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傳統(tǒng)百貨敗走 寫字樓爭(zhēng)相補(bǔ)位 北京商改寫漸成潮流

  • 2017年12月11日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 750 45
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放眼全國(guó),“商改寫”風(fēng)潮在北京最為明顯,但能否轉(zhuǎn)型成功面臨很大變數(shù)。

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北京商改寫漸成潮流,但能否轉(zhuǎn)型成功仍面臨很大變數(shù)。

從熱熱鬧鬧到冷冷清清,最近兩年,傳統(tǒng)百貨被迫關(guān)張者并不鮮見。百貨敗走,留下的空白誰(shuí)來填補(bǔ)?記者梳理發(fā)現(xiàn),京城不少傳統(tǒng)百貨正在或已經(jīng)變身寫字樓,期待從高端寫字樓市場(chǎng)分一杯羹。放眼全國(guó),“商改寫”風(fēng)潮在北京最為明顯,但能否轉(zhuǎn)型成功面臨很大變數(shù)。

傳統(tǒng)百貨敗走?寫字樓爭(zhēng)相補(bǔ)位

在北三環(huán)東路與京承高速交會(huì)處的東北角,曾坐落著一處百貨商場(chǎng)——百盛太陽(yáng)宮店。自去年百盛敗走后,這里搖身一變,要成為北京中融信托廣場(chǎng)。

就連王府井銀泰in88、淘匯新天,這兩家分處王府井大街一東一西的商業(yè)體,最近也接連傳出將關(guān)閉部分商業(yè)樓層,改造為寫字樓的消息。

另外,東長(zhǎng)安街南側(cè)的中糧廣場(chǎng)C座,也從原來的高端家居賣場(chǎng)變身為寫字樓,并于今年5月重新亮相。東三環(huán)附近的盈科中心,早在2014年太平洋百貨撤出后,就啟動(dòng)了寫字樓改造,今年初基本完成。

在京城傳統(tǒng)百貨持續(xù)低迷的情況下,原址改造轉(zhuǎn)型為寫字樓的,大約已有七八家,“商改寫”正在成為一股風(fēng)潮。

需求旺盛?寫字樓租金看齊紐約

受電商平臺(tái)和新型購(gòu)物中心的雙重沖擊,很多百貨店近年來嚴(yán)重虧損,日子過得非常艱難。以百盛太陽(yáng)宮店為例,從2010年12月開張,到去年關(guān)店,這家店苦苦掙扎了6年,卻一直處于虧損狀態(tài)。

百貨不受待見的同時(shí),辦公樓卻逐年吃香。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平表示,北京高端寫字樓近些年總體供應(yīng)量并不大,但需求卻非常旺盛,導(dǎo)致寫字樓的租金水平達(dá)到歷史高位,跟東京、紐約等不相上下。他舉例說,金融街一處寫字樓,租金水平高達(dá)每平方米每月1500元,這大體相當(dāng)于新光天地、東方廣場(chǎng)、大悅城等高檔商場(chǎng)一層黃金鋪位的租金水平。

王永平還發(fā)現(xiàn),目前掀起的這種“商改寫”潮流,是北京所獨(dú)有的,在國(guó)內(nèi)其他城市并不多見。

“寫字樓運(yùn)營(yíng)門檻較低,租金近年比較穩(wěn)定,因此對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資者來說更有吸引力?!笔腊钗豪硎巳A北區(qū)研究部主管孫祖天認(rèn)為,“商改寫”本質(zhì)上是市場(chǎng)需求變化下,物業(yè)對(duì)自身功能和用途的調(diào)整和優(yōu)化。

一家商業(yè)地產(chǎn)租賃公司的韓經(jīng)理介紹,百貨零售業(yè)需要不斷投入,經(jīng)營(yíng)得當(dāng),收入會(huì)非常豐厚,但經(jīng)營(yíng)不好的話,很可能賠錢,但寫字樓不同,它只是收入多少的問題,基本上穩(wěn)賺不賠。

韓經(jīng)理還發(fā)現(xiàn),這兩年客戶的需求在提升,不光對(duì)寫字樓軟硬件設(shè)施的要求在提升,還希望能提供高品質(zhì)的服務(wù),以及與周邊鄰居的互動(dòng)等。“傳統(tǒng)寫字樓這方面往往做得還不夠,這波‘商改寫’項(xiàng)目可能看中了這方面的機(jī)會(huì)?!北热缰屑Z廣場(chǎng)改為寫字樓后,就推出了一些智慧運(yùn)營(yíng)服務(wù)模塊,把寫字樓變?yōu)槿谵k公、生活、環(huán)保、科技、健康為一體的全生態(tài)圈辦公社區(qū),頗受歡迎。

2014年,位于三里屯附近的太平洋百貨撤出后,盈科中心隨即啟動(dòng)寫字樓改造,并于今年初基本完成轉(zhuǎn)型。這個(gè)捷足先登者,被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“商改寫”成功的案例。

盈科中心租賃部的耿小姐告訴記者,目前除地面一層和地下一層是餐飲、運(yùn)動(dòng)等商業(yè)配套外,其他部分已全部改造成為寫字樓,2014年底就有首家客戶入駐。目前整體出租情況比較樂觀,出租率在95%以上?!爸荒軆?yōu)先考慮500強(qiáng)企業(yè)、外資等優(yōu)質(zhì)客戶?!睋?jù)介紹,盈科中心目前租金水平大約是每平方米每天13元,“論收益來說應(yīng)該會(huì)比百貨要強(qiáng)?!彼f。

轉(zhuǎn)身也有風(fēng)險(xiǎn)?長(zhǎng)期看潮流難延續(xù)

轉(zhuǎn)身也意味著風(fēng)險(xiǎn),并不是所有“商改寫”都會(huì)成功。孫祖天認(rèn)為,首先要看位置,商業(yè)發(fā)達(dá)的區(qū)位并不一定有商務(wù)氛圍,寫字樓需要商務(wù)形象,很多零售物業(yè)尤其是社區(qū)型的就不具備這一條件,“有時(shí)商業(yè)區(qū)人流量過大,對(duì)寫字樓來說意味著人雜,反而是劣勢(shì)。”

硬件改造也可能是個(gè)挑戰(zhàn)。商場(chǎng)既有的內(nèi)部結(jié)構(gòu),使得采光、通風(fēng)等與寫字樓有很大區(qū)別,設(shè)計(jì)改造也會(huì)面臨技術(shù)難題。比如很多商場(chǎng)都有空間巨大的中庭,考慮到客戶辦公的性質(zhì),企業(yè)不見得會(huì)喜歡。

另外長(zhǎng)期來看,寫字樓供需失衡所帶來的紅利,也不可能一直存在。王永平認(rèn)為,未來隨著麗澤商務(wù)區(qū)、城市副中心商務(wù)區(qū)等寫字樓供給的不斷增加,寫字樓租金水平自然會(huì)下來,這種“商改寫”的潮流也可能就無法延續(xù)了。

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