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2009年第四季度上海樓市走勢及政策預(yù)計
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-10-8
- 【搜索關(guān)鍵詞】：樓市 研究報告 投資策略 分析預(yù)測 市場調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
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2009年,上海樓市低開高走,自3月開始交易量逐月走高,到第二季度已經(jīng)恢復(fù)到2007年高峰期時的水平,到6月時達到高潮,當(dāng)月住宅交易量高達282.69萬平方米,創(chuàng)21個月以來新高。
2009-2012年中國湖州房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競 2009年1-8月全國商品房銷售面積4.9億平米，同比增長42.9%；住宅銷售4.55億平米2009-2012年住宅行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險預(yù)測 2009年1-8月全國商品房銷售面積4.9億平米，同比增長42.9%；住宅銷售4.55億平米2009-2012年寫字樓行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險預(yù) 2009年下半年，國內(nèi)一線城市寫字樓市場需求逐步好轉(zhuǎn)，從北京、上海、廣州、深圳四大城市看，整2009-2012年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險 目前房地產(chǎn)投資市場大宗物業(yè)投資的主體力量從外資機構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)閲鴥?nèi)企業(yè)，2009年上半年國內(nèi)企業(yè)在從需求層面看,這一波樓市行情是由在政策優(yōu)惠、企業(yè)促銷優(yōu)惠和前期壓抑需求爆發(fā)的聯(lián)合作用開始的,但在年中則更多的是投資型需求跟進市場。從成交結(jié)構(gòu)可以看到,09年上海普通住房成交比重逐月下降,單價在10000元/平方米以下的成交比例從1月的66%下降16個百分點到6月份的50%,單套面積低于90平方米的住宅交易比例從35%下降到31%;而中高端住宅交易比重持續(xù)上升,單價超過17500元/平方米的住宅成交比重從2月的8%上升到6月的23%。單套面積超過140平方米的住宅比重則從20%上升到31%,中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)分別在3月和5月房展會上進行的調(diào)研結(jié)果也顯示,意愿購房用于投資的比重從2.1%上升到7.6%。這表明09年住宅市場呈現(xiàn)明顯的由普通自住需求引發(fā)、到中高端改善型需求進一步推動、以及投資性需求逐漸介入的特點。
上半年的樓市走向與同期信貸投放量有密切關(guān)系。上半年全國高達7.37萬億元的投放量超過歷史上任何一年的投放總量,而在本輪經(jīng)濟調(diào)整中受到外部需求減小的沖擊較小的樓市依然是許多資金避險保值的渠道。這就使得一方面部分信貸資金流入樓市成為樓市需求,另一方面也帶來通脹預(yù)期從而刺激潛在需求。但年中銀行放貸節(jié)奏的放緩,且由于前期房價已推至較高水平,持幣觀望再次出現(xiàn),為抑制房價繼續(xù)上漲,銀監(jiān)會重申對“2 套放貸”政策嚴(yán)格執(zhí)行,市場由此產(chǎn)生未來進一步市場調(diào)控政策推出的預(yù)期,改善及投資性需求受到影響,加上淡季影響和去年壓抑的剛性自住需求在上半年成交量大大擴大后逐漸消耗,2季度熱銷局面難以為繼,導(dǎo)致7-8月交易量連續(xù)下跌,8月上海住宅成交240.43萬平方米(21098套),環(huán)比再減9.69%,至此09年樓市初現(xiàn)與07年同期不一致的走向。
9月這一趨勢仍在繼續(xù),9月前20天住宅日均成交610套/面積66700平方米左右,雖是金九時期,但交易量比8月依然環(huán)比下滑。從后期來看,一方面,供應(yīng)偏小和充足的流動性將導(dǎo)致價格短期僵持,另一方面,信貸的放緩和房價的新一輪高企抑制了后市需求,第4季度上海樓市預(yù)計呈現(xiàn)價格僵持、交易減少的走勢,打折等優(yōu)惠措施重現(xiàn)市場的可能性存在,經(jīng)濟適用房基地周邊的項目風(fēng)險較大。
政策方面,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會產(chǎn)業(yè)與市場研究專業(yè)委員會近期研究成果表明,09年底的樓市政策基調(diào)以維穩(wěn)為主,具體將從三個方面著力,第一是穩(wěn)定政策預(yù)期,避免市場認(rèn)為政策有明顯從嚴(yán)傾向而產(chǎn)生大幅波動,至于2008年底一系列優(yōu)惠措施在09年會否終止,仍有待觀察;第二是增加土地供應(yīng),盤活存量土地,從而加大樓市供應(yīng),近期的國土局動作頻頻,已顯出這一跡象;第三是穩(wěn)定房價,上半年房價漲幅過大過快的城市需要穩(wěn)定下來。通過上述三方面的努力,達到對08年底國務(wù)院131號的文件精神的貫徹,爭取實現(xiàn)低端有保障、中端有供應(yīng)、高端有產(chǎn)品的房地產(chǎn)梯級體系,以促進樓市的長期穩(wěn)定發(fā)展。
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