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土地流拍現(xiàn)象有所增多 四季度房地產(chǎn)市場或?qū)⑦M行深度盤整

  • 2018年10月30日 ZhouXun來源:新浪財經(jīng)綜合 1398 92
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進入三季度,城市市場進一步分化,土地流拍現(xiàn)象也有所增多,企業(yè)著力推盤回籠資金而謹慎投資的意圖愈加明顯。業(yè)內(nèi)人士分析認為,四季度房地產(chǎn)市場深度盤整概率進一步增大。

2018年,房地產(chǎn)市場調(diào)控政策層層加碼,中央繼續(xù)堅持“房住不炒”總基調(diào),地方層面“四限”擴容。進入三季度,城市市場進一步分化,土地流拍現(xiàn)象也有所增多,企業(yè)著力推盤回籠資金而謹慎投資的意圖愈加明顯。業(yè)內(nèi)人士分析認為,四季度房地產(chǎn)市場深度盤整概率進一步增大。

住宅銷售市場疲態(tài)持續(xù)

今年前三季度,重點城市房地產(chǎn)市場成交普遍低迷,“金九銀十”整體失色。近日,易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示,2018年9月份,受監(jiān)測的100個城市新建商品住宅成交量為4379萬平方米,環(huán)比減少4.2%。

今年9月份,很多房企有追趕年度業(yè)績的意愿,地方政府在預(yù)售證發(fā)放方面也加快了節(jié)奏,這使得新增供應(yīng)表現(xiàn)活躍。9月份100個城市新建商品住宅月度新批準預(yù)售面積為5608萬平方米,環(huán)比增長25.7%,同比增長22.2%。綜合歷史數(shù)據(jù)來看,9月份房企推盤節(jié)奏明顯加快,為歷史第二高水平。其中2016年4月份新批準預(yù)售面積為5612萬平方米,為歷史最高水平。

不過綜合供求市場數(shù)據(jù),9月份市場走勢弱于預(yù)期,“金九”成色不足。2018年9月份,100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為5608萬平方米,而成交量為4379萬平方米。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為:“在過去連續(xù)9個月出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢基礎(chǔ)上,9月份首次出現(xiàn)供大于求態(tài)勢。而且對比歷史數(shù)據(jù),9月份供大于求的矛盾是最尖銳的。房企重新面臨去庫存的較大壓力,進而也倒逼房企積極降價?!?/p>

他進一步指出,今年9月份,受監(jiān)測100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.2個月,這也意味著市場需要9.2個月的時間才能消化完這些庫存,該數(shù)值相比8月份時的9個月有所反彈。“類似反彈或也說明,存銷比正開始走出歷史低位水平,即在9個月歷史低位水平上小幅反彈?!?/p>

從銷售價格來看,受政策持續(xù)深化影響,購房者預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變跡象,市場開始逐步調(diào)整。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,前三季度百城新房價格漲幅持續(xù)收窄。1-9月累計上漲4.05%,較去年同期收窄1.85個百分點,9月房價下跌城市數(shù)量明顯增多,部分城市二手房價格出現(xiàn)明顯調(diào)整。

全國土地成交熱度大幅下降

受住宅銷售市場低迷行情影響,今年以來土地市場熱度持續(xù)下降,一二線熱點城市地價漲幅收窄,溢價率低位徘徊,土地流拍與底價成交現(xiàn)象普遍增多。

同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至今年9月30日,當月全國300城市建設(shè)用地共成交3674宗,比8月減少2391宗,比去年同期減少2347宗;成交金額達3591.43億元,環(huán)比下降28.15%,同比下降33.60%;成交建面24379.15萬平方米,環(huán)比下降26.10%,同比下降27.91%;平均成交樓板價1473.16元/平方米,環(huán)比下降2.77%,同比下降7.89%。

不僅如此,從城市能級來看,全國各線城市成交面積和金額環(huán)同比皆有一定程度的下降,同時成交樓板價亦有所下滑。同策研究院分析人士指出,“當月各線城市拿地熱情大幅下降。尤其是,一線城市住宅用地成交量價齊跌,而商業(yè)用地成交量價則有大幅上升,但都遠不如去年同期水平?!?/p>

具體數(shù)據(jù)顯示,從土地市場成交面積來看,9月份成交357.22萬平方米,環(huán)比小幅下滑1.43%,同比下降63.90%。住宅和商業(yè)用地成交面積環(huán)比分別下滑20.46%、上漲72.51%,與去年同期相比分別下滑39.66%、72.11%。

伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入,上市房企在業(yè)績規(guī)模競賽中加速奔跑。與此同時,房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響越來越大。不過,今年以來,大型房企在土地市場的收儲動作整體放緩。

從典型房企在土地市場的拿地成交金額來看,9月前20家上市房企土地成交金額集中度環(huán)同比下滑明顯,遠低于去年同期水平。當月20家房企土地成交金額707.26億元,環(huán)比下滑49.23%,同比下滑69.79%。從成交建筑面積來看,當月20家房企土地成交建筑面積2229.69萬平方米,環(huán)比和同比分別下滑39.92%、46.79%。

房企讓利空間進一步加大

今年上半年,在“堅決遏制房價上漲”的市場總基調(diào)下,調(diào)控政策不斷加碼,受限價政策影響,房企給出的讓利空間十分有限。隨著“金九銀十”推盤旺季到來,從8月底開始部分房企率先開啟全國范圍內(nèi)的降價促銷。

近兩個月以來,在市場成交降溫的背景下,為緩解去化壓力,房企打折促銷甚至“降價”的項目越來越多??硕鸬禺a(chǎn)研究中心的統(tǒng)計顯示,近段時間以來,恒大、碧桂園、富力、保利、融創(chuàng)、中海等大中型房企陸續(xù)開啟促銷活動。

“步入10月,樓市‘秋意’更顯著,從目前的成交數(shù)據(jù)來看,‘金九銀十’成交乏力,市場的降溫趨勢比較明顯?!鄙驎粤岱治稣J為,預(yù)計隨著調(diào)控政策繼續(xù)從嚴,房企推盤量的增加,去化壓力增大,需要通過更多的讓利優(yōu)惠來沖刺四季度業(yè)績?!鞍凑漳壳暗拇蛘哿Χ?,預(yù)計行業(yè)四季度的整體讓利空間將進一步打開,整體行業(yè)打折力度仍應(yīng)該維持在9折左右?!?/p>

四季度,房地產(chǎn)調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境仍然復(fù)雜,市場預(yù)期正在加速重塑。四季度將更加注重保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。上述中指院分析人士認為,“房地產(chǎn)調(diào)控政策堅持不放松,因城施策下各線城市市場繼續(xù)呈現(xiàn)周期輪動行情,讓本輪市場換擋周期明顯延長”。

“近期,熱點城市新項目開盤去化率明顯不及以往,預(yù)計四季度市場將在分化中步入調(diào)整。”該人士進一步表示,預(yù)計四季度一二線熱點城市新房、二手房市場量價將進一步松動,中西部二線城市二手房市場量價也將率先出現(xiàn)回落,新房市場相對穩(wěn)定,而多數(shù)獨立三四線城市新房市場后勁不足,市場將從上行進入平穩(wěn)運行周期?!叭珖w銷售規(guī)模也將面臨調(diào)整,價格漲幅進一步收窄,房地產(chǎn)開發(fā)投資額與新開工增速將從高位回落?!?/p>

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