北京：土地供應(yīng)面積同比上漲143% 出讓金突破千億

• 2017年8月25日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1229 80
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前八月，北京累計(jì)供應(yīng)成交的住宅用地合計(jì)44宗，供應(yīng)的商品房住宅地塊規(guī)劃建筑面積為535.9萬(wàn)平米，相比2016年全年已經(jīng)上漲了143%。土地出讓金額高達(dá)1344億，再創(chuàng)新高。

　　2017年，北京土地市場(chǎng)異?；馃?，堪稱“三天一小拍，五天一大拍”。土地密集供應(yīng)程度實(shí)屬罕見，妥妥的“拍地”就是王道。

　　伴隨著政策調(diào)控步入深水期，北京土地市場(chǎng)也逐漸呈現(xiàn)出新特點(diǎn)：土地供應(yīng)明顯增量、自住房用地供應(yīng)加速、限房?jī)r(jià)地塊穩(wěn)市場(chǎng)、聯(lián)合體集中拿地。拍地成為2017年北京土地市場(chǎng)的正確打開方式。

　　土地供應(yīng)面積同比上漲143% 出讓金突破千億

　　土地供應(yīng)在今年“開閘”。4月7日，北京同時(shí)發(fā)布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》。計(jì)劃內(nèi)容顯示，未來北京每年將新增土地供應(yīng)1200公頃，5年總共供地6000公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房將供地1020公頃。同時(shí)，2017年北京的住宅供地計(jì)劃也相應(yīng)調(diào)整，以保障30萬(wàn)套住房建設(shè)需求。

　　前八月，北京累計(jì)供應(yīng)成交的住宅用地合計(jì)44宗，供應(yīng)的商品房住宅地塊規(guī)劃建筑面積為535.9萬(wàn)平米，相比2016年全年已經(jīng)上漲了143%。土地出讓金額高達(dá)1344億，再創(chuàng)新高。

　　北京土地全面限價(jià) 自住房成交宗數(shù)創(chuàng)新高

　　2017前8月共成交44宗住宅類地塊，規(guī)劃建筑面積合計(jì)約為535.9萬(wàn)平米，其中自住型商品房的規(guī)劃建筑面積約為90.57萬(wàn)平方米，占比達(dá)到30.5%，為2015年來的新高。

　　自去年年底，北京對(duì)土地市場(chǎng)拍賣規(guī)則進(jìn)行創(chuàng)新。除自住房用地外，今年北京的土拍基本都有統(tǒng)一的限制，即限定商品住房銷售價(jià)格，當(dāng)價(jià)格觸頂時(shí)，轉(zhuǎn)入競(jìng)自持比例。北京住宅土地已經(jīng)進(jìn)入了全面限價(jià)階段。

　　目前來說，關(guān)于自持的明確要求一般體現(xiàn)在商辦地塊中，自從3月26日商改住限制政策后，商辦用地?zé)岫让黠@下降，豐臺(tái)金融園區(qū)甚至出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。相逢不用忙歸去，明日黃花蝶也愁。

　　隨著土地出讓條件的增多，房企拿地也愈發(fā)理性。前八月成交的地塊中，僅有4宗達(dá)到競(jìng)拍上限。

　　五環(huán)外成“新寵” 大興平谷“碩果累累”

　　2017年前8月成交的44宗住宅用地中，大部分位于于遠(yuǎn)郊區(qū)，城六區(qū)的土地資源越來越稀缺，伴隨城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，遠(yuǎn)郊區(qū)的土地交易成主導(dǎo)。其中大興和平谷區(qū)以12和10宗成交塊數(shù)奪得冠軍和亞軍。

　　遠(yuǎn)郊區(qū)的住宅用地成交量不斷增加，平均樓面地價(jià)也不斷提高，大興區(qū)、順義區(qū)成交地塊平均樓面地價(jià)均超過3萬(wàn)元/㎡，房山區(qū)和門頭溝區(qū)的平均樓面地價(jià)也超過了2萬(wàn)元/㎡。大興區(qū)舊宮地塊樓面地價(jià)達(dá)3.8萬(wàn)元/㎡，順義區(qū)高麗營(yíng)鎮(zhèn)地塊樓面地價(jià)達(dá)4.5萬(wàn)元/㎡，熱點(diǎn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇。

　　最佳拍檔頻頻現(xiàn) 聯(lián)合體拿地是趨勢(shì)

　　2017年前8月，北京成交的44宗住宅用地里，其中有22宗地是企業(yè)單獨(dú)獲得，另外還有22宗是多家企業(yè)聯(lián)合拿到。后者總成交金額達(dá)891.62億元，占總成交比重達(dá)62.75%。

　　在歷次競(jìng)拍的房企名單里，可以看到各式花樣聯(lián)合體混搭。比如屢屢出現(xiàn)的首開+中海+保利+龍湖，金茂+世茂+國(guó)瑞，首開+萬(wàn)科+龍湖+東方華美，國(guó)開+萬(wàn)科+首開+龍湖，保利+中海+天恒+中糧，首創(chuàng)+遠(yuǎn)洋+五礦，房山新城+城建+招商等。

　　比較典型的是今年6月14日，在豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)周莊子村舊村改造地塊的出讓中，首次出現(xiàn)“保利+首開+龍湖+中海+勝翔+周莊子村+平安”七家房企組成的聯(lián)合體。堪稱史上巨無霸聯(lián)合體。

　　如果說，之前二家房企聯(lián)合拿地是因?yàn)榈貎r(jià)高漲，開發(fā)商為了降低競(jìng)爭(zhēng)成本、增加盈利而抱團(tuán)，那么，在新的游戲規(guī)則下，四五家房企，甚至六七家房企抱團(tuán)在一起，考慮更多的則是先拿地補(bǔ)倉(cāng)立足江湖，再想如何止損或減損。

　　購(gòu)租并舉是趨勢(shì) 土地市場(chǎng)逐漸回歸理性

　　根據(jù)2017年4月出臺(tái)的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，今后五年，北京將供應(yīng)住宅用地6000公頃，建設(shè)150萬(wàn)套住房，包括產(chǎn)權(quán)類住房100萬(wàn)套，租賃住房50萬(wàn)套。其中今年計(jì)劃供應(yīng)1200公頃，安排建設(shè)30萬(wàn)套住房，包括產(chǎn)權(quán)類住房20萬(wàn)套，租賃住房10萬(wàn)套。購(gòu)租并舉成為北京市土地供應(yīng)的主要方向，供地將向租賃市場(chǎng)進(jìn)一步傾斜。

　　前8月成交的44宗住宅用地中，除1宗棚戶區(qū)改造一次性招標(biāo)項(xiàng)目外，剩余43宗均附有“限房?jī)r(jià)，競(jìng)自持”或配建自住型商品房等條件。所謂自持限價(jià)，即在規(guī)定了地塊商品房銷售價(jià)格上限的同時(shí)，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例。限價(jià)自持對(duì)開發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)力的要求進(jìn)一步提高，隨著房地產(chǎn)企業(yè)在自持比例競(jìng)爭(zhēng)上開始謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)正在逐漸回歸理性。

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