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地產(chǎn)并購整合已成趨勢 小型房企該如何是好?

  • 2017年9月27日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1456 96
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根據(jù)Wind數(shù)據(jù),今年上半年,房地產(chǎn)行業(yè)并購案有154宗,涉及資金規(guī)模2177億元,平均2天就發(fā)生一起房企并購案。并購的節(jié)奏和規(guī)模均超過去年。

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  地產(chǎn)并購整合已成趨勢,小型房企該如何是好?

  “地頭蛇”的價值

  “很多大房企進(jìn)來后,土地出讓越來越規(guī)范,如果在公開市場拿地,我們根本沒有優(yōu)勢?!蔽靼材承⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。在西安深耕多年的該企業(yè),近日與某閩系大型房企簽署合作協(xié)議,公司將既有項目的大部分股權(quán)售予后者,并放棄操盤權(quán),僅以小股東的身份做后續(xù)開發(fā)。該西安房企已在西安市開發(fā)區(qū)“深耕”了8年之久。公司旗下雖僅有一個項目,但體量頗大,目前已開發(fā)到第三期。其間,該公司從未在公開市場拿地,而是以劃撥、協(xié)議等方式陸續(xù)拿下該區(qū)域的地塊,土地成本遠(yuǎn)低于市場水平。過去這些年,企業(yè)曾深度參與到該區(qū)域的土地一級開發(fā)中,因此擁有拿地的“優(yōu)先權(quán)”,并和當(dāng)?shù)卣⒘溯^為密切的關(guān)系。但這種模式正在發(fā)生改變。上述負(fù)責(zé)人表示,近年來,西安的土地出讓方式趨于規(guī)范,越來越多土地以招拍掛的公開方式競出。加之大型房企陸續(xù)進(jìn)入西安市場,公司在公開市場拿地已沒有任何優(yōu)勢,其傳統(tǒng)運營模式也難以為繼。

  該人士表示,考慮到這一點,才選擇與該閩系房企合作,但已不再操盤。后者的年銷售規(guī)模在400億水平,且是上市公司,有著較為強烈的擴張需求。之所以保留一定股份,該人士表示,一是因為做了多年的房地產(chǎn)開發(fā),不甘心就此退出;二是因為公司在當(dāng)?shù)赜辛己玫恼P(guān)系,仍可在今后發(fā)揮作用。

  在近期很多“大吃小”的并購案例中,都能看到類似的交易方式,即小公司并未被整體“吃掉”,原有的股東或部分股東仍持有一定比例的股權(quán)。

  9月14日,陽光城宣布以合作并購方式獲取天津?qū)氎媾c薊州兩個改善型住宅項目。由于尚未發(fā)布公告,目前尚不清楚其持股比例,但分析人士認(rèn)為,從官方口徑中“合作并購”的獲取方式來看,原項目公司仍可能持有一定比例股權(quán)。

  9月6日,中洲控股聯(lián)合某基金,收購惠州市銀泰達(dá)實業(yè)有限公司90%股權(quán),從而獲取惠州一宗大體量項目。剩余的10%股份,仍為原始股東北京銀泰達(dá)科技發(fā)展有限公司所持有,該公司在2009年就已出資。

  此前的8月27日,三盛控股公告稱,以8640萬元的代價收購章丘正大天源置業(yè)有限公司80%的股本。后者成立于2014年,注冊資本僅為1800萬元。此次交易前,自然人鄭煥剛是唯一股東,交易后,鄭煥剛的持股比例從100%變?yōu)?0%。

  “房地產(chǎn)開發(fā)帶有很強的地域特征,大型房企(尤其是民企)到了一個新的市場,很容易水土不服,他們往往選擇跟有資源的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作,從而順利起步?!北本┠炒笮头科筘?fù)責(zé)人表示,前幾年,萬科就曾和中冶、金隅、首開等央企和國企合作開發(fā)項目,從而快速擴大了在北京市場的份額。融創(chuàng)也曾借助與綠城的合作,順利布局“長三角”。

  該人士表示,一些名不見經(jīng)傳的小房企同樣可能擁有這些資源。他們可能只操盤一個項目,卻對當(dāng)?shù)厥袌鲇兄羁痰睦斫?,并有較好的政商資源,也因此成為潛在的大型房企合作對象。“這有助于在并購中提升自己的價碼,最終保留一定的股權(quán),也是這種價值的體現(xiàn)。”

  但由于這些企業(yè)的開發(fā)能力、品牌溢價能力有所欠缺,因此在合作中往往選擇“小股不操盤”,變身為兼具顧問性質(zhì)的財務(wù)投資者。

  市場空間仍在

  相比之下,一些地方小型國企也有自己的生存之道。9月12日,京漢股份發(fā)布公告稱,全資子公司京漢置業(yè)于西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所競得兩家公司全部股權(quán)。交易價格為12.7億元,溢價率接近100%。

  標(biāo)的公司分別是簡陽榮盛均益投資開發(fā)有限公司和簡陽嘉欣瑞恒投資開發(fā)有限公司,均為四川雄州實業(yè)全資持有。后者是隸屬于四川簡州城投有限公司的國有獨資企業(yè)。經(jīng)此交易,京漢股份獲得簡陽市的三宗商用用地,共計161畝。值得注意的是,這兩家標(biāo)的公司在今年6月19日剛剛成立,經(jīng)營范圍中包括“土地整理與開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”。按照一些業(yè)內(nèi)人士的猜測,雄州實業(yè)作為國企,可在當(dāng)?shù)厣钊雲(yún)⑴c土地整理與開發(fā)。但或因房地產(chǎn)開發(fā)能力不足或資金欠缺等問題,無法進(jìn)行二級開發(fā),才將土地出讓。

  這也被視為一種生存之道。上述房企人士表示,具有城投公司背景的地方國企,往往具有很好的土地資源。在房地產(chǎn)市場并購加劇的時代,這些資源的變現(xiàn)能力不可忽視。他表示,由于大公司通常不希望在招拍掛市場“拼殺”,便通過股權(quán)收購的方式獲取土地。由此,這類小型的國資背景企業(yè)便得以生存?!熬唧w的合作方式有很多,有些國企會選擇入股,而不是全盤出讓,但操盤者往往是收購方。”

  公開資料顯示,雄州實業(yè)組建之初,曾合并了三家公司(簡陽資產(chǎn)經(jīng)營有限公司、四川簡州城投有限公司、簡陽土地整理開發(fā)有限公司),由此具有較好的土地整理開發(fā)實力。此次股權(quán)出售后,雄州實業(yè)是否繼續(xù)介入土地開發(fā)尚不明確,但從其掌握的資源來看,仍然具有可持續(xù)的此類生存能力。

  嚴(yán)躍進(jìn)表示,房地產(chǎn)業(yè)的競爭越來越激烈,核心資源的變現(xiàn)能力也越來越強,眾多小房企得以在夾縫中生存,正體現(xiàn)了這一點。

  但在并購整合的大趨勢下,其生存的環(huán)境越來越惡劣。根據(jù)Wind數(shù)據(jù),今年上半年,房地產(chǎn)行業(yè)并購案有154宗,涉及資金規(guī)模2177億元,平均2天就發(fā)生一起房企并購案。并購的節(jié)奏和規(guī)模均超過去年。

  今年6月,建設(shè)部原副部長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰也曾公開表示,中國不需要那么多房地產(chǎn)公司。他表示,國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的房地產(chǎn)企業(yè)有9萬多家,實際上機構(gòu)調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)大概是3萬多家,3萬多家中有好多是半死不活的,真正正常運作的也就1萬多家。

  那么,這些小房企能夠在夾縫中存活多久?

  嚴(yán)躍進(jìn)指出,由于很多區(qū)域市場仍然存在不透明、不規(guī)范的情況,未來很長一段時間內(nèi),小型企業(yè)仍然有其生存空間,只是角色從“臺前”轉(zhuǎn)到“幕后”。小型房企的生存模式也較為多樣,不排除有轉(zhuǎn)型成功者,并在行業(yè)內(nèi)實現(xiàn)深耕。

  他還表示,即使一個成熟的市場生態(tài),也不是“大佬的游戲”。對當(dāng)?shù)厥袌隼斫飧?、掌握資源更多、策略更為靈活的小型企業(yè)也會占有一席之地。

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