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樓市新政后現(xiàn)新趨勢 剛需置業(yè)或迎來窗口期

2017年4月10日     來源:南方日報      編輯:zengyao      繁體
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近期,多地樓市新政出現(xiàn)了一個新趨勢:限售,主要內(nèi)容是要求個人獲得不動產(chǎn)證兩年后方可再賣,以及新建商住房限制賣給個人。從廈門、北京再到杭州、廣州,限售手段有蔓延的趨勢,更多熱點城市跟進也成為大概率事件。

近期,多地樓市新政出現(xiàn)了一個新趨勢:限售,主要內(nèi)容是要求個人獲得不動產(chǎn)證兩年后方可再賣,以及新建商住房限制賣給個人。從廈門、北京再到杭州、廣州,限售手段有蔓延的趨勢,更多熱點城市跟進也成為大概率事件。

在很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來,限售的出現(xiàn),顛覆了過去房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯,提高了房產(chǎn)交易的時間成本;從根本上來說,這一手段抑制交易、鼓勵持有,可以徹底封堵“炒房客”,讓房子真正回歸居住功能。

值得注意的是,結(jié)合了限購、限貸等前提條件,限售兩年的舉措,可以有效防止房價快速上漲,房價在此后一段時間將迎來一個穩(wěn)定期;對于擁有購房資格的意向購房者來說,這也是一個難得的窗口期。

延長房產(chǎn)轉(zhuǎn)手時間

自3月中旬開始的新一輪樓市調(diào)控浪潮愈演愈烈,中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,截至目前,全國已有超過40個城市出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策。

3月30日,廣州調(diào)控再次加碼,其中,最值得關(guān)注的一點是延長了住宅轉(zhuǎn)手的時間,通過這一渠道來抑制投機:居民家庭新購買的住房,須取得不動產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù);企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買的住房,須取得不動產(chǎn)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。

據(jù)了解,對于一手住宅而言,不動產(chǎn)證出具時間為交樓后的半年至2年,具體視乎項目以及有關(guān)部門審批情況而定,而目前一手項目一般交樓時間約1-2年,換言之“330”新政后一手個人業(yè)主欲出售單位,短則需要1年(交樓)+半年(出證)+2年(滿2)=3年半,長則需要2年(交樓)+2年(出證)+2年(滿2)=6年或以上;而按照上述公式計算,法人單位欲出售其購入一手住宅則需要4年半至7年或以上。

對于二手住宅而言,不動產(chǎn)證出具時間一般為過戶時間,因此個人出售二手住宅需要2年或以上。

“對于投資客來說,拿到房產(chǎn)證開始持有兩年才能賣,意味著持有成本大大提高,短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)不可能了?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進指出,廣州新政首次提出了限售,這是第五個提及限售的城市。并且,廣州限售是最全面的,從各種角度堵住投資投機資金,抑制炒房客。包括增城、從化限制外地人買房,也是為了抑制外地投資投機。他預(yù)計,廣州樓市各類房產(chǎn)短期套現(xiàn)機會變窄,這有利于引導(dǎo)購房者以自住為動機。此外,廣州也跟隨北京的步伐,加入商業(yè)辦公類房產(chǎn)的限售行列,公寓不能銷售給個人。

個人二手房源將減少

新政后,可以預(yù)見的是,個人業(yè)主出售房產(chǎn)將至少需要等待3年半左右的時間,也就是說,新購房產(chǎn)在今后3年內(nèi)都不會出現(xiàn)在二手樓市中,二手樓市所能吸納的只能是此前購入且逐步符合出售條件的房源。

“其實今年春節(jié)假期之后,二手樓市一直都表現(xiàn)挺不錯,尤其是3月份前半個月?!睆V州東風(fēng)東路某中介門店的經(jīng)紀陳先生告訴記者,3月份是傳統(tǒng)的學(xué)位房旺季,越秀東風(fēng)東板塊又是最為搶手的學(xué)位房區(qū)域,因此,來門店咨詢的家長絡(luò)繹不絕,“調(diào)控政策一出來,還是挺多人比較緊張的”,他表示,因為東風(fēng)東學(xué)位房的總價一向較高,大多數(shù)家長型購房者都是屬于“賣一買一”,認房又認貸之后,不但首付提高,預(yù)算有可能不足,更關(guān)鍵的是,“賣一買一”的“連環(huán)單”很有可能卡殼,“有一個客戶就是這種情況,他要賣掉番禺的一套房子來湊首付的大半,但是接盤的買家屬于單身限購第二套的范圍,突然沒有了購房資格,先不說違約造成的合同糾紛非常麻煩,還影響到這位客戶的首付”。

不少中介經(jīng)紀表示,因為廣州新政頻出,二手房源面臨著減少的狀況,有一些是證不滿2年不符合出售條件,有一些是原本要“賣一買一”的改善型買家,由于可換房源減少,自己也無法輕易放盤,只能暫緩改善置業(yè)的計劃?!皩W(xué)位房雖然是改善需求,實際上對家長而言,根本就是剛需,小孩子上學(xué)的事情是耽誤不得的,因此,相對來說,學(xué)位房的二手交易還算是受到影響最小的”,陳先生表示,即使首付提高,遇到心水盤源,家長型購房者還是會想方設(shè)法補齊,或者轉(zhuǎn)而尋求面積更小、總價更低的戶型。

鏈家研究院院長周峰表示,預(yù)計未來一段時間,市場上的二手有效房源將會有12%-15%的減少,而成交環(huán)比一季度至少有30%的跌幅。預(yù)計最近兩三個月會在高位盤整,房價是否會降還得看三個月以后。

有條件購房者或迎來窗口期

縱觀廣州近期的兩次樓市新政,抑制交易、鼓勵持有,調(diào)控的總體思路指向“以時間換空間”,力求獲得一個成交量和房價雙穩(wěn)定的時期。

業(yè)內(nèi)認為,隨著政策、信貸全面收緊,加之政策持續(xù)打補丁,以北京和廣州為代表的一線城市改善需求被抑制,北京、成都、廈門等城市成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下降,這些城市將進入低迷調(diào)整期,房價快速上漲的局面不再可能出現(xiàn)。

萬科總裁郁亮表示,短期內(nèi),貨幣供應(yīng)、流動性、房貸政策對房價有很大的影響。但長期來看,房價必然由供求關(guān)系決定。全國樓市供求關(guān)系的真相就是:需求高點已過,而供給仍在高位。這樣的供求關(guān)系,不支持房價一直高速上漲,也不支持成交量的高速增長。

樓市調(diào)控政策的持續(xù)收緊,對緩解市場恐慌情緒、穩(wěn)定市場預(yù)期起到了立竿見影的作用。一方面,政策的收緊讓購房人更加理性,恐慌、搶購的心態(tài)不再;另一方面,限購和二套認定標準收緊,使得部分購房家庭取消或延緩了購房計劃,購房人群普遍陷入觀望,需求明顯萎縮。賣房業(yè)主惜售、跳價的現(xiàn)象不再。因此,對于擁有購房資格、符合條件的購房者來說,房價保持穩(wěn)定,更有利于剛需置業(yè)。


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