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震后成都房地產(chǎn)市場的理性策略
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-19
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- 中研網(wǎng)訊：
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5.12汶川大地震發(fā)生以后，對成都以及周邊城市的房地產(chǎn)市場造成了不小的沖擊和影響。人們紛紛猜測，重創(chuàng)之后成都房地產(chǎn)市場的“冬天”真的要來了嗎？
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機一、震后成都更安全
1、雖然成都市并不在地震區(qū)，但由于距離震中很近，8級地震帶來的強烈震感仍然波及到了這里。經(jīng)歷了這一次特大地震的洗禮，成都的房屋建筑質(zhì)量通過了一次生死考驗。
我們通過對成都市主城區(qū)購房置業(yè)的消費需求心理的科學調(diào)研，有80%以上的消費者選擇未來兩年內(nèi)仍在主城區(qū)購置物業(yè)，并對震后成都建筑產(chǎn)品的安全有充分的信心。
2、自古以來成都被稱為“天府之國”，這座城市歷經(jīng)2300余年城址從未轉(zhuǎn)移且城市不斷發(fā)展，持續(xù)繁榮，可見成都城址的選擇具有其歷史優(yōu)越性，蘊含著古代中國人的生活智慧，受到自然災害毀滅性打擊的可能性是微乎其微的。
二、市場趨勢判斷——短痛長樂
1、地震發(fā)生以后，還要經(jīng)歷較長時間的“余震期”，并且地震對人們心理上的影響也不是短時間內(nèi)可以消除的，因此我們將經(jīng)歷一段“非常態(tài)”時期。這個時期整個房地產(chǎn)市場不可避免地受到影響，市場短痛大約將維持6~10個月。
2、從長期看，地震帶給市場的并不僅僅是“痛楚”，已經(jīng)有研究表明，遭受過諸如地震這樣的具有毀滅性的自然災害之后，該區(qū)域的生活觀念、消費觀念都會發(fā)生改變，還會出現(xiàn)儲蓄力下降，消費力提升的情況。這對于推動內(nèi)需和消費升級是有促進作用的。
3、最重要的一點，經(jīng)歷了這次災難，全國人民上下一心，合力抗災。也必將舉全國之力幫助四川的災后重建工作。各級政府更會從政策、資金等方面給予大力支持，這樣大規(guī)模大投入的災后重建，必將大大加速整個四川的城市化進程，我們的城市建設(shè)必將設(shè)計更合理、規(guī)劃更科學，必將成為整個四川經(jīng)濟騰飛的重要支持。所以，從這一點上說，無論是成都的房地產(chǎn)市場還是其他行業(yè)，未來必將更加美好，將有更多更大的發(fā)展機遇等待我們?nèi)グ盐铡?/P>
三、“非常態(tài)”期的應對策略
既然機遇與挑戰(zhàn)并存，那么如何在現(xiàn)在的非常態(tài)的“短痛期”里挺住、活下來就成了我們首先應該考慮的問題。
1、降低“耗油量”
在現(xiàn)在這個非常時期，房地產(chǎn)企業(yè)應該首先從內(nèi)部降低自己的“耗油量”，由攻轉(zhuǎn)守，以便企業(yè)能夠堅持的更久。
2、注重“節(jié)流”
俗話說：“開源節(jié)流”，“節(jié)流”就成為度過非常時期的一種重要手段，由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個鏈條，作為開發(fā)商可以在這種特殊時期，把成本負擔有技巧的推向下游：材料供應、建筑施工、營銷代理、廣告設(shè)計等，這樣各個環(huán)節(jié)都承擔一些成本負擔，也可以保證整個鏈條能得以維持并繼續(xù)運轉(zhuǎn)。
3、放長線、保短線
在這種非常時期，開發(fā)商應有意識地把手中的短期內(nèi)不易變現(xiàn)的長線項目以轉(zhuǎn)讓、合并等方式暫時“處理”掉。多多利用手中容易變現(xiàn)的短線項目，加速資金回流，以保證自己的速動資產(chǎn)比率保持在安全范圍內(nèi)。
四、壯士斷腕，降價趕早
如果上述策略仍然不能保證企業(yè)的生存，那么降價就成了最后的選擇。但是降價仍然是有技巧有策略的。其中，最重要的是以下兩點：
1、一旦情勢發(fā)展無法逆轉(zhuǎn)，應早下決心，早作決定。這是一個“群體悖論”，如果說最早降價的一批還對消費者有較大的吸引力的話，那么越到后來，消費者對這種群體降價的反應恐怕就只有“持幣觀望”了。
2、降價同時應注意“心理戰(zhàn)”，要注意傳遞給消費者一種信息——降價病不是跳水，要讓大眾感覺到“降價”是為了更好的發(fā)展，而不意味著要從這個行業(yè)逃跑、甩賣。要始終注意保持消費者和市場對企業(yè)的信心和認可。
五、營銷策略
1、對所謂“不敏感人群”率先發(fā)動攻勢；
例如，時下所謂的“80后”“90后”，由于他們年輕、對災難帶來的消極影響消化得更快，因此也就更容易重新恢復對生活的樂觀，所以應首先對這部分消費者采取有針對性的攻勢。
2、營銷理念上應該用“居住產(chǎn)品”調(diào)性，以適應災后消費者的深層次的心理變化。
3、準確把握震后消費者的心理變化，特別是在“非常態(tài)期”，強調(diào)產(chǎn)品的安全性，勝過于強調(diào)產(chǎn)品的舒適性，尤其在廣告宣傳中，應注意這樣的側(cè)重。
4、率先啟動細分市場，及時準確地把握市場變化，本來就是風云變幻的房地產(chǎn)市場在震后不確定因素大量增加，如何及時準確的把握瞬息萬變的市場，在競爭中立于不敗之地，秘訣只有一個——細分市場，比如說，震后房地產(chǎn)市場上的消費者構(gòu)成和震前就有很大的區(qū)別：新增加的一些換房需求，租賃需求，包括從災區(qū)遷移來的……這些，都是值得我們仔細調(diào)查，分析的寶貴的市場資料。
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