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京樓市調(diào)控連環(huán)雷爆 房價(jià)會(huì)失速暴跌嗎?

2017年3月28日     來源:中國網(wǎng)      編輯:zengyao      繁體
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326夜里刷新調(diào)控新極限的北京商辦限購全面落地!

326夜里刷新調(diào)控新極限的北京商辦限購全面落地!

調(diào)控進(jìn)入創(chuàng)新階段:在一道道想劈死高房價(jià)的雷暴下,還能買房嗎?房價(jià)會(huì)失速暴跌嗎?今天簡單聊聊這個(gè)話題!

調(diào)控政策已經(jīng)進(jìn)入三認(rèn)+三限時(shí)代:認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)離,限購限簽限價(jià)。在這大環(huán)境下,創(chuàng)新調(diào)控開始持續(xù)出現(xiàn):

1:央行:北京地區(qū)離婚一年以內(nèi) 均按二套房信貸政策執(zhí)行!

2:廈門樓市新政:單身限購1套 新購房需滿2年才能交易!

3:成都限購,需有限購區(qū)域戶籍或社保!

4:北京商辦物業(yè)全面限購,新房只能賣企業(yè),二手房個(gè)人買家不可以貸款,必須無房戶有5年社保!

北京商住新政的直接影響!

簡單的說也就是北京二手房市場大約有超過40萬套商用類物業(yè)(只統(tǒng)計(jì)最近10年成交)其中25萬套左右為商住類物業(yè)。雖然可以賣給個(gè)人,但必須要符合北京限購標(biāo)準(zhǔn),而且是無房戶,不可以貸款。

目前市場庫存大約商業(yè)6萬套(其中2.3萬套為商住類物業(yè))只能出售給企業(yè),而之前90%為個(gè)人購買。

潛在供應(yīng)還有超過15萬套商辦類物業(yè)受到影響!

也就是本次政策將直接影響起碼60萬套物業(yè),過去這部分物業(yè)中的90%為個(gè)人購買,未來將全部納入限購或者企業(yè)購買!

所以在這一政策打擊下,商辦成交量暴跌,房價(jià)大跌已經(jīng)是板上釘釘。

史詩般的3月下旬連環(huán)調(diào)控潮:

3·17 京二套房首付比提至60%,認(rèn)房又認(rèn)貸。

3·21 北京16家銀行首套房貸優(yōu)惠幅度收至95折。

3·22 非京籍納稅從5年改成連續(xù)60個(gè)月。

3·24 北京離婚一年內(nèi)房貸按二套房執(zhí)行。

3·24 無收入大學(xué)生購房原則上按二套房貸發(fā)放。

3·25 教委發(fā)布政策學(xué)區(qū)房將改革,不具備實(shí)際居住意義的異常形態(tài)房不能單獨(dú)過戶3·26 商住限購,禁止貸款

疊加這些政策,從全國看:北京作為核爆源頭,一系列調(diào)控政策的力度前所未有:

北京、燕郊、大廠、香河、固安、永清、廊坊廣陽區(qū)、安次區(qū)、開發(fā)區(qū)、涿州、淶水、保定、懷來、崇禮等,環(huán)北京熱點(diǎn)城市一個(gè)都不能少;其他上海、深圳、廣州、廈門、鄭州、武漢、合肥、石家莊等幾乎所有的2016樓市明星漲價(jià)城市都在列。

簡單聊聊,還能買房嗎?

1:調(diào)控的目的是什么?

326的政策內(nèi)容很粗暴,條款很新穎,文字很少很可怕,簡單的幾百個(gè)字代表調(diào)控的邏輯變了,過去是抑制房價(jià)過快上漲,所以我們很樂觀,看信貸即可。這個(gè)政策出來基本就代表了高層怒了,怒的不是價(jià)格,而是人,要人口疏解了,所以以后分析樓市政策都要轉(zhuǎn)變思路了。北京只是開始,上海、深圳等都難免。人不走哪兒來的三四線發(fā)展?人不走哪兒來的溫馨特色小鎮(zhèn)?

2:調(diào)控的時(shí)間會(huì)多長?

既然是行政調(diào)控、那么必然會(huì)有時(shí)間節(jié)點(diǎn),短期看,這一政策取消可能性不大,也就是房價(jià)不跌不會(huì)停。

但偉哥也同樣認(rèn)為這一政策不可能長期執(zhí)行。

從目前市場看,出現(xiàn)這一輪調(diào)控的最主要導(dǎo)火線還是房價(jià)上漲過快,特別是最近二手房、二手學(xué)區(qū)房漲的不要不要的。

在317住宅嚴(yán)格調(diào)控后,商住個(gè)別商住項(xiàng)目嘚瑟了,嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了,嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了,嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了。

所以導(dǎo)致全行業(yè)受罪。

那么偉哥判斷,這一輪政策首先,開發(fā)商會(huì)扛住起碼一年,因?yàn)?00平米的分拆基本不太可能有市場需求。

3:調(diào)控有沒有效果?

這要分類看了,對于住宅來說,有價(jià)無市場依然會(huì)相對穩(wěn)定,特別是改善型需求依然存在,所以市場波動(dòng)幅度不會(huì)太大。當(dāng)然微跌將肯定出現(xiàn)。

而商辦類物業(yè),按照這個(gè)區(qū)域如果在調(diào)控期內(nèi),成交量起碼跌幅50%以上,甚至有可能會(huì)全行業(yè)休眠,而商辦類的價(jià)格也有可能跌幅超過30%。

4:其實(shí)說過很多次,買房這個(gè)事不看調(diào)控看信貸:

這一輪樓市價(jià)格漲起來,其實(shí)是因?yàn)樾刨J超發(fā),資產(chǎn)荒。從2014年930開始,持續(xù)一輪又一輪的刺激,那么后面預(yù)測市場其實(shí)還是看這潮水會(huì)不會(huì)繼續(xù)。

現(xiàn)在調(diào)控政策非常熱鬧,但你會(huì)發(fā)現(xiàn),購房需求非常明顯的是這個(gè)一線城市限的力度的確非常大:。

北京、或者全國的市場會(huì)如何?

買房的順序偉哥建議依然是:

1:北京學(xué)區(qū)房,2:北京地鐵住宅,商住暫時(shí)不要考慮了!!!

北京的不限購物業(yè)還值得買嗎?

偉哥覺得現(xiàn)在看,商住很快將出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整,五環(huán)內(nèi)靠地鐵的部分二手房商住,價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)后,有資金依然值得買。

但商住就商住,漲幅永遠(yuǎn)不如住宅,現(xiàn)在的現(xiàn)金就是子彈,首付能力就是炮彈,除非你再也不想買住宅,否則珍惜你的現(xiàn)金流,盡量不要浪費(fèi)在商住上。

新盤住宅相對安全。其實(shí)過去的2個(gè)月,基本相當(dāng)于北京的新盤漲了20%又跌了20%。一直限價(jià),所以主要會(huì)對二手房市場影響較大,最近幾個(gè)月,樓市出現(xiàn)了二手房價(jià)格上漲速度明顯超過新房的現(xiàn)象,新建住宅限價(jià)嚴(yán)格,約束了價(jià)格上漲,所以后市市場影響,首當(dāng)其沖是二手房市場。如果政策執(zhí)行2017年全年的話,二手房價(jià)格平均跌幅會(huì)超過15%。

京津冀周圍會(huì)如何?

買京津冀房產(chǎn)的人,最近可能會(huì)有一個(gè)再漲的機(jī)會(huì),但其實(shí)構(gòu)成京津冀購房主題的人,基本都是在北京無法上車的人,希望用京津冀作為杠桿撬動(dòng)將來到北京。所以北京加碼調(diào)控溢出資金短期上漲后,可怕的來了,沒有人敢浪費(fèi)杠桿在京津冀了。特別是在北京買不起的剛需,這一撥人,不會(huì)去京津冀浪費(fèi)自己的處女貸了。所以走勢未來會(huì)不樂觀。建議這些區(qū)域的人,有了房本的,可以考慮跑了。

調(diào)控時(shí)間會(huì)多長

這是最不確定的,也沒有辦法預(yù)測,歷史上調(diào)控從來都是到出現(xiàn)砸售樓處為止。這一次偉哥認(rèn)為也不例外。但和以前新房價(jià)格沖在前面不一樣,這一次新盤很可能不會(huì)有什么跌幅了,很簡單,開發(fā)商的資金鏈非常非常安全,起碼在2017年,在北京沒有誰會(huì)選擇跌價(jià)。如果全面出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整跡象,按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要6.5這個(gè)數(shù)字可能就會(huì)出現(xiàn)波動(dòng),這種情況下,房地產(chǎn)是否會(huì)延續(xù)調(diào)控,存疑。

這種情況下,偉哥一直建議的核心資產(chǎn)戰(zhàn)略是非常保險(xiǎn)的。任何時(shí)候,買房不僅僅考慮賺多少錢,更要考慮在市場波動(dòng)期有離場的可能性,物業(yè)要有流動(dòng)性。

房租會(huì)漲嗎?這個(gè)是必然,在過去一年房價(jià)已經(jīng)漲了50-100%,房租漲幅很低,在北京、上海、深圳,很多地方的畸形市場是,500萬的房子月租5000,租售比居然1%,這種情況下,租金會(huì)有上升的。

調(diào)控導(dǎo)致的樓市波動(dòng)反而是上車的機(jī)會(huì),所以你做好準(zhǔn)確。等待2017年下半年后的入手良機(jī),任何調(diào)控都不會(huì)抑制剛需,都不會(huì)完全打壓真實(shí)改善。


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