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房地產(chǎn)行業(yè)超前透支中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-9-13
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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目前無論你是在中國(guó)還是在美國(guó)、歐洲，當(dāng)問及房?jī)r(jià)時(shí)得到的答案驚人的相似，即地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲。當(dāng)所有人看好地產(chǎn)未來的時(shí)候，我們愈加謹(jǐn)慎關(guān)注全球地產(chǎn)的波動(dòng)，關(guān)注這一白熱化的市場(chǎng)。目前對(duì)于全球地產(chǎn)是否將給經(jīng)濟(jì)帶來毀滅性沖擊各方持有不同的觀點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2004年全美房?jī)r(jià)上漲8.3%，升幅為近10年之最。在華盛頓、舊金山等一些大城市，房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)20%左右。房產(chǎn)投機(jī)商增多，美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)在2004年交易中有23%屬投資性購(gòu)房，買主目的是獲得短期利潤(rùn)。
2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
客觀跡象表明，美國(guó)存在著房產(chǎn)泡沫，1980年以來沒有出現(xiàn)如此之高的投機(jī)性購(gòu)房比例，超低利率使貸款投資房產(chǎn)變得容易，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的飆升，而美國(guó)上次出現(xiàn)如此之高的投機(jī)地產(chǎn)的結(jié)果是房?jī)r(jià)崩盤。和其他許多投資過熱領(lǐng)域一樣，房地產(chǎn)將迅速冷卻并造成經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。在中國(guó)依然存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫并導(dǎo)致社會(huì)緊張。
隨著全球進(jìn)入加息周期，全球地產(chǎn)的黃金期將告結(jié)束，美聯(lián)儲(chǔ)自2004年6月以來連續(xù)11次加息，利率水平從1%提高至3.75%，歐洲央行雖然沒有升息，但是經(jīng)濟(jì)低迷和加息預(yù)期使得房屋購(gòu)買者面臨更大的融資成本。
美國(guó)房屋抵押銀行組織的報(bào)告顯示，近來約三分之一的房屋抵押申請(qǐng)采用可調(diào)整利率方式，如果美聯(lián)儲(chǔ)像經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)的一樣仍平穩(wěn)加息的話，購(gòu)房者將遭遇較大的還息困難。更令人憂慮的是，很多購(gòu)房者的首付比率相當(dāng)?shù)�，利率風(fēng)險(xiǎn)增大的同時(shí)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)大幅下跌，這些房屋持有者的凈資產(chǎn)可能出現(xiàn)負(fù)值，無疑將增加他們的資金拖欠概率。目前房地產(chǎn)泡沫正在成為全球性泡沫，作為衡量泡沫程度的指標(biāo)之一，各國(guó)房?jī)r(jià)與租金比率則達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的歷史高位。
目前房?jī)r(jià)和租金比率與1975年至2000年這25年的平均值相比結(jié)果是，美國(guó)目前比率高出32%，法國(guó)高出46%，澳大利亞、英國(guó)和西班牙高出至少60%。判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)有無泡沫的另一個(gè)具體指標(biāo)是房?jī)r(jià)與收入的比例。從1975年到2000年，美國(guó)的房?jī)r(jià)與家庭平均收入的比值在2.7到3.0之間很小的區(qū)域內(nèi)浮動(dòng)。2000年之后這一比例上升，到2004年底高達(dá)3.4左右。而美國(guó)1979年曾出現(xiàn)泡沫，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)與收入之比也只有2.95左右。美國(guó)房?jī)r(jià)自1997年以來上漲67%，而這些房?jī)r(jià)下跌的信號(hào)提示作用將動(dòng)搖房市繁榮的根基，在房?jī)r(jià)下跌過程中市場(chǎng)信心將產(chǎn)生動(dòng)搖，以往被忽視的潛在問題也將引發(fā)關(guān)注。在多重負(fù)面因素的作用之下，全球性房地產(chǎn)泡沫破裂的危險(xiǎn)才剛剛開始，但是必須看到全球地產(chǎn)繁榮之后將是地產(chǎn)的蕭條期。在人們看好地產(chǎn)的未來，信心指數(shù)達(dá)到25年以來最高之際，我們則認(rèn)為全球地產(chǎn)的調(diào)整周期已經(jīng)展開。
在過去的一年中中國(guó)特別是上海的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲，面對(duì)過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)政府已經(jīng)開始出臺(tái)一系列房地產(chǎn)政策力圖有效地為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2004年上海的房?jī)r(jià)增幅較大，市中心高達(dá)28%，其它區(qū)域也達(dá)到15.8%，投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過投資股市的回報(bào)率。
上海的GDP中有25%是由房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造的，幾乎所有的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)都預(yù)測(cè)2005年上海辦公樓和住宅樓的新增供應(yīng)量將大大超過需求量。統(tǒng)計(jì)顯示，到2005年7月底，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.2億平方米，其中空置一年以上的達(dá)50%，占?jí)嘿Y金2570億元以上，居所有行業(yè)不良資產(chǎn)之首。而上海區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)去年住房按揭貸款余額2445.53億元，當(dāng)年新增728.09億元。
上海房地產(chǎn)價(jià)格比中國(guó)大陸市場(chǎng)的其他任何一個(gè)地方上漲的都要快。在2001年至2004年期間，全國(guó)所有的土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格累計(jì)的上漲幅度平均為25%，在絕大多數(shù)一級(jí)城市中的收益率確實(shí)比上海更低一些，同期上海的房地產(chǎn)價(jià)格在同一時(shí)期內(nèi)累計(jì)的上漲幅度將近70%，數(shù)據(jù)顯示目前上海的平均居民住宅價(jià)格高出其他任何一個(gè)城市。但有跡象顯示上海房地產(chǎn)和土地的價(jià)格增長(zhǎng)已經(jīng)顯露出將走出快速上升然后快速下降的軌跡，事實(shí)上價(jià)格增長(zhǎng)已經(jīng)開始減速。在嚴(yán)峻的形勢(shì)下，中國(guó)政府開始出臺(tái)一系列房地產(chǎn)政策力圖為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，向沿海房地產(chǎn)泡沫發(fā)出明確的降溫信號(hào)，而某些炒房者和地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)感受到風(fēng)險(xiǎn)。
以上海為首的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年出現(xiàn)大幅上漲，我們認(rèn)為其高度已經(jīng)類似于中國(guó)股市曾經(jīng)出現(xiàn)的2245點(diǎn)。中國(guó)政府一直在努力促使經(jīng)濟(jì)降溫，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，預(yù)計(jì)未來將會(huì)有更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷大幅度上漲后，雖然投資者看好后市，但是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)威脅到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，并開始透支中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來。為此我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逼近如中國(guó)股市曾經(jīng)見到的2245點(diǎn)的高度，調(diào)整將不可避免，調(diào)整周期大約為20個(gè)月，調(diào)整幅度大約為30-40%。
中國(guó)整體宏觀環(huán)境尚未與國(guó)際接軌，而中國(guó)的金融體系是二元化的金融體系，金融體系無法承受房地產(chǎn)的泡沫，如何防范金融風(fēng)險(xiǎn)是中國(guó)在全球化的今天必須冷靜面對(duì)的。房地產(chǎn)投機(jī)泡沫將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)所要面對(duì)的最大金融風(fēng)險(xiǎn)，而目前在以中國(guó)建設(shè)部為代表的政府機(jī)構(gòu)中，因考慮自身利益在極力唱多房地產(chǎn)，其對(duì)中國(guó)防范金融風(fēng)險(xiǎn)極為不利，目前地產(chǎn)投機(jī)已經(jīng)超前透支了中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來所需的基礎(chǔ)支持。有政府官員認(rèn)為資本主要是針對(duì)高端的物業(yè)進(jìn)行炒作，而對(duì)廣大群眾需求較大的普通住宅的價(jià)格影響并不大，但實(shí)際情況是上海房地產(chǎn)針對(duì)高端住宅進(jìn)行炒作但已經(jīng)影響到周邊地區(qū)，周邊的地產(chǎn)價(jià)格水漲船高，產(chǎn)生嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象。
東南亞和日本的房產(chǎn)大起大落，90年代香港的房地產(chǎn)也曾經(jīng)出現(xiàn)過很大的泡沫，那么現(xiàn)在上海又出現(xiàn)類似的波折，問題的關(guān)鍵在于中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)應(yīng)該是美國(guó)式的大陸經(jīng)濟(jì)模式，而東南亞、香港和日本則是島嶼經(jīng)濟(jì)模式，兩種模式需要的是不同房地產(chǎn)發(fā)展模式，而中國(guó)房地產(chǎn)最大的危機(jī)是擁有大陸模式而發(fā)展島嶼模式。放眼整個(gè)中國(guó)，房地產(chǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)走入香港模式，而風(fēng)險(xiǎn)則來自于危機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)在我們面前。
伴隨著這一輪房地產(chǎn)的繁榮，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論異常激烈。在爭(zhēng)論中，房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)商和一部分學(xué)者認(rèn)為目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮是有真實(shí)需求支撐的，所以不存在泡沫，而另一部分學(xué)者則認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出消費(fèi)者的支付能力，出現(xiàn)很嚴(yán)重的泡沫，并且泡沫即將面臨破滅。我們認(rèn)為中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的全國(guó)性房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，并得出是泡沫必定將破滅的結(jié)論。雖然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特殊，但是無法回避的全球化正在影響中國(guó)的每個(gè)角落，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)無法獨(dú)善其身。無論是消費(fèi)品還是投資品，當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)無法正確反映其基本價(jià)值。
中國(guó)正在陷入這樣一種誤區(qū)，房地產(chǎn)就是財(cái)富，而房地產(chǎn)可以是支柱產(chǎn)業(yè)，但如果這一產(chǎn)業(yè)過度吸引資金進(jìn)入進(jìn)行投資和投機(jī)，勢(shì)必造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入支柱產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)的誤區(qū)，房地產(chǎn)即是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大增長(zhǎng)點(diǎn)，而這種增長(zhǎng)是透支未來資源的模式，完全依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)格局將使中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)毫無抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)中國(guó)內(nèi)地許多企業(yè)都紛紛涌進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，中國(guó)制造業(yè)將無法回避的是科技提升已經(jīng)成為天方夜譚。當(dāng)所有的企業(yè)都涌向一個(gè)產(chǎn)業(yè)時(shí)，不僅會(huì)出現(xiàn)行業(yè)泡沫，整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)也同時(shí)一觸即發(fā)。隨著房地產(chǎn)價(jià)格上漲，大量的房地產(chǎn)投資聯(lián)動(dòng)鋼鐵、水泥、建材等產(chǎn)業(yè)的價(jià)格上升，而中國(guó)能源發(fā)展的瓶頸已經(jīng)成為制約中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。
目前中國(guó)建設(shè)部和地方政府的部分官員以及房地產(chǎn)商反復(fù)闡述這樣一個(gè)觀點(diǎn):即房地產(chǎn)價(jià)格下跌會(huì)影響國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的發(fā)展，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的下行，會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)銀行業(yè)的不良資產(chǎn)出現(xiàn)。而這些觀點(diǎn)僅出于自身利益考慮，缺乏中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全局考慮。中國(guó)最高政府已經(jīng)意識(shí)到問題的嚴(yán)重性，央行也力圖控制風(fēng)險(xiǎn)，但目前是各種利益的較量。有一點(diǎn)可以肯定的是房地產(chǎn)下跌是必然的，因?yàn)橐呀?jīng)有大量的投資者看到其中的風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正在全面聯(lián)動(dòng)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)，這也是為何房地產(chǎn)價(jià)格上漲放緩并立即在經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中顯示出來。中國(guó)政府需清醒地認(rèn)識(shí)到問題的嚴(yán)重性，打破目前這種完全依賴房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)格局，重新尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。維持高房?jī)r(jià)將錯(cuò)失中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的持續(xù)力，喪失長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力及在國(guó)際經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)格局中的有利地位。預(yù)期未來的價(jià)格并在今天就實(shí)現(xiàn)其實(shí)透支的是未來的增長(zhǎng)潛力，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素價(jià)格對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是極大的負(fù)面沖擊。
高昂的房?jī)r(jià)和地價(jià)會(huì)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)背上沉重負(fù)擔(dān)。低成本是資本進(jìn)入中國(guó)的基礎(chǔ)，是中國(guó)實(shí)現(xiàn)成為世界工廠目標(biāo)的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破裂將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的沖擊，造成經(jīng)濟(jì)震蕩。但是放眼21世紀(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回落和投資理性回歸，能夠?yàn)橹袊?guó)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、能源結(jié)構(gòu)以及政治格局等方面進(jìn)行有效的調(diào)整贏得機(jī)遇，而在調(diào)整之后中國(guó)經(jīng)濟(jì)將有望迎來良性發(fā)展的循環(huán)周期。
中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的回落是控制投機(jī)資金的最佳方式，我們看好中國(guó)的未來，而地產(chǎn)調(diào)整是保障中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否有效轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，同時(shí)也是中國(guó)能否贏得歷史性發(fā)展機(jī)遇的關(guān)鍵。 - ■ 與【房地產(chǎn)行業(yè)超前透支中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來】相關(guān)新聞
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