì)需求。到改革開放初期,1978年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積僅有6.7平方米,低于1949年8.3平方米,加之大量知青返城,住房短缺成為當(dāng)時(shí)十分突出的社會(huì)問題。

“解決住房問題,能不能路子寬些”,1978年9月,改革開放總設(shè)計(jì)師鄧小平強(qiáng)調(diào)。一年后,國(guó)家城建總局選擇西安、南寧、柳州、桂林、梧州5個(gè)城市,開展向職工出售新建住房的試點(diǎn),由政府統(tǒng)一建設(shè)住房,以土建成本價(jià)向居民出售,房改開始起步。

“原來分房一分錢不要,職工工資很低,當(dāng)時(shí)試點(diǎn)售房以土建成本價(jià)向職工出售,三四百塊錢1平方米,即使這樣職工也買不起,單位也拿不出錢來建設(shè),因此進(jìn)展比較緩慢。”劉志峰說。

1980年4月,鄧小平再次談話指出,城鎮(zhèn)居民可以個(gè)人購(gòu)買房屋,也可以自己蓋,新房、老房均可出售。1982年4月,國(guó)務(wù)院同意選擇鄭州、常州、四平、沙市4個(gè)城市,開展新建住房補(bǔ)貼出售試點(diǎn),由政府、單位、個(gè)人各負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)的三分之一。

第二次試點(diǎn)售房,和第一次一樣,收效依然不理想。劉志峰把原因歸結(jié)為兩點(diǎn):一方面社會(huì)整體大環(huán)境下,國(guó)家、地方政府、企業(yè)財(cái)力困難,沒有足夠的資金用于住房建設(shè);另一方面,長(zhǎng)期福利分房、低租金使用的同時(shí)實(shí)行低工資制度,職工支付能力不足。

“加上住房福利制影響,職工早晚都會(huì)分到房子,就付個(gè)房租,按照套內(nèi)面積,房租也就每平方米5分錢、1毛錢。”兩次試點(diǎn)售房收效甚微后,1986年國(guó)務(wù)院成立房改領(lǐng)導(dǎo)小組,下設(shè)辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)全國(guó)住房制度改革。隨后,國(guó)務(wù)院相繼批準(zhǔn)煙臺(tái)、蚌埠、唐山等城市的住房制度改革方案,主要內(nèi)容是按照提租和補(bǔ)貼持平的原則,大幅提高租金,同時(shí)給予相應(yīng)補(bǔ)貼。

在總結(jié)試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,1988年召開了第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議,形成了以提租補(bǔ)貼為核心的第一個(gè)全國(guó)性住房制度改革方案。“假設(shè)原來租金是1毛錢每平方米,現(xiàn)在提到5毛錢,補(bǔ)貼4毛錢,職工自己掏1毛錢,也有政府和企業(yè)拿不出錢,實(shí)際進(jìn)展還是比較緩慢。”劉志峰告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。

據(jù)劉志峰介紹,到1990年,全國(guó)共12個(gè)城市、13個(gè)縣鎮(zhèn)和一批企業(yè)出臺(tái)了以提租補(bǔ)貼為主要內(nèi)容的房改方案,但由于提租補(bǔ)貼幅度趕不上物價(jià)上漲的幅度,因此大幅度提租面臨地方政府財(cái)政困難和居民承受能力問題,阻力也很大。

1991年6月、11月國(guó)家又接連出臺(tái)了關(guān)于住房制度改革的文件,確定了租、售、建并舉,以提租為重點(diǎn),“多提少補(bǔ)”或“小步提租不補(bǔ)貼”的租金改革原則。

“從1978年到1991年之間,房改總體來講處于探索階段,有一定成效,但是步子緩慢,當(dāng)然也為后面改革積累了一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)?!眲⒅痉迦绱嗽u(píng)價(jià)房改第一階段的工作。

1992年劉志峰開始擔(dān)任國(guó)家體改委副主任兼國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng),一年后的全國(guó)第三次住房制度改革工作會(huì)議上,他提出以售為主的改革方案?!盀槭裁次姨岢鲆允蹫橹?”劉志峰突然反問道。他認(rèn)為過去實(shí)行住房低租金制度,因此工資中住房消費(fèi)含量比較少,約為5%,而國(guó)外職工工資中一般住房消費(fèi)含量約達(dá)20%。

據(jù)劉志峰回憶,允許公房出售之初,面臨不小阻力,甚至有人認(rèn)為會(huì)導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失。他講了一個(gè)小故事,當(dāng)時(shí)有一位市委副書記,馬上面臨退休,市里動(dòng)員其帶頭買房。這位老書記黨性挺強(qiáng),很快同意了。算完賬,買房大概要花2萬多塊錢,老人家把存折里的錢都拿出來了?!斑^了幾天,要批判私有化,這個(gè)事讓市委非常作難,市里又動(dòng)員這個(gè)老同志說你別買了,現(xiàn)在把錢退給你。老同志就提出來,原來我是定期存款,你們非得讓我買房,我這利息損失誰給補(bǔ)啊?”

退休老書記波折的買房故事只是當(dāng)時(shí)住房市場(chǎng)的一個(gè)縮影?!八苑扛木褪沁@樣反復(fù),推進(jìn)過程非常不容易”。

直到1994年7月,國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(以下簡(jiǎn)稱“43號(hào)文”),明確了向職工出售公房是形成住房市場(chǎng)的必要前提,從根本上破除了“賣房就是搞私有化”的說法;同時(shí)明確了公房中既有國(guó)有資產(chǎn),也有職工應(yīng)得的相當(dāng)比例的工資,作為實(shí)物性分配給職工,因此公房可按一定折扣價(jià)格出售。43號(hào)文的主要內(nèi)容可以概括為“三改四建”。

政策出臺(tái)需審慎:房改方案出臺(tái)前曾調(diào)研8個(gè)多月

面對(duì)地方房管局領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)問時(shí),劉志峰擔(dān)任國(guó)家體改委副主任兼國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng),正式參與國(guó)家房改工作一年多。過去那一年,是劉志峰15年房改生涯中印象最深的一段時(shí)間。

1992年底到1993年七八月份,劉志峰帶隊(duì)在全國(guó)范圍內(nèi)開展房改工作調(diào)研,召開了上百次座談會(huì),分別聽取專家學(xué)者、實(shí)際工作者和企業(yè)及地方政府負(fù)責(zé)人、國(guó)務(wù)院相關(guān)部門近2000人的意見。

“那時(shí)交通不方便,調(diào)研8個(gè)多月,很辛苦。因?yàn)榉扛谋容^復(fù)雜,不是單項(xiàng)的改革,涉及到國(guó)家、企業(yè)、單位、職工多方面的利益關(guān)系,又涉及到經(jīng)濟(jì)體制改革、社會(huì)制度改革,以及整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定。另外,房改和企業(yè)改革相關(guān),也涉及到部門利益?!?/p>

歷時(shí)8個(gè)多月調(diào)研后,1993年劉志峰拿出了“以售為主”的綜合房改方案,這套方案最大的亮點(diǎn)在于對(duì)房改的整體思路做了調(diào)整,劉志峰將其總結(jié)為“六化”,具體而言分別是產(chǎn)權(quán)自有化、分配貨幣化、建設(shè)產(chǎn)業(yè)化、供應(yīng)社會(huì)化、保障多樣化、管理專業(yè)化。

“把原來成套的、符合標(biāo)準(zhǔn)的公房拿出來賣,收回的資金用于啟動(dòng)房改,這樣政府建房有一部分資金了,還要建商店、學(xué)校等配套?!?/p>

在劉志峰看來,1994年出臺(tái)的43號(hào)文至今也不過時(shí),“三改四建”內(nèi)容非常完善。經(jīng)過幾年努力,到1997年,我國(guó)城鎮(zhèn)新建住宅投資達(dá)3319.67億元,是1980年的25倍;城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在城鎮(zhèn)人口大量增加的情況下達(dá)到17.8平方米,是1978年的2.65倍。

但不容忽視的是,43號(hào)文提出的貨幣化改革仍未取得突破,在存量住房逐步進(jìn)入新體制的同時(shí),新建住房又不斷進(jìn)入舊體制。

1997年,金融危機(jī)開始席卷東南亞,所到之處企業(yè)倒閉、工人失業(yè),社會(huì)經(jīng)濟(jì)一片蕭條。為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī),保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng),迫切需要擴(kuò)大內(nèi)需,培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。1998年,時(shí)任國(guó)務(wù)院總理的朱櫧基在兩會(huì)期間召開新聞發(fā)布會(huì)時(shí),明確宣布推動(dòng)五項(xiàng)改革,第一項(xiàng)就是住房制度改革。

朱櫧基表示,住房的建設(shè)將要成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn),但必須把現(xiàn)行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策,讓人民群眾自己買房子。4個(gè)月后,國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào))以下簡(jiǎn)稱“23號(hào)文”,徹底取消福利分房制度,成為中國(guó)房改進(jìn)程中的劃時(shí)代之舉。

“1998年以后住房商品化推進(jìn)力度更大了,給人們?cè)斐梢粋€(gè)印象是1998年開始房改,實(shí)際上房改是和國(guó)家改革開放同步的?!倍》控泿呕峙湟苍缭?991年就開始了?!白》控泿呕峙溆袃蓪雍x,一是建立住房公積金制度,二是在工資里面增加住房消費(fèi)含量?!?/p>

時(shí)間回溯,1991年朱櫧基還擔(dān)任上海市委書記時(shí),借鑒新加坡中央公積金制度經(jīng)驗(yàn),在上海率先建立住房公積金制度,單位和職工本人各拿出工資3%建立住房公積金,進(jìn)行統(tǒng)一管理。

“當(dāng)時(shí)我給公積金歸結(jié)了幾項(xiàng)功能,第一是籌資建房的功能;第二是互助功能,已經(jīng)買了公房住的人,交了公積金實(shí)際是為沒有房的人服務(wù);第三是信貸功能,住房貸款最早是公積金開始發(fā)放的,不是銀行?!眲⒅痉逭f。

歷史資料顯示,上海建立住房公積金第一年,就歸集資金4.2億元,第二年歸集7.5億元,建設(shè)住房200多萬平方米,成效十分顯著。截至2017年底,全國(guó)累計(jì)繳存住房公積金12.5萬億元,提取住房公積金7.3萬億元,累計(jì)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款3082.6萬筆、7.6萬億元,有力支持職工住房消費(fèi)需求。

劉志峰認(rèn)為,增加工資中的住房消費(fèi)含量,是住房分配貨幣化另一條途徑。1998年以后提高了公積金比例,最高可以提到工資的12%,單位和個(gè)人加起來有24%,放在公積金管理中心,用于建房?!肮e金制度建立后,推行速度還是比較快的。包括金融機(jī)構(gòu)也愿意提高公積金比例,因?yàn)檫@樣職工收入提高,還不用交個(gè)人所得稅?!?/p>

隨著職工工資逐年上漲,1999年國(guó)務(wù)院頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》,住房公積金制度開始全面建立,將公積金繳納比例控制在12%以內(nèi)。

在23號(hào)文的推動(dòng)下,市場(chǎng)成為配置住房資源的主導(dǎo)力量。在很短時(shí)間內(nèi),把大量資金吸納到房地產(chǎn)業(yè),促使房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。1999年,我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率為13.5%,并且迅速成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)從1998年開始,持續(xù)了5年,期間我國(guó)住宅和房地產(chǎn)投資以及市場(chǎng)交易額,平均每年增幅都維持在兩位數(shù)以上。

2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來拐點(diǎn)。當(dāng)年,國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)〔2003〕18號(hào)),指出房地產(chǎn)業(yè)已成支柱產(chǎn)業(yè),但同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不平衡,一些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出,房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過快;房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系尚不健全,住房消費(fèi)還需拓展;房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。

房地產(chǎn)調(diào)控政策正式登場(chǎng)。據(jù)記者梳理,2003年~2008年期間,相關(guān)部門先后出臺(tái)與房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)控政策多達(dá)40多次,涉及土地、金融、財(cái)稅等各個(gè)方面。

房?jī)r(jià)上漲過快是調(diào)控政策不斷出臺(tái)的直接原因。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2003年~2008年全國(guó)房屋每平方米銷售均價(jià)分別是2359元、2778元、3167.66元、3366.79元、3863.9元、3800元。平均每年房?jī)r(jià)變化幅度為17%、14%、6%、14%、-1%。2008年全國(guó)房屋銷售均價(jià)較上年略微下降,調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。

調(diào)控進(jìn)行時(shí):讓全體人民住有所居

房?jī)r(jià)快速上漲,讓中低收入家庭的住房困難問題越來越突出。

事實(shí)上,1998年出臺(tái)的23號(hào)文就規(guī)定建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系,對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策,調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)。

“但是由于一些地方經(jīng)濟(jì)適用房定位不明確,出現(xiàn)了單套面積過大、供應(yīng)對(duì)象控制不嚴(yán)等問題,尤其是開寶馬住經(jīng)適房的現(xiàn)象受到社會(huì)輿論批評(píng),經(jīng)濟(jì)適用房政策沒能按照初衷很好地執(zhí)行?!眲⒅痉灞硎?,2003年~2006年,經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)數(shù)量大幅下降,加之房?jī)r(jià)上漲過快,加劇了中低收入家庭的住房困難問題。

2007年十七大提出讓全體人民住有所居,8月《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國(guó)發(fā)[2007]24號(hào))出臺(tái),首次明確了政府對(duì)低收入家庭應(yīng)承擔(dān)的住房保障職責(zé),將廉租房對(duì)象由過去最低收入家庭,擴(kuò)大到低收入家庭,將經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象由原來中低收入家庭,縮小為低收入家庭,并且首次提出要將廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)象銜接。

緊接著,美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全面金融危機(jī),向全球蔓延,中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速回落,出口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

為應(yīng)對(duì)全球金融海嘯,2008年12月國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)),要求開展大規(guī)模保障房建設(shè),住房公積金也可試點(diǎn)貸款支持保障建設(shè)項(xiàng)目,從保障房建設(shè)、信貸和稅收優(yōu)惠、支持房地產(chǎn)企業(yè)融資、強(qiáng)化地方政府責(zé)任等多方面,全方位拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“4萬億”投資拉動(dòng)計(jì)劃刺激下,房地產(chǎn)重新活躍并拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2009年,房地產(chǎn)開發(fā)投資3.62萬億元,商品房銷售面積9.37億平方米,全國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅合計(jì)6943億元,占全國(guó)稅收收入的11%,全國(guó)土地出讓收入約達(dá)1.5萬億元。

2010年1月國(guó)務(wù)院又印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)),要求增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供給,部分城市要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng),執(zhí)行差別化的信貸政策和稅收政策。

據(jù)劉志峰回憶,此后兩年多時(shí)間內(nèi),房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍舊很強(qiáng)烈,而且不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化,國(guó)務(wù)院有關(guān)部門繼續(xù)加大調(diào)控力度。

2013年樓市購(gòu)買力重新活躍,當(dāng)年全國(guó)商品房銷售面積13.1億平方米,同比增長(zhǎng)17.3%,其中住宅銷售11.57億平方米,同比增長(zhǎng)17.5%。商品房銷售額81428億元,增長(zhǎng)26.3%,成交均價(jià)6237元/平方米,較2012年增長(zhǎng)7.7%。

2013年“新國(guó)五條”出臺(tái),明確地區(qū)年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、提高二手房交易個(gè)人所得稅、提示房?jī)r(jià)過高地區(qū)實(shí)施預(yù)售限制/提高二套首付等,2014年~2015年在政策遏制下房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展困難。

2016年中央加大力度去房地產(chǎn)庫(kù)存,化解產(chǎn)能過剩,房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了短暫的高歌猛進(jìn)時(shí)期。“房子是用來住的,不是用來炒的”,2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為住房市場(chǎng)定調(diào),2017年至今,調(diào)控政策持續(xù)收緊,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入調(diào)整期。

總結(jié)多年調(diào)控經(jīng)驗(yàn),劉志峰指出,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在房?jī)r(jià)上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)、住房的基本屬性扭曲、資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)積累等問題。

“當(dāng)前主要的問題有三個(gè):一是新移民、新就業(yè)職工住房困難,他們收入低,積累少,就業(yè)穩(wěn)定性低,房?jī)r(jià)高、難租房對(duì)他們的生活構(gòu)成很大壓力;二是住房資源占有不均衡,有的人占有三四套住房,有些人住房困難;三是從市場(chǎng)層面看,還有杠桿率過高、系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的防范等問題?!眲⒅痉逭f。

如何解決?劉志峰分析認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的根本原因是稅收政策不完善,因而被部分人利用,鉆政策漏洞投機(jī)炒房。

“實(shí)際上1998年出臺(tái)23號(hào)文的時(shí)候,我就提出征收物業(yè)稅,現(xiàn)在叫房地產(chǎn)稅,當(dāng)時(shí)大家對(duì)這個(gè)文件爭(zhēng)論很厲害,最后沒形成統(tǒng)一意見。”這是劉志峰15年房改系統(tǒng)工作最大的遺憾。

卸任建設(shè)部副部長(zhǎng)后,劉志峰與住房市場(chǎng)改革的緣分并未結(jié)束,多次在公開場(chǎng)合呼吁盡快出臺(tái)房地產(chǎn)稅。他認(rèn)為征收房地產(chǎn)稅時(shí)可以采取“新地新房新辦法,老地老房老辦法”,盡最大可能減少社會(huì)矛盾,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

劉志峰解釋稱,所謂“新地新房新辦法,老地老房老辦法”,即新房全面征收房地產(chǎn)稅,建設(shè)用地仍然實(shí)行招拍掛,在招標(biāo)時(shí)明確規(guī)定,向購(gòu)買新房的家庭征收房地產(chǎn)稅。

“國(guó)外來講,比如美國(guó),凡是不動(dòng)產(chǎn)都要征稅。現(xiàn)在城市都實(shí)行網(wǎng)格化管理,假設(shè)北京某個(gè)地段房?jī)r(jià)6萬元/平方米,某個(gè)地段6.5萬元/平方米,某個(gè)地段7萬元/平方米,雖然價(jià)格是經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研確定的,但每棟房子質(zhì)量不一樣,因此可以按84%或85%來征稅,稅率像美國(guó)聯(lián)邦政府規(guī)定在1%~3%之間,具體多少由地方政府來定。這個(gè)錢可以用來修路、建學(xué)校、房屋維修,也是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的手段?!?/p>

“原來土地招拍掛,很高的房?jī)r(jià),人家已經(jīng)買了,再去征收房地產(chǎn)稅,說不過去。新地新房新辦法,假如規(guī)定從某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)開始,新拍的地上蓋房子后,老百姓買了都要征收房地產(chǎn)稅,這樣一下子就能把土地價(jià)格降下來,老百姓買房也會(huì)更加理性。從另一個(gè)方面來講,也能促使老房子盡快該出租出租,該賣就賣,降低空置率。老房子到年頭再征稅,比如住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后再征稅。”

改革再出發(fā)。談及住房市場(chǎng)深化住房改革,劉志峰建議確定以使全體居民都能夠居住在符合健康文明標(biāo)準(zhǔn)的住房里,滿足人民群眾不斷增長(zhǎng)的美好居住生活需要為目標(biāo),完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),租售并舉,使群眾能夠獲得合適住房,完善住房保障體系,使那些沒有能力通過市場(chǎng)獲得合適住房的家庭,能夠住有所居。


房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求與發(fā)展前景如何?怎樣做價(jià)值投資?

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