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北京又出新政全面限購 千萬方商辦項目難題待解

2017年4月10日     來源:每日經(jīng)濟新聞      編輯:zengyao      繁體
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“我建議你還是別買了,500平方米起售,還是毛坯,價格還是原來的價格,怎么算都不合適,等政策細則出來后吧?!?月2日,在北京市大興區(qū)一個商辦項目銷售中心,負責(zé)銷售的羅伊勸告一位前來看房的購房者。

“我建議你還是別買了,500平方米起售,還是毛坯,價格還是原來的價格,怎么算都不合適,等政策細則出來后吧。”4月2日,在北京市大興區(qū)一個商辦項目銷售中心,負責(zé)銷售的羅伊勸告一位前來看房的購房者。

從3月26日北京市住建委等五部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》以來,商住項目被嚴查,3月28日,6個項目因為涉嫌將規(guī)劃批準的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦ν庑麄鞑N售,被停止網(wǎng)簽。

此外,北京15家房地產(chǎn)中介因涉嫌違規(guī)代理商辦類房屋銷售、虛假宣傳商辦類房屋居住用途被責(zé)令停業(yè)整頓,房天下網(wǎng)站因發(fā)布“商改住”項目信息被注銷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案。截至4月5日,房天下網(wǎng)站商住項目已經(jīng)全部下架。

一時間,整個商辦市場風(fēng)聲鶴唳,對于部分已建成并銷售的商改住項目,截至4月5日,北京市政府方面并沒有給出明確處理意見。部分接受采訪的開發(fā)商人士表示,在等待政府出臺進一步限購細則和政策落地。

少數(shù)項目仍在銷售

羅伊負責(zé)銷售的商辦項目位于北京市大興區(qū)黃村南側(cè),緊鄰地鐵4號線義和莊站,與鄰近的黃村和生物醫(yī)藥基地相比,無論是商業(yè)配套還是人氣均有較大的差距,周邊地塊多數(shù)處于開發(fā)狀態(tài),并沒有成熟的項目。

3月28日,北京市住建委處罰的6個商改住項目中,有3個項目集中于此,羅伊負責(zé)銷售的項目就是其中之一,“我們目前嚴格按照政府要求來銷售,購買主體只能是公司,也沒有裝修了,價格還是50000多元起價,說實話現(xiàn)在買不合適?!?/p>

羅伊告訴經(jīng)濟觀察報,從3月26日商辦限購政策出臺當(dāng)天晚上,北京市商辦項目網(wǎng)簽已經(jīng)全部停止,目前仍沒有恢復(fù)網(wǎng)簽的具體時間,“現(xiàn)在就是買了,也網(wǎng)簽不了,還不如等政策落地后,價格估計也能降下來?!?/p>

在羅伊看來,政策落地少則兩三個月,多則半年,在這期間,因為新的商辦項目只能公司購買,而且要求起購面積500平方米,商辦項目價格下跌的概率極大。

與羅伊所在項目一路之隔的另一個商住項目,目前銷售中心已經(jīng)停止?fàn)I業(yè),“不是我們不想賣,國土局的來了好幾次,不讓賣了?!币晃讳N售人員表示。

這位銷售人員對項目是商改住事實并不避諱,其坦言,項目是可供居住的商改住,“已經(jīng)賣出一部分了,剩下的肯定也會賣,已經(jīng)建成這樣了,總不能拆了吧?”

另一個被處罰的辦公項目目前仍在正常銷售,但整個銷售中心很少有購房者光顧。一位銷售人員表示,目前項目只有寫字樓在售,面積200平方米左右,“商辦限購后,已經(jīng)沒有精裝修了,都是毛坯房,單價6萬元起,全市網(wǎng)簽都停了,恢復(fù)以后才能簽?!?/p>

此外,在大興生物醫(yī)藥基地附近的幾個商辦項目,也有不少項目仍在對外銷售。

限購后怎么辦

北京市商住限購政策第一條就要求,新建商辦項目應(yīng)該嚴格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售和使用,未經(jīng)批準,不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?同時要求新建商辦項目最小分割單元不得少于500平方米,銷售對象為合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。

原有建成并已經(jīng)銷售的商辦類項目再次上市交易時,北京市要求交易對象可以為事業(yè)單位和社會組織,也可以是個人,但個人購買二手商辦項目不僅需要占用其購買住宅指標,而且不能從銀行機構(gòu)貸款。

不過,政策并沒有對目前在建、在售商辦項目銷售和未來再次交易做出明確規(guī)定,包括被處罰的商改住項目,目前多數(shù)主體已經(jīng)建成,一部分項目已經(jīng)以商住銷售名義銷售給個人。這些項目下一步怎么辦,還沒有明確的說法。

早在2016年5月份,通州商辦項目就全部限購,北京戶籍沒有住房、有一套住房居民家庭以及連續(xù)五年社?;騻€稅的非京籍居民家庭仍可以購買商住項目。

這一限購力度遠遠低于北京市326商住限購政策要求,通州一位商辦銷售銷售負責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報,目前通州仍在按照原來限購政策執(zhí)行,這意味著通州成為商辦項目限購相對寬松的區(qū)域。

對于北京的商辦項目開發(fā)商來說,現(xiàn)在似乎只能等待商辦限購政策細則出臺和落地,尤其是在建在售商辦項目處理辦法,如果嚴格劃定為新建項目,那么意味著開發(fā)商不僅面臨著和購房者違約,甚至還需要拆除重建。

商住項目被拆除并非沒有先例,3月20日晚間,已經(jīng)網(wǎng)簽了近兩年的上海綠地尚峰匯項目被強制拆除,并引發(fā)業(yè)主反彈。對此,另一個商辦項目銷售負責(zé)人表示,綠地尚峰匯項目屬于極端案例,照搬難度較大。

其給出兩個理由:第一,已經(jīng)在建在售的商住項目都是經(jīng)過有關(guān)部門審批通過的,一旦拆除,開發(fā)商面臨巨大損失,“如果政府原來不讓建,申報時不通過審批就是了,現(xiàn)在審批都通過了,已經(jīng)建好了,再拆除的話損失誰來承擔(dān)?”

第二,目前在建在售的商住項目已經(jīng)有一大批出售給購房者,一旦拆除,購房者的損失如何彌補。

千萬方商辦突圍

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示,截至4月5日,北京市商業(yè)庫存累計為240.46萬平方米,辦公類庫存面積為187.92萬平方米,兩者合計顯示了北京市商辦庫存總量為428.38萬平方米,與3月底相比減少了5萬多平方米。

4月份以來,北京商辦項目日均去庫存量為1萬平方米左右,限購后成交面積下降幅度較大。

428萬平方米僅是北京商辦庫存一部分,此外還有歷年遺留庫存和開發(fā)商自持部分。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從207年至2017年3月26日限購政策出臺,北京商辦類庫存面積達到1090.38萬平方米,突破千萬級別。

其中商住公寓存量面積為169.41萬平方米,商業(yè)存量面積為450.69萬平方米,寫字樓存量面積為470.28萬平方米。

限購后,商辦項目、尤其是偏遠地區(qū)的商辦項目如何開發(fā)和運營,是擺在開發(fā)商案上的一道難題。

羅伊表達了樂觀的看法,他認為未來無論住宅用地還是商辦用地,土地在北京都將是稀缺資源,“剛剛北京掛出兩塊商辦用地,仍然很多開發(fā)商去搶,這說明大部分開發(fā)商還是看好未來發(fā)展前景?!?/p>

上述通州商辦項目銷售人士表示,“北京市每年土地供應(yīng)量都在大幅減少,先把資源拿到手,未來怎么做,各人有各人門路?!?/p>

在他看來,商辦限購有利有弊,“壞處是開發(fā)商短期回款比較難,但對大型開發(fā)商來說,還在承受范圍內(nèi),好處是可以逼著你轉(zhuǎn)型自持做不動產(chǎn)運營,也可以和自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型結(jié)合起來,另外物業(yè)本身也會不斷升值?!?/p>

目前最讓開發(fā)商不安的是在建在售商住項目處理辦法,尤其是在途交易的商住項目,一旦徹底糾正,勢必造成大量違約,“這個確實比較頭疼,沒賣出去的好說,改造一下就可以,已經(jīng)賣出去的,以后不讓住肯定不行,個人判斷,政府應(yīng)該不會一刀砍死?!绷_伊表示。


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