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北京房貸調(diào)控窗口再度打開 銀行直言沒額度

2017年3月2日     來源:北京商報      編輯:HeDaoHui      繁體
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春節(jié)過后,有多位購房者向記者反映,銀行將放貸時間拉長,從過去的一個多月變?yōu)?個月或更久,時間成本的增加,也打亂了很多購房者的計劃?!耙坏染褪莾蓚€月,銀行根本說不出來什么時候能放,理由就是沒額度?!倍潭贪肽陼r間,在經(jīng)歷了首付比例提高、貸款折扣減少等政策

房貸

春節(jié)過后,有多位購房者向記者反映,銀行將放貸時間拉長,從過去的一個多月變?yōu)?個月或更久,時間成本的增加,也打亂了很多購房者的計劃?!耙坏染褪莾蓚€月,銀行根本說不出來什么時候能放,理由就是沒額度。”短短半年時間,在經(jīng)歷了首付比例提高、貸款折扣減少等政策變化后,購房者的購房成本還在變相增加中,但隨著節(jié)后二手房交易量的再度攀升,北京房貸的調(diào)控窗口也再度打開。

“難產(chǎn)”的貸款

工作了五年的褚女士,去年步入婚姻殿堂,與先生合計要買一套婚房。褚女士介紹,她的先生家里有一套舊房,已經(jīng)找好了買家,雙方在多番協(xié)商后,確定了交易價格。對方在去年底也已經(jīng)付了一部分房款,并找到一家股份制銀行辦理了房貸。雙方即將辦理過戶手續(xù)。

不料,“買家在春節(jié)后突然告知,自己現(xiàn)在付不了剩余的房款”。褚女士稱,對方向銀行提供的貸款材料已經(jīng)審批完,但銀行說現(xiàn)在放不了貸,要等3個月之后。

褚女士的計劃完全被打亂。她告訴北京商報記者,自己買的新房也只是剛交了定金,本打算用一部分賣舊房的錢來付首付,但現(xiàn)在卻面臨違約。褚女士和他們的買家都四處托人向銀行打聽為什么現(xiàn)在放不出貸款,得到的回應是“總行沒有額度”。褚女士表示,現(xiàn)在他們夫妻二人只能先從身邊親朋處借一些錢,把新房的首付交了,之后就是“等待買家拿到房貸”。

像褚女士一樣被卡在放貸環(huán)節(jié)上的還有蕭女士。蕭女士透露,自己年前在某國有大行申請的首套房貸目前還沒有任何進展,中介和銀行信貸人員給的消息都是額度還沒有,“據(jù)說我排在這波的第一個,但什么時候有額度,誰都不知道”。

購房者安先生直言,“政策變化太快了”。來京工作近七年的他,有了一些自己的積蓄,去年下半年開始四處看房準備安家?!皼]想到北京市很快就出臺了首付比例提高的政策,我覺得自己還能承受,而且余下貸款的部分少了,還可以減少還款的負擔?!?/p>

不過,讓安先生難以承受的,是接下來的政策變化。他介紹,去年底的時候就有銀行已經(jīng)不放貸了,有銀行人士告訴他,從往年的情況來看,年末銀行貸款額度一般會比較緊,到年初就會松快了。安先生表示,雖然當時也有一些銀行人士持保守的態(tài)度,預計政策還會收緊,建議他盡早辦理,但加上年末工作較為繁忙等原因,安先生在今年初才到銀行申請貸款。

“銀行貸款折扣從8.5折上升到了9折。”安先生透露,如此一來貸款200萬元,30年下來,利息要增加10萬元左右,但他想,如果銀行能夠很快放貸,10萬元平攤到30年也沒關系?!斑^完春節(jié),銀行卻突然說沒有額度,需要繼續(xù)等待了?!卑蚕壬H為無奈地說道。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹,春節(jié)后,各家銀行貸款都出現(xiàn)了收緊趨勢,放貸周期出現(xiàn)延長現(xiàn)象。

相比之下,購房者楊先生算是比較“幸運”的,他透露,自己去年底在北京某城商行申請的房貸已經(jīng)有了消息,銀行通知自己有了額度,最快下月初就可以放貸。

銀行:“我們也在等”

和購房者一樣,多家銀行信貸人員介紹,“我們也在等”。北京商報記者了解到,銀行放款時間被延長,主要有兩個原因,除了上述購房者普遍指出的銀行額度被收緊,還有一個是建委審批的節(jié)奏放緩。

一家股份制銀行的信貸人員表示,該行目前有貸款額度,但放款至少也要兩個月。據(jù)介紹,按照該行的放款流程,5-7個工作日就能批貸,批完貸申請人去做過戶,“這個階段要看雙方過戶的快慢,由買賣雙方協(xié)定”;接下來就是銀行拿著房本去建委做抵押,抵押后銀行3個工作日就能放款。

按照這位信貸人員的介紹,如果過戶較快,算上銀行批貸和放貸的時間,一共也只會用去大半個月時間,“慢就慢在抵押登記環(huán)節(jié),建委現(xiàn)在壓著速度”。

這一說法也得到多位銀行信貸人員的證實。另一家股份制銀行的人士告訴北京商報記者,建委的批復是根據(jù)交易量的,假設朝陽區(qū)去年存量多,積壓到現(xiàn)在,朝陽區(qū)建委審批的速度就會放緩,有的郊區(qū)交易量小,抵押登記的速度就快。

對于放款何時能提速,多位受訪的銀行信貸人員都表示“說不準,還得等通知”。一位國有銀行的信貸人員坦言,現(xiàn)在不論是在銀行額度方面,還是建委的審批速度方面,其實都是國家在要求收緊,還是為了給樓市降溫,和之前的政策一脈相承。

多項政策疊加的效果也已顯現(xiàn)。據(jù)偉嘉安捷最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2月京城個貸市場交易量和上月相比繼續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢,環(huán)比下滑22%左右。偉嘉安捷分析稱,成交下滑一方面是受到春節(jié)假期因素的影響,促使上半月購房人的消費意愿擱置,使得成交量下降明顯;另一方面是從年初開始便收緊的貸款利率優(yōu)惠折扣,讓一部分“剛性需求”陷入觀望或“轉(zhuǎn)買為租”,加上二套房貸款年限的縮短,也影響了占據(jù)市場大部分成交結(jié)構(gòu)的改善置業(yè)人群,使得成交預期相比上月進一步回落,促使成交量下跌。

放貸時間的延長更進一步起到“扼喉”的作用?!靶刨J總額收緊,銀行不放貸,購房者沒有錢怎么買房?”張大偉說道。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為,成交量下滑說明政策管控確實使得部分潛在購房需求被遏制了,貸款方面不好貸,也確實會有所影響。從后續(xù)實際情況看,信貸政策成為了決定市場交易冷熱的一個非常關鍵的變量。

再收緊窗口打開

說到信貸政策,不得不提的是最新的信貸數(shù)據(jù)。根據(jù)央行近日公布的1月信貸數(shù)據(jù)顯示,住戶部門的中長期貸款仍為銀行的主要貸款投向,意味著銀行放貸的熱情依舊較高。1月,住戶部門貸款增加7521億元,其中多為住房按揭貸款的中長期貸款增加6293億元,比上月多增2076億元,比去年同期多增1510億元,刷新了歷史紀錄。

“這表明房地產(chǎn)市場熱度不減。”招商銀行資產(chǎn)管理部高級分析師劉東亮分析稱。嚴躍進也表示,貸款規(guī)模只增不減已經(jīng)是行業(yè)默認的,這個基調(diào)是去年四季度定下來的,而且銀行本身也是要考慮盈利的,所以預計貸款數(shù)據(jù)依然有繼續(xù)上升的可能。

不過,也有業(yè)內(nèi)人士提出不同觀點。浙商銀行經(jīng)濟分析師楊躍表示,房地產(chǎn)貸款仍保持高速慣性增長,主要因為1月存在集中信貸投放的季節(jié)因素,個人房地產(chǎn)按揭貸款規(guī)模仍保持慣性增長屬于正?,F(xiàn)象,由此判斷房地產(chǎn)市場依然過度火熱的觀點并不成立。張大偉補充提出,房貸放貸時間相對滯后,所以目前的高點數(shù)據(jù)基本體現(xiàn)的是半年之前新建住宅成交與1-2個月前的二手房成交數(shù)據(jù)。目前來看,樓市已經(jīng)比去年8-9月降溫不少。

但業(yè)內(nèi)人士一致認可的是,信貸是決定樓市冷熱的最關鍵因素。監(jiān)管層在春節(jié)前后多次在公開市場操作上變相“加息”,抬高資金成本,也是為了進一步給市場去杠桿、擠泡沫。

外部的環(huán)境因素同樣在給我國樓市的過熱“施壓”。張大偉表示,美聯(lián)儲去年12月加息并給予今年3次加息預期,給我國資本流出帶來巨大壓力,采取加息的策略可以有效遏制資本流出。“當然,一旦加息或者資金價格上漲過速,代表了金融政策的取向出現(xiàn)變化,房價的跌幅將有失控的可能性?!秉S金錢包首席研究員肖磊在接受北京商報記者采訪時也提到,美元處于強勢加息周期,帶動美國樓市、股市的上漲,與此同時我國的股市卻沒有大的起色,房價也居高不下的話,勢必對資本沒有吸引力。從這個角度來看,也會抑制樓市的過熱。

因此,未來信貸政策還有進一步收緊的趨勢。嚴躍進認為,后續(xù)信貸政策或有三個收緊動作。第一是對于二套購房方面,首付比例或繼續(xù)加一層,比如原先是50%,后續(xù)可能會提高到60%;第二是加大對購房資質(zhì)的審查,尤其是購房者收入證明、近期的銀行各類記錄等,因為近期出現(xiàn)了類似深圳炒房客斷供的說法,所以把控按揭貸款風險顯得很關鍵;第三是壓縮貸款年限和提高二套房公積金貸款的難度等。

此前已在北京等地出現(xiàn)的“認房又認貸”政策,或許也將是一記大招。張大偉表示,判斷2017年北京或者全國房價走勢可以說主要看資金價格和是否“認房又認貸”,這個政策是否會出現(xiàn)影響非常大。如果“認房又認貸”,可以預期的是成交量還將有20%以上的下跌空間,而房價的跌幅甚至會接近2014年。

不過也有機構(gòu)保持觀望態(tài)度。偉嘉安捷將即將召開的“兩會”作為一個時間分界點,如果沒有更為趨緊的信貸政策出臺,購房人可能會逐步出手入市,因此預計3月個貸市場的成交量也許將面臨小幅回升。

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