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房地產信貸新規(guī)能否遏制“圈地運動”？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-10-12
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- 中研網訊：
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央行、銀監(jiān)會日前發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，再度收緊房地產企業(yè)貸款閥門。文件要求，商業(yè)銀行不得對囤地、囤房企業(yè)發(fā)放貸款，對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款只能通過房地產開發(fā)貸款科目發(fā)放。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經濟向實體經濟蔓延。金融危機文件對房地產開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)了前所未有的嚴厲姿態(tài)，體現(xiàn)了有關部門宏觀調控和預防房貸風險的決心。但在目前的房地產市場格局下，文件能否有效抑制“圈地運動”現(xiàn)象的蔓延呢？
房地產公司掀起上市、增發(fā)熱潮
“不是已經上市，就是走在上市的路上�！睒I(yè)內人士如此描述眼下的房地產企業(yè)。上市、增發(fā)狂潮正在改變國內房地產企業(yè)的生存狀態(tài)和房地產市場的格局。
國務院發(fā)展研究中心、建設部政策研究中心、全國工商聯(lián)房地產商會及中國經濟年鑒社９月１６日共同發(fā)布的《中國房地產企業(yè)競爭力研究報告》稱，我國最大的“地主”碧桂園儲地量達到了驚人的４５００萬平方米，萬科、富力、新世界、合生創(chuàng)展等行業(yè)領先企業(yè)的儲地量均在１５００萬平方米以上。
“在這一輪儲地浪潮中，房地產上市公司唱主角�！睒I(yè)內研究人士如是說。自房地產宏觀調控以來，土地、信貸閥門一再收緊，國內房地產企業(yè)資金鏈緊張，一些中小企業(yè)局面困窘甚至退出市場，而一些大型企業(yè)則走上了直接融資之路。
８月２２日，金地集團發(fā)布公告，除發(fā)行１２億元的公司債進行融資外，公司還將通過公開增發(fā)募集１８０億元左右的資金。而一個多月前，這家公司剛剛定向增發(fā)１．７３億股Ａ股，募得近４５億元。
８月２９日，萬科公告，宣布增發(fā)３１７１５萬股Ａ股，募資１００億元，創(chuàng)下我國股市增發(fā)史上單次募資最高紀錄。
數(shù)據(jù)顯示，今年以來上市房地產公司通過增發(fā)、配股等方式，已合計融資逾１１００億元。江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛說，滬深股市成立以來，還從來沒有哪個行業(yè)像房地產這樣，在如此短的時間內融得如此多的資金。
“房企頻頻通過上市、增發(fā)等途徑融資成為近來‘圈地運動’強大推手。這說明，國內房地產格局已經發(fā)生深刻變化。強者恒強的壟斷化趨勢正在逐漸顯露�！狈康禺a評論人士顧海波說。
巨額融資影響信貸調控效果
“面對日益收緊的房地產開發(fā)貸款，眾多小型房企將舉步維艱。但這并不足以動搖當前‘圈地運動’的根本�！比A東師范大學教授沈玉芳說。
他認為，包括上市、風投在內的海內外直接融資渠道的打通已經令眾多大、中房地產企業(yè)具備了抵御信貸調控的能力。
碧桂園于４月２０日于香港聯(lián)交所上市，籌集資金達１４８．５億港元。其后，該公司加快了土地儲備的步伐。即使按照公司自己的說法，也是“截至２００７年６月３０日，本集團的總土地儲備以建筑面積計約達２９．９百萬平方米，較上市時約１９．０百萬平方米大幅增加５７．６％”。
在土地儲備翻番后，碧桂園表示將積極拓展業(yè)務，擴展土地儲備規(guī)模。而包括《中國房地產企業(yè)競爭力研究報告》在內的公開數(shù)據(jù)均表明，該公司的“圈地”步伐正在進一步加速。
記者了解到，證券市場的巨額融資為房企進一步“跑馬圈地”提供了支持。僅７月中旬至今，就有萬科、北辰實業(yè)、保利地產、棲霞建設等多家房地產公司四處購地，足跡遍及無錫、蘇州、東莞、南京、長沙、杭州等多個城市。
“一塊土地動輒拍出十幾億、幾十億元，如果依靠銀行貸款，不僅會受到嚴格限制，信貸成本也會很高�！苯ㄔO銀行上海分行的一位信貸經理說，而從股市融資成本相對較低，風險卻由眾多投資者分擔�！暗禺a商動輒一擲億金也就毫不奇怪了。”
業(yè)內人士擔心，在這一現(xiàn)實面前，央行、銀監(jiān)會的房企貸款緊縮政策對目前“圈地運動”的制約效用有限。
嚴格土地監(jiān)控：一味不得不開的“良藥”
房企大肆圈地、圈錢看似合乎市場規(guī)則，是經濟理性驅使下的商業(yè)行為，但專家認為，地價、房價、房地產股價相互作用、競相攀升，“地股拉扯”，以高地價為紐帶，樓市、股市中可能存在的泡沫便結合在了一起，并雙向循環(huán)。
最直觀的結果是高地價直接推高了房價，透支未來增長空間。
“每有地塊高價賣出，周邊房價必應聲大漲，這幾乎成了普遍現(xiàn)象。如上海新江灣城地塊幾個月前拍出樓板價逾１．２萬元／平方米，之后周邊房價就迅速從每平方米１．５萬元左右升至１．８萬元。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授指出。
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出，目前國內開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金已高達１．５萬億元左右，土地價格過高，嚴重透支未來的房地產價格。未來三年內，房價必須保持１５％－１８％的增長率，才有可能支撐目前的地價。
專家們認為，不能將抑制房地產企業(yè)“圈地沖動”的希望僅僅寄托于信貸政策。各地政府嚴格、雷厲風行的土地監(jiān)控措施才是真正有效的“藥方”。
１９９４年公布的《城市房地產管理法》就規(guī)定，出讓的土地逾期一年未動工開發(fā)的，可征２０％的閑置費，逾期兩年則可無償收回。１９９９年國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》、２００５年出臺的“國八條”均重申了相關規(guī)定。２００６年的國務院轉發(fā)的九部委意見更要求“加大對閑置土地的處置力度”，“按期動工但開發(fā)面積不足１／３或已投資額不足１／４，且未經批準中止建設連續(xù)滿１年的，按閑置土地處置�！�
但現(xiàn)在，眾多房地產公司公開聲稱土地儲備足夠開發(fā)三四年，顯然是置國家相關法律法規(guī)政策于不顧。
“撇開行業(yè)風險被分散、轉嫁到地產股投資者身上不說，地產公司利用直接融資大面積囤地也是在給政府出難題。”顧海波說，“對閑置土地不處置，囤地之風會更盛，開發(fā)商直接從囤地中坐享增值，影響住宅供給；嚴格執(zhí)行的話，土地儲備的價值會削減，投資地產股的股民難免受損�？偠灾�，圈錢、囤地對樓市調控都大不利�！�
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