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十年兩房改，安居夢何如？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-9-24
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2007年8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)24號文)，明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容。
十年一覺安居夢，二度房改今始來。
公元2007年8月，未來的中國經(jīng)濟(jì)史學(xué)家一定會濃墨著筆的歲月。
這個月，國家發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市房價增幅已達(dá)7.5%。巍巍房價，高不勝寒。
這個月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)24號文)，明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容。
這個月，國務(wù)院主持召開全國住宅工作會議，把住房保障工作作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)。并且，新中國第一個住房保障司呼之欲出。
1998年，中國正式啟動了以“取消福利分房、實現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革，如今整十年。
民間普遍認(rèn)為，在房改起步十年之后，國務(wù)院下發(fā)24號文件，強化住房保障體系建設(shè)，回歸公共政策，是對既往在住房問題上“全盤市場化”的糾偏，是再一次房改。
十年一覺安居夢，二度房改今始來。
一卷“中國安居破局圖”正在凝注現(xiàn)實、檢討既往、前瞻未來的坐標(biāo)系上緩緩打開。
僵局 兩輪調(diào)控再次出軌
5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%……房價的攀升，從數(shù)據(jù)上讓人感覺壓力很大。
“今年以來，國家發(fā)改委每公布一次數(shù)據(jù)，我們這些‘蝸居族’的心就更涼一層。”27歲的王維墉從復(fù)旦大學(xué)研究生畢業(yè)已有三年，他感覺“房子離我們不是越來越近，而是越來越遠(yuǎn)�！�
國家發(fā)改委8月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份全國70個大中城市房價上漲了8.2%。
5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%……當(dāng)這些數(shù)據(jù)排列在一起時，人們強烈地感到房價攀升之速。
對比分析國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局公布的今年前八個月數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房價運行中的新動向凸顯：
——全國房價在大幅普漲，行情逐月走高。
1至8月份，全國70個大中城市房屋售價同比分別上漲：5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%。
這表明房價漲幅在加速放大。1至4月，還在5%至6%之間徘徊，進(jìn)入5月，升到6%以上，到了6月更是突破7%的新高關(guān)口。經(jīng)濟(jì)學(xué)常識認(rèn)為，同比反映速度，環(huán)比反映趨勢。全國新建商品住房售價同比4月份漲5.3%，5月份漲6.6%，6月份漲7.4%，7月份漲8.1%；環(huán)比4月份比3月份漲0.7%，5月份比4月份漲0.8%，6月份比5月漲1.0%，7月份在6月份高漲的基數(shù)上再漲1.3%，8月份更是達(dá)到了8.2%。
——全國房價全線飆升，中西部“狂飆突進(jìn)”，調(diào)控壓力陡增。
此前房價溫和的中西部地區(qū)現(xiàn)在加速“補漲”，多個城市甚至領(lǐng)漲全國。這在全國房價“領(lǐng)漲軍團(tuán)”構(gòu)成中體現(xiàn)得很明顯。在全國房價漲幅前五位的城市中，一季度中西部占兩個，北海和瀘州；4月份，中西部城市增至三個，分別是北海、大理、蚌埠。5月份，在全國房價漲幅并列前六位的城市中，中西部占了四個，北海、蚌埠、瀘州、大理。6月份，全國房價漲幅前五席中，中西部占兩席：北海、蚌埠；7月份占三席：北海、南寧、烏魯木齊，漲幅均不低于12%。
——東部房價強烈彈升，調(diào)控效果遭蠶食。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份發(fā)改委調(diào)查的70個大中城市中，位居長三角地區(qū)的南京房屋銷售價同比上漲11.3%、寧波8.5%、杭州6.9%。上海盡管同比數(shù)據(jù)漲幅不高，但環(huán)比明顯上漲0.7%，寧波、杭州的環(huán)比漲幅更是分別高達(dá)1.9%和1.7%，南京房價環(huán)比也上漲0.8%。這說明，長三角房價的上漲趨勢已非常明顯。
來自市場的信息也現(xiàn)實，在上海、杭州、南京，排隊買房如買菜的“搶購”景象在沉寂了一段時間后，眼下又開始重現(xiàn)。
深圳則是東部城市房價反彈的一個極端縮影：連續(xù)17個月同比漲幅超過10%，6月份達(dá)15.9%。其他東部城市房價與深圳相比，差別只在漲幅，相同的是漲勢。
——行情淡季不淡，樓市的季節(jié)性規(guī)律被顛覆。
此外，從季節(jié)看，六、七月份歷來都是樓市的銷售淡季，眼下卻反季節(jié)升溫。全國新房價格漲幅6月份反比5月份高出1個百分點，7月份比6月份高出1.3個百分點。70個大中城市中，6月份有四個城市新房漲幅超10%，而7月份漲幅超過12%的城市就有五個。淡季不淡，反而高漲，這說明高燒不退的行情已經(jīng)徹底顛覆了樓市的季節(jié)性規(guī)律。
而這一切，是在調(diào)控措施頻出的背景下發(fā)生的。
2005年5月，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，此即25號文。在2004年以來房價不斷高漲的背景下，國家層面控制房價行動就此啟幕。調(diào)控的主軸在于：雙向調(diào)節(jié)供需，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費。同時，“加強經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度”也被著重提了出來。
25號文連同是年3月國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》、4月國務(wù)院出臺的《加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》(即新舊“國八條”)，以及隨后出臺的一些相關(guān)政策，構(gòu)成了近年來的樓市第一輪宏觀調(diào)控。
但房價并沒應(yīng)聲而落，而是繼續(xù)狂飆突進(jìn)。
2006年5月，一年前的七部委變成了九部門，其所制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》再被國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)，是為37號文。文件明確要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)目標(biāo)，“90/70”政策(套型在90平方米以下的住宅比率必須達(dá)到開發(fā)面積的70%)被提了出來，稅收和信貸等政策進(jìn)一步緊縮。這被業(yè)內(nèi)稱為樓市第二輪調(diào)控。
遺憾的是，前文所述的發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，無論是整體還是局部、是補漲還是反彈，全國房價已進(jìn)入新一輪上行通道。在連續(xù)經(jīng)歷了兩輪調(diào)控之后，樓市再一次偏離了軌道，調(diào)控僵持在新“十字街頭”。
危局 夢想遭遇失重的金融與失望的城市
夢想支撐未來，而房子就是夢想。
有這么一條手機短信曾讓32歲的大齡未婚青年方永強淚流滿面：
“蜜蜂向蝴蝶求愛，蝴蝶說她已有所托，意中人是蝸牛。蜜蜂大惑不解，感到自尊受到了老大傷害，便質(zhì)問蝴蝶：我哪一點比不上那個丑陋、猥瑣的家伙？
蝴蝶回答：人家好歹有自己的房子，哪像你，至今還住集體宿舍？！”
“沒有房子，難有婚姻！”在上海一家保險公司從業(yè)的方永強感嘆，“夢想支撐未來，而房子就是夢想。”
無法確知，當(dāng)下承重的高房價壓垮了多少人夢想的翅膀。但能肯定，在保障缺位、安居難求、“全盤市場化”的房地產(chǎn)體系中，房價脫離大多數(shù)人實際購買力太快上升是一個危局，一個加大銀行風(fēng)險、積累不安定因素的危局。
首先，從金融風(fēng)險看，房地產(chǎn)開發(fā)的錢兩頭都在銀行：開發(fā)貸款在銀行，消費貸款也在銀行。
央行《2007年第一季度貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，盡管房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中國內(nèi)貸款占比在下降，3月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額還是高達(dá)1.6萬億元，比年初增加1597億元，同比增長27.9%。
中體奧林匹克花園管理公司董事長吳振綿在不久前舉行的博鰲地產(chǎn)論壇上說，香港房地產(chǎn)開發(fā)“四大天王”公司平均負(fù)債率不超過30%，而內(nèi)地開發(fā)商很多都是超過100%、200%，甚至300%的都有。
北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶曾提醒，特別要注意房價上升的速度，必須提高到防范金融危機的角度予以認(rèn)識�！艾F(xiàn)在銀行承擔(dān)了90%以上的融資功能，不良貸款又非常高，如果銀行出了問題，可能就全盤都輸�！毙斓釕c說，他曾到相關(guān)部門了解情況，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)資本充足率仍然沒有達(dá)標(biāo)，“銀行危機才是心腹大患”。
危險不僅存在于開發(fā)環(huán)節(jié)，同樣存在于銷售端。住宅消費端對銀行的依賴也在加強。央行上述報告顯示，今年一季度，購房貸款增速加快且呈上升趨勢。3月末，個人購房貸款余額2.40萬億元，比年初增加1471億元，同比增長20.3%。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠指出，當(dāng)過剩的流動性消逝時，中國的房地產(chǎn)市場可能遭遇一場可怕的低迷，甚至可能把銀行拖下水。
其次，從城市穩(wěn)定看，過高房價在加劇民怨。
如果不諱言事實，當(dāng)下工薪階層，尤其是而立之年、確實有住房需求但又享受不了住房保障的年輕人，抱怨情緒在蔓延。
“一個月四個周末，每個周末加一天班，我家未來的房子就多了層磚�！狈接缽娬f。弱保障、高房價的現(xiàn)實令像方永強這樣的白領(lǐng)們成了職場上不能停歇的“紅舞鞋”。
“買房是迫不得已，經(jīng)濟(jì)適用房輪不到，廉租房更是別想了，眼看著房價一天天往上躥，積蓄追不上房價漲幅，不四處舉債湊足首付趕緊買一套，還能怎么辦？”方永強說。
當(dāng)這些并不算貧困的人群也加入到了抱怨的行列，似乎表明，再也不能讓 “全盤市場化”的房地產(chǎn)體系繼續(xù)下去了。
其三，從國際教訓(xùn)看，在工業(yè)化過程中，發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴性不強，而過度發(fā)展房地產(chǎn)的東南亞“四小虎”卻遭遇了經(jīng)濟(jì)危機。
世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史表明，沒有一個國家是由于房地產(chǎn)價格飛漲、投機盛行而造成綜合國力提升的，沒有一個國家在經(jīng)濟(jì)起飛時不對國內(nèi)外投機“熱錢”給予狙擊的；相反，如若不顧國情、民情，在房地產(chǎn)價格大大脫離本地絕大部分老百姓購買力的情況下，過分放縱“熱錢”投機本土房地產(chǎn)，最終造成房地產(chǎn)泡沫破裂從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機和社會危機的例子是屢見不鮮的。
解局 尋找助推房價飛漲的“火槍手”
供求、地價、投機，這助推房價飛漲的“三個火槍手”
究竟是什么原因?qū)е逻@一輪房價快速上升的疑問，可以從供求關(guān)系、成本構(gòu)成、交易秩序三方面去求解。
首要原因當(dāng)屬有效供給不足，新建商品住宅供需缺口較大。住房需求旺盛客觀存在，使得建房的速度總難追上售房的步伐，供不應(yīng)求的情況各方“分析”了多年，依然未能根本改觀。
央行日前發(fā)布的二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中說，今年以來，國內(nèi)住房需求持續(xù)旺盛，雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資加快增長，但供需關(guān)系仍趨緊張。上半年，盡管全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資9887億元，同比增長28.5%，不僅增速比去年同期提高了4.3個百分點，比今年同期固定資產(chǎn)投資的增速也要高出2.6個百分點，但房屋竣工增速遠(yuǎn)低于房屋銷售增速，住宅空置面積有所下降。上半年，房屋竣工面積1.5億平方米，增長11.1%，而商品房銷售面積達(dá)2.8億平方米，增長21.5%。
其次，地價過快增長是新一輪房價上漲的主要動力之一。以長三角一些城市為例，近來住宅樓面地價頻頻越過萬元/每平方米大關(guān)。6月下旬，上海楊浦區(qū)的新江灣城D1地塊競拍成交的樓面地價就高達(dá)12509元/平方米，接近其周邊在售新房的成交價。而7個月前，同是新江灣城地塊，樓面地價6677元/平方米已算“天價”，如今，新地價在200來天里暴漲87%。
“羊毛出在羊身上”，房地產(chǎn)研究者顧海波指出，盡管房價取決于供求，但土地成本最終會打入房價，高地價客觀上推高房價毋庸置疑。
再者，“炒風(fēng)”乘勢而起，非正常因素也在助推房價節(jié)節(jié)高。中原地產(chǎn)分析師楊洪旭指出，人為因素推漲房價主要體現(xiàn)在兩方面：一些樓盤已達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)但就是不申請預(yù)售，即便已取得預(yù)售許可證也遲遲不開盤；或者已開盤，但拒絕對外銷售，以虛擬預(yù)訂、預(yù)售合同或掛牌價格畸高等方式捂盤。
除開發(fā)商、二手房中介之外，投資者在這一輪房價抬升中也扮演了重要角色。對于投資，本無可厚非，經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉指出，面對本幣升值，老百姓“為避免財富不像冰棍那樣化掉”，買房不僅是逐利的理性選擇，也是無奈選擇。
唉，供求、地價、投機，這助推房價飛漲的“三個火槍手”！
破局 三分需求，二元管理，再次房改
安居一夢，十年輪回。
8月30日，國務(wù)院新聞辦公室就多渠道保障城市低收入家庭住房困難問題舉行新聞發(fā)布會。
7天前，國務(wù)院主持召開了全國住房工作會議，會議中心任務(wù)就是明確下一階段的住房保障工作，全面貫徹落實“24號文”。
所謂“24號文”，就是8月初國務(wù)院常務(wù)會議通過的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。其核心內(nèi)容是加快建立健全以廉租房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，
“這是一次繼1998年房改之后的又一次真正意義上的房改。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生如是說。
檢討“全盤市場化”
1998年，那是一個亞洲經(jīng)濟(jì)動蕩、危機四伏的年份。
是年6月，全國城鎮(zhèn)住房制度改革與住宅建設(shè)工作會議召開。一份后來被看作房改綱領(lǐng)性文件的國發(fā)23號文，開啟了以“取消福利分房、實現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。新中國延續(xù)了近半個世紀(jì)的福利分房制度壽終正寢，“市場化”成了房地產(chǎn)市場的主題詞。
經(jīng)濟(jì)年鑒這樣記載，1998年，東南亞的樓價一落千丈，亞洲金融危機席卷而來。中國盡管沒有受到危機直接沖擊，但不可避免地面臨著內(nèi)需不足、消費不旺的局面。
曾參與當(dāng)年房改政策制定過程的中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，啟動房改的最初動機就是要使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這在那時，目標(biāo)清楚。
金融政策也為這一目標(biāo)作了相應(yīng)的安排。1999年2月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》，在“積極開展個人消費信貸”的引導(dǎo)下，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內(nèi)地。
斗轉(zhuǎn)星移，時移事異。如今，在商品房時代進(jìn)入到第十個年頭時，人們才發(fā)覺，當(dāng)年過分強調(diào)房地產(chǎn)全盤市場化對拉動內(nèi)需的作用時，顧此失彼了，甚至走向了極端——重市場、輕保障。
十年過去了，大約只有5%的城鎮(zhèn)居民享受到了經(jīng)濟(jì)適用房的恩惠。
十年一覺安居夢，房價已上九重霄�，F(xiàn)如今，高在云端的房價讓多少望樓一族，徒生今夕何夕之嘆。
房改糾偏：保障的歸保障，市場的歸市場
迄今為止，世界上還找不到一個國家以完全市場化的方式來解決居民的居住問題。
眼下，我國在住房制度安排上已出現(xiàn)喜人的改變。24號文明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容和“政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)”。
國家發(fā)改委主任馬凱日前也指出，今后將強化地方政府在穩(wěn)定房價和住房保障中的責(zé)任，提高住房用地在建設(shè)用地中的比例，提高中低價位、中小套型普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中的比例，加快建立健全廉租住房制度。
針對不同的房屋需求，采取不同的解決之道。這在24號文中已體現(xiàn)得較為明顯。政府保障的對象是低收入者的安居型需求，通過保障房(經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房)來解決他們的住房問題。中等收入者的住房問題則可以通過雙限房政策得到解決，同時輔以一定的金融支持。而對于投資型需求，則任其進(jìn)入商品房市場去解決。
這樣一個安居、改善、投資需求各有滿足渠道的多層次樓市，才可能是一個良性的樓市。這樣住房制度性安排誕生之日也正是高房價困擾之下的中國房地產(chǎn)僵局破解之時。
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