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房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升 房企5000億俱樂部:碧桂園、萬科、恒大

  • 2018年1月2日 FanTianQing來源:鳳凰房產(chǎn) 828 50
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碧桂園、萬科、恒大,2016年創(chuàng)下3000億銷售規(guī)模的三巨頭,2017年又齊齊闖進(jìn)5000億。

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2017年各大房企情況如何?房地產(chǎn)行業(yè)有何變化?

碧桂園、萬科、恒大,2016年創(chuàng)下3000億銷售規(guī)模的三巨頭,2017年又齊齊闖進(jìn)5000億。房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商克而瑞最新發(fā)布的房企2017年銷售金額排行榜顯示,碧桂園全年銷售金額達(dá)5500.1億元,萬科銷售5239億元,恒大緊隨其后,達(dá)到5131.6億元。

2016年千億房企只有12家,而2017年,千億房企已經(jīng)有17家,新城控股、招商蛇口、旭輝、世茂、泰禾正式成為房企千億俱樂部中的一員。

行業(yè)集中度提升

克而瑞發(fā)布的銷售榜單顯示,排在碧桂園、萬科、恒大之后的是融創(chuàng),2017年全年銷售金額約為3620億元,而2016年融創(chuàng)的業(yè)績是1506億元,銷售金額翻番。

房企新四強(qiáng)的格局迅速形成。在年末沖刺之際,?記者向萬科主席、總裁郁亮詢問對于新四強(qiáng)格局的看法。郁亮沉吟,不愿正面回答此問題。

融創(chuàng)之后,是保利地產(chǎn)、綠地、中海等老面孔。龍湖地產(chǎn)竄升得快,從2016年不足1000億到2017年的1560億左右,超過華夏幸福、華潤置地、綠城、金地等一干房企。

2016年,中國房地產(chǎn)市場上,千億房企只有12家,金地正好壓線,排在第12名。2017年,千億房企已增加至17家。

在克而瑞的榜單中,泰禾是最新一家千億房企。近期泰禾董事長黃其森對外發(fā)布2000億元的銷售目標(biāo),公司股價更是連續(xù)收獲兩個漲停板,驚動監(jiān)管部門。泰禾緊急發(fā)布的風(fēng)險提示公告表明,黃其森關(guān)于2018年銷售目標(biāo)等說法屬于個人愿景,不構(gòu)成公司的預(yù)測和承諾,存在重大不確定性。

泰禾2000億元事件固然屬于年底的意外插曲,但可佐證部分開發(fā)商對來年的樂觀態(tài)度。

某機(jī)構(gòu)在報告中指出,“部分企業(yè)規(guī)?;瘮U(kuò)張意愿強(qiáng)烈,把握機(jī)遇彎道超車,實現(xiàn)了陣營的突破升級,以期獲取充足的發(fā)展空間能夠在未來占據(jù)一席之地。”

在這一輪規(guī)模躍進(jìn)中,房企大概分為三種擴(kuò)張路徑——其中一種是抓住由一二線逐漸蔓延至三四線城市的需求釋放機(jī)遇,實現(xiàn)了銷售額的突飛勐進(jìn),例如碧桂園。

也有企業(yè)通過金融手段實行強(qiáng)勢的收并購,猛拿地,憑借充足的貨值實現(xiàn)銷售業(yè)績的爆發(fā),如融創(chuàng)、陽光城、融信、融僑等擴(kuò)張型房企;第三種是堅持做高溢價的產(chǎn)品來實現(xiàn)增長,如泰禾等。

2017年,百億房企已有近140家,這個數(shù)量與2016年相差不大。但隨著巨頭規(guī)模的再突破,百億房企演變成五個明顯的陣營:5000億以上、1000億~5000億元、500億~1000億元、300億~500億元、100億~300億元。

在巨頭相對固定的格局下,1000億~5000億元銷售區(qū)間的房企故事最多,每年排名座次輪換。譬如首開,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,首開2016年業(yè)績?yōu)?54.1億元,排名17,而2017年為679.1億元,但排名掉至33。逆水行舟,不進(jìn)則退,增速小了也是一種倒退。

一線樓市失色

2017年并非是輕松的一年,一輪輪的調(diào)控政策出臺,限購、限貸款、限價、限商、限售等組合拳令不少房企高管看淡市場。

最明顯的是萬科在多個場合發(fā)表對市場保持審慎的看法,不過其全年業(yè)績依然傲人。市場下行周期,規(guī)模房企優(yōu)勢充分。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者,“規(guī)模房企的貨值儲備量很大,是業(yè)績增長的保障;另外,在市場低迷時,規(guī)模房企憑借資金優(yōu)勢往往能實現(xiàn)逆勢增長,也是抗風(fēng)險能力的體現(xiàn)?!?/p>

行業(yè)集中度正被快速提升。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示:“目前的集中度還不能算是房地產(chǎn)市場壟斷格局出現(xiàn),市場還是一個相對競爭的狀態(tài)?!?/p>

作為調(diào)控重點,一線城市在此番城市業(yè)績貢獻(xiàn)中表現(xiàn)失色。

某機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2017年,熱點一二線城市在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下成交規(guī)??s減,溫和政策的二線及三四線城市釋放契機(jī)。50家百億代表企業(yè)在二線及三四線城市業(yè)績貢獻(xiàn)占比分別為61.2%和18.2%,較2016年增長5.4和1.0個百分點,一線城市則下降6.3個百分點。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,對于爆發(fā)型的城市投資有選擇的房企,業(yè)績將更容易成長。

已有重倉一線的房企正在反思公司戰(zhàn)略。深業(yè)集團(tuán)過去兩年都忙于退出三四線城市的開發(fā),設(shè)法憑借國企優(yōu)勢與深圳多個國企開展合作獲取開發(fā)用地,避開資金消耗極大的招拍掛市場。深業(yè)2017年的業(yè)績并不理想,集團(tuán)副總裁董方告訴記者,公司內(nèi)部正在反思聚焦深圳戰(zhàn)略的正確性,并加大有潛力的二三線城市項目的獲取力度。

房企分化態(tài)勢未變,遑論5000億,在百億分水嶺附近,無數(shù)小型房企掙扎,生態(tài)系統(tǒng)脆弱。

張宏偉表示:“規(guī)?;m然是未來趨勢,但行業(yè)的市場容量一年也就10萬億左右(2016年高峰值11.7萬億),如果未來3~5年出現(xiàn)2~3家萬億的房企,再有20家左右的千億房企,那么,也就意味著更多的房企在規(guī)模面前已經(jīng)沒有優(yōu)勢,中小房企的生存空間將被擠占?!?/p>

張宏偉認(rèn)為,2018年市場的收并購機(jī)會將會增多,房企規(guī)?;鲩L將更加突出。現(xiàn)實殘酷,轉(zhuǎn)型安心做小而美的企業(yè),或者被洗牌擠出市場,留給中小房企的選擇不多。

5000億元的銷售數(shù)字已足夠驚人,但張宏偉給出了一個更大膽的預(yù)測——最晚明年出現(xiàn)萬億房企。

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