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2009年8月份房地產銷量情況及未來發(fā)展趨勢分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-9-21
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2009-2012年中國花園暖房行業(yè)分析及投資咨詢報告 【出版日期】 2009年9月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數量】 150個2009-2012年中國蘭州房地產行業(yè)投資策略分析及競 2008年蘭州商品房成交7741套，共899358.86平米，套數同比減少35.2%；成交面2009-2012年中國房地產中介行業(yè)投資分析及深度研 從“亂象叢生”到“秩序井然”，房地產中介行業(yè)在短短的幾年內發(fā)生了質的改變。國家對房地產中介行2009-2012年物業(yè)管理行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研究 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物今年上半年，中國的房地產市場在政策的"護佑"下曾出現(xiàn)過一派樂觀景象。然而，就在中國經濟持續(xù)反彈，政府正準備讓房地產市場有所降溫的時候，美國卻"突然"動用輪胎特保措施打擊被中國經濟寄予厚望的出口，可能讓中國政府更傾向于選擇房地產投資來對沖這次外部沖擊。
政策微調遭遇"特保案"尷尬
去年11月以來，政府下調房貸利率和首付比例，并減免了房地產相關稅費，因此在今年1~6月份刺激了需求的回暖。而且國務院在今年5月份調低保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例（從35%降至20%），相當于提高了房地產企業(yè)的杠桿，這也極大地鼓勵了投資。
到今年6月份以后，由于擔心房地產大起可能導致的不穩(wěn)定性后果，以及經濟的進一步企穩(wěn)回升，政府開始對于房地產業(yè)進行政策微調，這也直接導致了房地產7月份的數據從高峰回落。
無論是全國完成房地產開發(fā)投資額，還是房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積的增幅，抑或是全國完成房地產開發(fā)投資項目環(huán)比增幅，7月份的數據都低于前半年，部分城市甚至出現(xiàn)"量價齊跌"現(xiàn)象。
就在中國房地產初現(xiàn)微調路徑之時，美國政府給了中國"當頭一棒"。9月11日晚間，奧巴馬動用特保措施，對美國從中國進口的輪胎征收高額關稅。盡管眾多分析人士對于中美貿易戰(zhàn)全面爆發(fā)持否定態(tài)度，但未來中美貿易拉鋸戰(zhàn)仍不可避免，這令剛進入加速通道的中國出口再遇風暴。
"政府投資雖然在繼續(xù)，但是無條件的刺激投資是不可持續(xù)的，尤其是在輪胎特保案減緩中國出口復蘇的當下，這一微妙變化對于其自身的戰(zhàn)略地位又是一個提升。" 中信建投證券研究的首席宏觀分析魏鳳春表示。
而中國8月份的房地產數據驟然回暖似乎是另外一個證據。根據中國國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，房地產投資單月回升速度從7月份的19.6%大幅回升至8月份的34.6%。1~8月，全國完成房地產開發(fā)投資同比增長14.7%。其中，商品住宅完成投資同比增長10.9%。全國商品房銷售面積同比增長42.9%。其中，商品住宅銷售面積增長44.5%。
申銀萬國房地產行業(yè)分析師表示，8月份房地產投資額增速的驟然上升是超預期的。理論上，房地產投資額數據應該有較好的"粘性"，但是在市場變化比較大的時候，數據也的確出現(xiàn)過"跳躍式"變動，例如去年下半年就是如此。
中國的投資拉動背後雖然帶來經濟持續(xù)的復蘇，而如何平衡與其同步上漲的房價仍然是中國面臨的一個長期問題。
房地產要接政府投資"大棒"
1~8月我國城鎮(zhèn)固定資產投資同比增長33.0%，較1~7月的32.9%微幅回升0.1個百分點。但是，中央項目投資增長22.3%，比前期的25.3%放緩3個百分點，是年初一度達到40.3%的高速增長后，下降趨勢的延續(xù)。
根據記者測算，8月前，房地產開發(fā)投資占全部固定資產投資比重18.72%，而這3.1%的加速可為全國城鎮(zhèn)固定資產投資加速提供0.58個百分點的拉動作用，遠遠超過0.1%的加速。
上半年GDP上漲達7.1%，有很大成分是房地產的貢獻。未來固定資產投資增速下行風險大于上行風險，房地產拉動投資的作用更加顯著。
"從目前的投資完成額、新開工面積等的同比以及環(huán)比來看，房地產已經接過政府投資的大旗，成為拉動投資的主力軍。"中信建投證券研究的首席宏觀分析師魏鳳春這樣解釋這一變化。房地產業(yè)成為拉動整體投資增長的重要動力，魏鳳春表示："房地產的增長正暗合了這樣的趨勢。"
海通證券宏觀經濟分析師熊偉也表達了同樣觀點，固定資產投資增速加快更為重要的原因就是房地產投資的全面加速。"今年1~8月份，房地產銷售面積增速高漲，但新開工面積增速相對滯后，可見房地產投資前景樂觀，經濟短期無憂。"
事實上，房地產業(yè)在對投資增長的拉動上表現(xiàn)出的推力，正在向更大的范圍蔓延：其在國民經濟增長中的地位，使得政府政策制定的尺寸很難拿捏；同時，一直為人所憂的民間投資跟進不足，也隨著房地產投資的回暖開始緩解，這對引導民間資金的跟進無疑是一種正面作用。
但在出口復蘇遇到麻煩時，可能會使政府更堅定地傾向房地產市場。
政策將繼續(xù)護航
目前來看，雖然貨幣政策繼續(xù)像上半年那樣寬松的可能性已經不大，但財政政策還有一定的發(fā)揮空間，因為在4萬億刺激計劃中中央政府計劃支出1.18萬億，截至8月份只拿出了3800億，今明兩年還有7000多億的資金等待下發(fā)。
由于下半年地方政府的配套資金能否到位很成問題，所以房地產市場的適時啟動也可以彌補地方政府財力的不足。因此，未來財政政策還有一定的空間，但仍要寄望于房地產市場。
除了政策的直接支持，商業(yè)銀行也有可能通過房地產開發(fā)企業(yè)貸款和個人按揭貸款間接助推了房地產市場的繁榮，近兩個月尤為明顯。
數據顯示，1~8月份，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源3.37萬億元，累積同比增長34.2%。各項來源中，國內貸款（銀行貸款和非銀行金融機構貸款）、利用外資、自籌資金和其他資金（訂金及預付款和個人按揭貸款）的累計同比增速分別為46.3%、-33.6%、12.6%和52.7%。
銷售的持續(xù)改善則令前8個月訂金及預付款和個人按揭貸款分別累計增長43.2%和94.1%，環(huán)比增長21%和19.26%。
8月份的信貸數據與9月份預期高達5000億元人民幣的信貸，使流動性主導的市場志得意滿。在上半年信貸規(guī)模放松以及商品房銷售強力反彈的環(huán)境下，國內貸款、定金及預付款以及個人按揭貸款成為房地產開發(fā)資金的主力軍，由此，當前房地產行業(yè)的資金還是相對充裕的。
國泰君安認為，在市場與政策、開發(fā)商與政府多重博弈中，政府將延續(xù)前期的刺激性政策取向，緊中有松。這都將支撐房地產行業(yè)景氣趨勢和房地產股票板塊行情。
盡管對于后市的不確定性仍然存在，但是新屋開工竣工面積都環(huán)比降幅縮減，表現(xiàn)出房開商積極的一面。申銀萬國預計，從房地產投資額和資金來源總和的占比關系來推測，預計今年全年房地產投資額增速能夠達到25.2%。
去年停建或者延遲的項目都在重新開工，預計到今年年底就能上市增加供應；而今年上半年開發(fā)商拿下的土地，預計最早將在明年開工，這都將進一步鞏固房地產市場的回暖。
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