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這類房產(chǎn)投資項目號稱“零風險高回報” 這的可靠嗎?

  • 2017年9月12日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 736 44
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在樓市調(diào)控持續(xù)加碼,限購、限貸、限賣的行情下,市場應對型產(chǎn)品也層出不窮,更有不少打著高回報的房產(chǎn)投資項目出現(xiàn)。之前曾有“98萬元置業(yè)珠江新城公寓”引發(fā)搶購卻因產(chǎn)權分割問題引起中介紛紛撤場一事,此事后不少中介又開始推薦新的房產(chǎn)投資項目。

房產(chǎn),房產(chǎn)投資項目,零風險高回報

  優(yōu)惠大家都喜歡,然而有些優(yōu)惠你可要小心,切勿掉“坑”里了。

  這樣一則廣告會讓你心動嗎?“位于海珠區(qū)政府旁,客村、大塘雙地鐵,均價13000元/平方米,25~41平方米,有平層有復式,最低25萬元一套,開發(fā)商直接簽返租合同,每個月一個點收益按月給。如40萬元總價,每月即收4000元,50萬元總價,每月即收5000元,60萬元總價,每月即收6000元。就像發(fā)工資那樣,中途領得不耐煩了,你可以將這套房子原價賣回給開發(fā)商,還賺到了之前所有的租金!”

  這類房產(chǎn)投資項目真的如其號稱的“零風險,高回報”嗎?日前,記者前往一探究竟。

  在樓市調(diào)控持續(xù)加碼,限購、限貸、限賣的行情下,市場應對型產(chǎn)品也層出不窮,更有不少打著高回報的房產(chǎn)投資項目出現(xiàn)。之前曾有“98萬元置業(yè)珠江新城公寓”引發(fā)搶購卻因產(chǎn)權分割問題引起中介紛紛撤場一事,此事后不少中介又開始推薦新的房產(chǎn)投資項目。

  記者找到了中介推薦的其中一家“高回報”房產(chǎn)投資項目星信公寓。該公寓位于海珠區(qū)大塘街西邊地段,在海珠區(qū)政府旁,距離大塘地鐵站步行20分鐘左右,從地理位置來看,還是不錯的。

   買家實際上買的是使用權

  記者在現(xiàn)場看到,星信公寓是一棟六層高的建筑,目前還在進行裝修中,前來看樓的人不少,既有年輕人,也有不少大爺大媽,現(xiàn)場就聽到有銷售人員通知有單位成交。

  據(jù)銷售人員介紹,項目有200多套商業(yè)性質的公寓單位,現(xiàn)在僅剩幾十套,最便宜的要30多萬元。項目銷售的是公寓的使用權,買家需要和發(fā)展商簽訂一份租賃合同,租賃合同上寫著租賃時間是20年,再贈送5年的使用權,相當于買家購買的是25年的使用權,前八年需要將公寓交給一家酒店運營公司,整個項目統(tǒng)一作為酒店運營,因此還要再和酒店運營公司簽一份經(jīng)營委托合同。

  在這份合同中,開發(fā)商承諾每月按固定回報支付買家租金,回報率為12%,即購買30萬元總價的公寓,月租金3000元,40萬元的公寓,月租金4000元。租賃合同中還注明:如果在前三年想退出,發(fā)展商會以80%的價格回購公寓,買家可拿走已獲得的租金回報,如果在3年以后退出,發(fā)展商會以原價回購公寓。

  現(xiàn)場的一位看房者對記者表示,公寓位置不錯,如果做酒店經(jīng)營應該有不錯的回報,而且投入也不算特別多,回報能達到12%,而且如果三個月不能收到租金,發(fā)展商會提前將房子交付,再加上開發(fā)商有回購保證,他考慮想入手一套。

  從項目現(xiàn)場打出的宣傳來看,項目表明自己是國家發(fā)展“租賃住房”的新產(chǎn)物,北京、上海、廣州等城市均推出要求有發(fā)展商自持比例的土地,還有不少土地是發(fā)展商100%自持,在這樣的情況下,業(yè)內(nèi)猜測這些項目很有可能采用銷售長期使用權的方式來快速回收資金,在這些新項目還沒有消息出來之前,市場上已開始出現(xiàn)銷售使用權的項目。

  “330”后公寓賣使用權漸多

  自樓市“330”新政規(guī)定商業(yè)公寓不可賣給個人以后,廣州不少公寓推出應對政策的招數(shù),比如采取賣使用權給個人的方式進行公寓出售,目前至少已有位于荔灣、海珠、南沙的兩三個商業(yè)項目,用此種方法出售,基本都是二三十萬元可購買一套單位25年左右的使用權。而此次,星信公寓引起關注則是,在銷售使用權的同時,項目還有返租的做法,這究竟是進入租賃時代的樓市新模式,還是新瓶裝舊酒式的渾水摸魚,無論是理財產(chǎn)品還是房產(chǎn)投資,年12%的回報率都是相當不錯的,而高額返租正是以往不少商鋪采用的銷售方式,且多數(shù)因無法兌現(xiàn)高額回報承諾而引發(fā)糾紛。

  記者了解到,售后返租常見于商鋪,發(fā)展商將項目分割成眾多個小面積產(chǎn)權商鋪出售給小業(yè)主,同時與小業(yè)主簽訂返租合同,承諾在一定期限內(nèi)商鋪統(tǒng)一經(jīng)營,同時會按時支付給業(yè)主固定的租金。但因承諾往往難以兌現(xiàn),市場上屢有糾紛,已被明文禁止。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。國務院辦公廳轉發(fā)建設部發(fā)布的《關于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》第四條表明:“承諾售后包租、返本銷售的予以嚴肅處理?!?/p>

  雖有此類規(guī)定,但市場上仍可見不少商業(yè)項目采用返租方式銷售。

  業(yè)內(nèi):回報可能高 權益未規(guī)范

  現(xiàn)在,一個新的問題出現(xiàn)了,出售使用權實際是長租的方式,提供返租模式是否也屬于被禁止的范疇呢?

  業(yè)內(nèi)人士表示,隨著各地發(fā)展租賃住房的政策實施,土地拍賣規(guī)則的改變,租賃時代的到來,市場上各種租賃產(chǎn)品也會應運而生,此類出售使用權的項目可能會越來越多,如果經(jīng)營得好,確實很有可能獲得不錯的收益和回報,但如果發(fā)生糾紛,比較缺失相關政策維持秩序。

  北京和杭州下發(fā)過《企業(yè)自持商品房屋租賃管理有關問題的通知》,明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品房屋不得銷售或轉讓,對外出租單次租期不得超過10年,違者取消土地招拍掛資格,租賃合同應進行網(wǎng)上簽約,并按規(guī)定辦理登記備案。不過,如果是非自持土地開發(fā)的項目仍難以監(jiān)控。而使用權是否可以多次轉讓,是否受保護等問題也是沒有清晰明確。

  風險:有合同在手 變數(shù)仍難控

  相比購買產(chǎn)權房,現(xiàn)在來看購買20多年的使用權價格便宜很多,投資收益似乎也相當不錯,那么購買使用權是否有風險呢?廣東君厚律師事務所律師盧彥錚表示,產(chǎn)權與使用權的根本區(qū)別在于:擁有房屋產(chǎn)權就擁有了房屋的所有權,產(chǎn)權人可以依法占有、使用、收益、處分房屋;而使用權僅僅是所有權的權能之一,不是完整的所有權,使用人只能依法占有、使用房屋而無權處分房屋。產(chǎn)權都是有登記的,現(xiàn)在“一房多賣”的難度很大,因為產(chǎn)權可以核查,而如果只是簽訂了長期租賃合同,一房多租的情況難以核查,面臨糾紛時情況將更加復雜。如果產(chǎn)權所有人將房屋抵押、轉讓或其他方式處置,盡管有租賃合同在手,但各種變數(shù)依然難以掌控,導致投資回報可能難以實現(xiàn)。

  目前,使用權的出售價格定價沒有可參考的標準,究竟價格是高是低難以判斷。值得注意的是,《中華人民共和國合同法》規(guī)定:“租賃期限不得超過20年。超過20年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年”,這意味著超過20年的租賃合同的超出部分是不受法律保護的,如果業(yè)主一次性支付20多年的租金,后續(xù)租金也存在爭議與風險。

  對于像星信公寓這樣為增強業(yè)主投資信心,承諾租金達不到承諾的比例就回購房子的做法,盧彥錚表示,回購是開發(fā)商對買家回報的擔保方式,不過需要注意的是,法律對于固定回報禁止的范圍大,保護的范圍小,要根據(jù)情況仔細研究。

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