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香港樓價11個月升幅達7.6% 一手樓市十分堅挺

2017年1月4日     來源:21世紀經(jīng)濟頻道      編輯:wenshicai      繁體
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香港署理財政司司長陳家強1月3日出席立法會財經(jīng)事務(wù)委員會會議時表示:“自從去年11月初政府加推樓市需求管理措施后,過去兩個月樓市已有所降溫?!?/div>

香港樓價11個月升幅達7.6% 一手樓市十分堅挺

新年伊始,香港樓市動向成為市場追逐的熱點。

香港署理財政司司長陳家強1月3日出席立法會財經(jīng)事務(wù)委員會會議時表示:“自從去年11月初政府加推樓市需求管理措施后,過去兩個月樓市已有所降溫?!?/p>

為了打擊樓市炒賣,香港特區(qū)政府于2016年11月初宣布,11月5日起把購買第二個物業(yè)的買賣印花稅劃一調(diào)高至成交價15%。新稅率適用于所有個人或公司購買住宅物業(yè)的交易,但不包括非住宅物業(yè)。

香港差餉物業(yè)估價署最新數(shù)據(jù)顯示,截至去年11月,香港私人住宅售價指數(shù)報306.6點,比去年9月的306.1點歷史高位微升0.2%,環(huán)比上升約0.79%,已連升8個月。去年首11個月該指數(shù)累計升幅約7.6%。

陳家強指出,去年11月樓價指數(shù)環(huán)比升幅僅為0.8%,相比8月至10月每月2.6%的平均升幅,升勢已顯著放緩,“樓市成交過去兩月減少,政府會繼續(xù)觀察樓市情況,在適當時間推出適當措施,保持樓市健康發(fā)展?!?/p>

“新辣招對樓市的影響主要體現(xiàn)在二手市場成交進一步減少,在投資者絕跡市場的情況下,交投量已見明顯下滑,雖然樓價依然上升,以目前的情況推斷,未來幾個月樓價將有下調(diào)風險,今年整體樓價大約將有5%的波幅?!比R坊高級董事和估價及咨詢部主管林浩文向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

元旦新盤成交炙熱

然而,香港的一手樓市卻依然十分堅挺。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示,2017年元旦3天假期,香港新盤市場錄約86宗成交,相比去年同期40宗成交明顯增加。其中,恒隆地產(chǎn)旗下位于西九龍浪澄灣項目于2016年12月31日早上10時開始公開發(fā)售48個單位,截至當日下午3時全部售出,平均呎價17730港元,套現(xiàn)5.2億港元。恒隆宣布將于1月7日加價加推58個單位,售價平均上調(diào)4.1%。

事實上,浪澄灣地皮于2000年12月拍賣,由恒隆地產(chǎn)前身淘大置業(yè)以底價25.8億港元投得,當時的樓面呎價僅1582港元。然而,恒隆在2004年項目落成之后卻一直“捂盤”至2007年才首次發(fā)售。

“香港一些地產(chǎn)商對某些項目采取投資性物業(yè)的計算方法,通常在持有10年左右等待物業(yè)大幅升值后進行出售,因此恒隆可能設(shè)定了某個時點出售這個項目,考慮地段因素,定價相對合理,仍吸引了一大批的購買力。”高力國際亞洲估價及咨詢服務(wù)行政董事張翹楚向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

去年前六個月,恒隆在香港市場明顯加快了賣樓步伐,共出售了226個“浪澄灣”住宅單位及最后兩個“君逸山”住宅單位,因此其香港物業(yè)銷售收入及營業(yè)利潤分別飆升223%、147%,達到24.04億港元及13.89億港元。

市場人士指出,恒隆采取精品的住宅物業(yè)發(fā)展模式, 由于定價進取而惜售, 因此利潤率亦十分可觀。截至2016年6月底,公司在香港已落成待售的住宅物業(yè)的賬面總值為31.44億港元。

同時,新鴻基地產(chǎn)于1月3日宣布,旗下元朗Grand YOHO二期首批推出166個單位,平均呎價17998港元。

新鴻基地產(chǎn)副董事總經(jīng)理雷霆透露,項目首批折實均價1.45萬港元,相比第一期首批約1.2萬港元調(diào)高21%,與Grand YOHO第一期最后一批單價相若。

雷霆表示:“公司推大型樓盤通常首批以較優(yōu)惠價格推售,稍后加推將有加價空間,此次出售的單位相比第一期更優(yōu)越,因此對銷情有信心。盡管今年第一季度香港有多個大型樓盤推售,由于地區(qū)不同,各有優(yōu)點,相信可吸引不同買家。”

加息箭在弦上

一直以來,美聯(lián)儲加息都是懸在香港樓市之上的一把“達摩克利斯之劍”。

陳家強在1月3日立法會會議上指出,美國加息后香港短期拆借利率上升,而美元上升將會增加對香港出口業(yè)的壓力,資金流向亦可能轉(zhuǎn)變令市場波動,“香港經(jīng)濟面對的不明朗因素,包括美國經(jīng)濟政策的變化、英國脫歐、意大利銀行業(yè)危機,以及地緣政治局勢,對香港外貿(mào)帶來隱憂?!?/p>

根據(jù)香港財資工會公布的數(shù)據(jù)顯示,港元銀行同業(yè)拆借利率(Hibor)仍然徘徊在高位。1月3日,按揭利率的主要基準利率1個月Hibor升至0.74643%,相比2016年5月0.2%的低位已大幅反彈。香港金融管理局數(shù)據(jù)顯示,2016年11月H按計劃使用比例,環(huán)比上升0.3個百分點至95.1%,創(chuàng)歷史新高。以2017年新批核的樓按息率為H+1.35厘計算,實際息率已達到2.09厘。

光大銀行香港分行金融市場部資金業(yè)務(wù)副主管顏劍文表示,盡管香港銀行體系結(jié)余未有變動,但同業(yè)拆息上升速度非常快,這表明市場對于美國加息反應(yīng)比預(yù)期強,認為香港已有條件加息。如果年結(jié)后一個月或三個月期拆息仍高企,香港最優(yōu)惠利率有可能會提前上升。但他仍認為,此次美國加息后,香港在六至九個月后會跟隨加息。

“香港銀行最快將于今年下半年開始加息,香港最優(yōu)惠利率(P)加幅將少于0.25厘,按揭利率主要仍處于2.5%以下的低水平,相比歷史平均水平4.5%-5%仍有一定距離?!备吡H亞洲估價及諮詢服務(wù)行政董事張翹楚表示,并認為香港有條件暫時不追隨美國加息。

同時,中原地產(chǎn)按揭經(jīng)紀董事總經(jīng)理王美鳳向記者指出,以每100萬港元貸款額,供款25年及以最優(yōu)惠利率按加息0.25厘計算,每月供款將增加124港元,影響十分有限。目前,香港買樓人士要通過3厘的壓力測試,香港金管局數(shù)據(jù)顯示,目前的供款占收入比率只有33.8%,假設(shè)加息至3%,這一比率將達到46.5%,顯示香港供款人防守能力較高。


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