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廣東醞釀取消商品房預(yù)售制 房協(xié):目前只是征求意見

  • 2018年9月25日 WuYaNan來源:新浪 1285 84
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廣東省房協(xié)的一個文件,又引得全國房企憂心忡忡,住建部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧發(fā)函了,廣東率先出了通知,其他地方會不會跟進(jìn)?

廣東省房協(xié)的一個文件,又引得全國房企憂心忡忡,住建部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧發(fā)函了,廣東率先出了通知,其他地方會不會跟進(jìn)?

如果取消預(yù)售制,首當(dāng)其沖的肯定是中小房企,因?yàn)橘Y金實(shí)力最弱,本來就借錢難,拿地早就要求一個月真金白銀付清,再不讓提前賣房,這行業(yè)簡直沒法混了,而大房企和國企永遠(yuǎn)在食物鏈的頂端,所以萬科股票今天大漲超過7%。

《通知》提出,商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險,建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng),逐步取消商品房預(yù)售制度,全面實(shí)施現(xiàn)售。這意味著,廣東或取消1994年開始實(shí)行的“商品房預(yù)售制度”。

對此,省房協(xié)的相關(guān)人士表示,目前通知正在征求意見過程中,是否會正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究。

預(yù)售制有什么好處呢?

首先,肯定是開發(fā)商獲利,行業(yè)準(zhǔn)入門檻低了,比如30層的房子,開發(fā)商建到5層以后,基本上就可以辦理預(yù)售證了,10天之內(nèi)就能開盤賣房,按揭款要被監(jiān)管分期用,但首付款開發(fā)商可以馬上用,資金弱的房企,就可以通過這種方式來回籠部分資金,這錢一般都是用來還原來買土地的錢,以及建筑方墊資的錢。

有了預(yù)售制,開發(fā)商就能繼續(xù)拿地開發(fā)了,因?yàn)榛ㄈ迨畟€億拍塊地,轉(zhuǎn)手就可以收預(yù)付款還掉一部分銀行欠款,現(xiàn)在如果現(xiàn)樓銷售,30層要全部蓋完才能賣,這個周期就延長了,對開發(fā)商的資金考核壓力也大些,開發(fā)商去拿地也要掂量掂量了。

其次,預(yù)售制對市場的好處,就是加快了資金周轉(zhuǎn)的速度,阿貓阿狗只要一點(diǎn)錢都能利用杠桿來開發(fā)房地產(chǎn),全國大大小小的開發(fā)商十多萬家,肯定是有利于加大市場供給量的。

但同樣,預(yù)售證有利也有弊。

一旦預(yù)售證辦理了以后,房子賣出去了,中小房企對于房屋項(xiàng)目的開工可能就不上心了,房屋質(zhì)量也難以得到把控,業(yè)主們維權(quán)難,這還是好的情況,如果碰到行情差,小房企資金鏈斷裂,房子爛尾,業(yè)主們辦不了房產(chǎn)證更是頭疼。

據(jù)報道,廣東房協(xié)相關(guān)人士回應(yīng)稱,目前通知正在征求意見過程中,是否會正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究。所以文件肯定是真的。

從1994年算起,到今年為止,中國已經(jīng)實(shí)施了25年商品房預(yù)售制度,客觀的說,為中國房地產(chǎn)市場化快速發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。

預(yù)售制當(dāng)時出臺的背景,是因?yàn)楫?dāng)時我國城鎮(zhèn)住房總量不足,商品房供不應(yīng)求,為了加快建設(shè)、增加住房供應(yīng),所以我們從香港引入了這一制度,商品房預(yù)售制加速了整個房企的資金周轉(zhuǎn),提高了資金使用效率,對房企來說,是空手套白狼的好生意。

現(xiàn)房有什么好處呢?

你現(xiàn)場可以看房,一目了然,交了錢很快就能拿到房子,一手交錢,一手交貨,很快就可以申請房產(chǎn)證,對購房者而言,投資買賣的周期縮短了。

但預(yù)售制在當(dāng)下剛剛?cè)ネ陰齑?,供給量還不足的情況下,如果取消,對市場是弊大于利的,只是把板子打在開發(fā)商身上,本來限價賣不起價格、限網(wǎng)簽回款難、去杠桿借錢難,就已讓房企感到日子越來越難過了,如果預(yù)售制再取消,只會讓他們資金鏈更緊張。

因?yàn)檎f實(shí)話,質(zhì)量并不一定能夠保證是現(xiàn)房馬上就提高了,你看幾眼也看不出來,只有你住進(jìn)去一段時間了才能看出來,而且行情好的時候,質(zhì)量差的房子照樣有人搶,行情差的時候,質(zhì)量好的房子也沒人要。

為什么要取消預(yù)售許可制度呢?

廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料提出,商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險,建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng),逐步取消商品房預(yù)售制度,全面實(shí)施現(xiàn)售。

《通知》稱,為了解決預(yù)售所帶來的管理風(fēng)險、消費(fèi)風(fēng)險、社會風(fēng)險、金融風(fēng)險,建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的“窗口期”,對預(yù)售制進(jìn)行改革,降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng),逐步取消商品房預(yù)售制度,全面實(shí)施現(xiàn)售。

我個人覺得,從政府的角度考慮,還是一種調(diào)控思路,一種去杠桿,降低市場泡沫風(fēng)險的思路,取消預(yù)售制了,開發(fā)商都要老老實(shí)實(shí)蓋完房子賣掉才能去玩下一個項(xiàng)目,一個小開發(fā)商,有預(yù)售制時,本來2年時間10個億可以開發(fā)2個項(xiàng)目的,取消預(yù)售制后,2年時間10個億只能開發(fā)1個項(xiàng)目了。

這跟政府規(guī)定拿地讓你一個月內(nèi)交齊土地款一樣,以前給你半年時間交齊,現(xiàn)在限制時間更短,讓你們房企真金白銀拿地,也就不會有那么多房企瘋狂借錢去搶地,于是就可能不會有那么多地王了,反正所有的板子都是打在開發(fā)商身上。


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