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中鐵總推出4.6萬(wàn)畝土地 超2016年國(guó)內(nèi)土地出讓面積最大省安徽

  • 2017年8月25日 GuoMeng來(lái)源:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 587 33
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歷經(jīng)4年,中國(guó)鐵路總公司(下稱“鐵總”)終于在鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)方面有了實(shí)質(zhì)突破。8月,鐵總在上海和北京相繼舉辦兩場(chǎng)土地推介會(huì),推出共計(jì)20個(gè)土地綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。涉及的土地開(kāi)發(fā)面積共計(jì)46525.73畝(約3098萬(wàn)平方米),類型包括商品住宅、旅游休閑,其中部分項(xiàng)目分布

中鐵總推出4.6萬(wàn)畝土地,鐵路土地開(kāi)發(fā)

中鐵總推出4.6萬(wàn)畝土地 ? 超2016年國(guó)內(nèi)土地出讓面積最大省安徽

歷經(jīng)4年,中國(guó)鐵路總公司(下稱“鐵總”)終于在鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)方面有了實(shí)質(zhì)突破。8月,鐵總在上海和北京相繼舉辦兩場(chǎng)土地推介會(huì),推出共計(jì)20個(gè)土地綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。涉及的土地開(kāi)發(fā)面積共計(jì)46525.73畝(約3098萬(wàn)平方米),類型包括商品住宅、旅游休閑,其中部分項(xiàng)目分布在北京、深圳、武漢等一二線城市。

這一土地釋放規(guī)模,超過(guò)2016年國(guó)內(nèi)土地出讓面積最大的省份安徽(2143萬(wàn)平方米)。

鐵總在北京土地推介會(huì)上介紹,鐵總擁有豐富的土地資源。其中既有鐵路土地總面積68萬(wàn)公頃,可開(kāi)發(fā)利用土地3萬(wàn)公頃,分布于18個(gè)鐵路局在的31個(gè)省、市、自治區(qū),目前推介的項(xiàng)目只是其中一部分,今后中鐵總還將陸續(xù)推出更多項(xiàng)目。

在所取得的資料中梳理發(fā)現(xiàn),由于涉及土地用途更改,雖然所推出項(xiàng)目已經(jīng)由各地鐵路局完成開(kāi)發(fā)策劃方案,但關(guān)鍵的土地手續(xù)、規(guī)劃調(diào)整等相關(guān)事宜還需與地方政府進(jìn)一步協(xié)商。

北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙堅(jiān)認(rèn)為,鐵總要實(shí)現(xiàn)“以地養(yǎng)路”,應(yīng)綜合考慮各方訴求,尤其重點(diǎn)處理好土地綜合開(kāi)發(fā)和城市規(guī)劃之間的關(guān)系,尤其需要得到政府的支持。

在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)所取得的上海土地推介會(huì)11個(gè)項(xiàng)目的資料中,各個(gè)項(xiàng)目的合作方式存在差異。包括由各地鐵路局下屬的地產(chǎn)置業(yè)公司進(jìn)行組織,或是采用資產(chǎn)出租模式合作運(yùn)營(yíng),或是對(duì)一定資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)招商。

而在北京土地推介會(huì)上,鐵總透露,項(xiàng)目土地總體采用協(xié)議出讓方式,這一出讓的根據(jù)來(lái)源于2014年國(guó)務(wù)院支持頒布的《關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)(國(guó)辦發(fā)〔2014〕37號(hào))》(下稱“37號(hào)文”)。

意見(jiàn)提出,支持鐵路運(yùn)輸企業(yè)以自主開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃等多種方式盤活利用現(xiàn)有建設(shè)用地。鐵路運(yùn)輸企業(yè)依法取得的劃撥用地,因轉(zhuǎn)讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的,可依法采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

趙堅(jiān)認(rèn)為,在招拍掛和協(xié)議出讓兩種方式中,37號(hào)文規(guī)定的協(xié)議方式辦理用地手續(xù)對(duì)于鐵總較為有利。但同時(shí)也讓許多有意于項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)存在一定疑慮。

據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹,鐵路運(yùn)輸企業(yè)通過(guò)劃撥土地取得了土地使用權(quán),如果變更用途則需要與政府協(xié)商,并補(bǔ)繳變更土地用途的稅費(fèi)。即便不考慮規(guī)劃無(wú)法通過(guò)的風(fēng)險(xiǎn),由于牽涉廣且復(fù)雜,在鐵總、房企和政府的三方協(xié)商中,政府會(huì)對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體資質(zhì)、拆遷工作、施工時(shí)間表、市政工程配套等都存在一定要求。

以北京明光村土地綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例,該地塊位于北京北站以北,總占地604.2畝,其中包括鐵路用地60畝,地方用地254.7畝,明光村集體用地289.5畝。項(xiàng)目將轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫匦再|(zhì),擬開(kāi)發(fā)商品房、高端產(chǎn)業(yè)和商業(yè)為一體的綜合體。2016年,明光村棚戶區(qū)已被納入重點(diǎn)改造項(xiàng)目。

根據(jù)海淀區(qū)規(guī)劃,京張城際鐵路作為北京、張家口聯(lián)合申辦2022年冬奧會(huì)的重要交通紐帶,為保障京張城際鐵路的建設(shè),明光村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目用地作為京張城際鐵路首發(fā)站北京北站的周邊區(qū)域,拆遷騰退工作需先行保障。但拆遷后的土地規(guī)劃和土地手續(xù)的相關(guān)問(wèn)題還需與北京市政府協(xié)商。

在所取得的上海土地推介會(huì)11個(gè)項(xiàng)目的資料中,可以看到大部分項(xiàng)目初步規(guī)劃的容積率都在3.8~4.之間。以深圳市平湖南方公司項(xiàng)目為例,其位于深圳市龍崗區(qū)龍崗街道建南路與平安大道西南側(cè),總用地面積128畝,為既有鐵路劃撥用地。擬開(kāi)發(fā)商品住宅,

其擬建地上總面積為34.08萬(wàn)平方米,容積率為4.0,北京明光村項(xiàng)目規(guī)劃地上總建筑面積70萬(wàn)平方米,容積率為3.0。

趙堅(jiān)認(rèn)為,在北京深圳等一線大城市,他認(rèn)為鐵總現(xiàn)有項(xiàng)目初步規(guī)劃的3~4的容積率較低,以東京車站為例,其周圍容積率甚至達(dá)到了15??紤]到軌道交通對(duì)于高密度居住環(huán)境的支撐,而軌道交通旁邊的土地理應(yīng)進(jìn)行高密度開(kāi)發(fā),同時(shí)考慮到鐵總現(xiàn)有的負(fù)債情況,高密度開(kāi)發(fā)才是較為經(jīng)濟(jì)實(shí)際的選擇。而具體在與城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)過(guò)程中,還要考慮到與當(dāng)?shù)亟煌ǖ倪B接情況。

上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,鐵總此番召開(kāi)兩次推介會(huì),意圖可能是了解意向地產(chǎn)商想法,后期還有可能根據(jù)情況調(diào)整相應(yīng)項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo),也不排除設(shè)置入圍門檻。


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