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萬科走過“降價門”還有多少暴利可以打折？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-19
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- 中研網訊：
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萬科在浙江的打折促銷活動近日結束了，又恢復到原價銷售。在最初的熱鬧之后，市場上再次呈現(xiàn)觀望狀態(tài)。走過了老業(yè)主呼天搶地、新業(yè)主歡天喜地的“降價門”，收獲了清倉回籠的銷售款，面對著剩下的大量房源，開發(fā)商們還會怎么做？
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經濟向實體經濟蔓延。金融危機有不少業(yè)內人士指出，打折促銷，只是權宜之計。從一開始就理性定價，不奢求不合理的過高利潤，才是對購房者負責、對市場負責的長久之策。
沒有達到期望值
萬科剛推出打折促銷活動時，引起轟動。據(jù)記者了解，在活動期間，甚至有一些沒有參加其活動的房源，也借這股東風賣了出去，讓開發(fā)商喜出望外。
截至促銷活動結束的９月１４日晚上２４時，杭州萬科“青年置業(yè)計劃”總共推出房源４７７套，成交２３３套，成交比率為４８．８％。
９月１４日活動結束后，萬科恢復原價。到９月１７日，萬科曾經打折促銷的樓盤中，除了逸品閣已經清倉完畢之外，魅力之城、白鷺郡東、白鷺郡南三樓盤在１５、１６日兩天都沒有新的預訂量產生。
由于萬科的降價，很多樓盤都調整了營銷計劃。位于萬科促銷房源所在的杭州良渚某樓盤，原本定價在每平方米６０００元—７０００元�，F(xiàn)在根據(jù)市場調查，可能要下調到每平方米５０００元—６０００元。寧波鄞州中心區(qū)一個樓盤在萬科出臺促銷價格后，馬上傳出其二期的單身公寓定價在每平方米９５００元，還包含了１５００元的裝修費，明顯下降。
９月１１日，位于杭州橋西板塊的名城·燕園推出３００套房源，一次性付款９折，商業(yè)按揭９．１折。同一天，位于杭州錢江四橋北岸的錢江國際ＳＯＨＯ領寓推出５０套特價房，優(yōu)惠幅度為７．２折。９月１３日，新南北集團的杭州南北·西岸項目推出１３６套房源，折扣相當于７－８折，開發(fā)商表示在活動期間認購南北·西岸活動房源的，可按規(guī)定申請無理由退房。
從９月１７日的記錄看，南北·西岸售出２套，名城·燕園和ＳＯＨＯ領寓銷售記錄均為零。
浙江樓市房價一直比較穩(wěn)，多年來幾乎沒有出現(xiàn)過下降，萬科“降價”之舉起初刺激了樓市的神經，有的開發(fā)商指其為“攪局”，有的購房人群認為這才是房價的理性回歸，有的老業(yè)主還鬧起了“退房”，發(fā)生了打砸行為。
隨著塵埃落定，人們發(fā)現(xiàn)，原來這只是企業(yè)的一個促銷活動，將小面積低總價房源套上“青年置業(yè)”的名義，做了清理。隨著活動結束，其余的大量房源也沒有任何降價的苗頭，遠沒有達到一些網民熱情喊出的“人民感謝萬科”的期望值。
甚至有人開始質疑，在瘋長那么長時間后，目前只是打了一點折，其中還有多少暴利，應該在進一步的降價中進行壓縮？
打折促銷中的“匠心”和“策略”
一些購房人群和行業(yè)內人士道出了打折促銷中的一些“匠心”和“策略”。
實際上，萬科這次拿出來的大都是地段偏遠、不太好的房源，有的屬于尾盤清倉。一位萬科的高層管理人員告訴記者，打折房源對萬科在浙江的項目來說只占很小的比例，庫存的尾盤放在那里也賣不動，還要產生利息，現(xiàn)在促銷一下，可以回籠幾個億的資金，何樂而不為。
據(jù)市場分析人士計算，魅力之城的土地是萬科在２００６年以樓面價每平方米２５００元左右買下的，加上建安成本等，開發(fā)成本估計每平方米６８００元左右，該樓盤今年５月份一度達到每平方米１．２萬元。此次折后為每平方米８５００元到９５００元�？梢娂词勾蛘�，其中利益依然相當可觀。
家住寧波鄞州區(qū)的章女士在去年以每平方米一萬元購買了萬科金色水岸的房子。她認為開發(fā)商在成本上可以做的文章實在很多�！半m然是精裝修，但價格伸縮度很大�！闭屡空f，“在驗房時發(fā)現(xiàn)萬科用的科勒馬桶是市場上已經淘汰的產品。由于合同中只寫明了潔具用科勒，空調用大金等，并沒有寫明型號，而同個品牌不同型號的商品價格跨度非常大，最后我們還派了業(yè)主代表與開發(fā)商談判要求更換了部分潔具�！�
據(jù)寧波萬科售樓人員介紹，相比于另５幢房源，打折的房源精裝修內容少了空調、熱水器。地板、潔具、廚具等的品牌、檔次也都有所下降，收納系統(tǒng)、夜燈等也被取消。如果說原先的裝修是豪華版的，打折房源就是簡裝版的。
章女士認為，如果用這樣的思路來計算，打折房均價為每平方米９０００元，只比她買的價格低１０００元，而她的房子精裝修價格為每平方米為２５００元，打折房簡裝價格若在１５００元則剛好與她的房子價格持平。她還透露，打折房邊上是一個變電所，而她是江景房，有１０００元的差距非常正常。“買房人總是算不過開發(fā)商的�！彼袊@。
高端房產的“奶酪”該不該動
萬科打折的轟動效應，很大程度上來自于人們對其賦予的“樓市要整體降價”的標志性意義，其中也包括對這個提法對與不對的爭議。但是冷靜下來之后，人們發(fā)現(xiàn)，萬科在杭州的高端樓盤西溪蝶園，以及排屋等，都沒有任何打折的動靜。大量的本土開發(fā)企業(yè)，也沒有降價的跡象。
從杭州的情況看，萬科降價一方面對銷售有所拉動，顯示出市場還是有剛性需求，但也引發(fā)了“越跌越沒人買”的疑慮，另一方面，相對于龐大的高價位高端房源來說，這么一點促銷還是有不痛不癢之感。
據(jù)統(tǒng)計，上周，杭州主城區(qū)成交商品房５０６套，只有去年同期的５２．８％。中秋小長假期間，杭州在售樓盤共１７家，但下單者寥寥。有幾家中秋銷售業(yè)績甚至是零。
有關專家分析，前兩年有關部門關于各地商品住房總面積中套型建筑面積９０平方米以下住房面積所占比重必須達到７０％以上等規(guī)定，催生了大批小戶型房源。在市場調整的時候，適當?shù)拇黉N有助于供需關系達到平衡。其實在占市場主體的主城區(qū)大戶型“高端”房產中，同樣隱藏著不正常的巨大利益。
在近些年房價的瘋漲中，這些高端房產價格漲幅呈現(xiàn)出很強的非理性。５年前，杭州市中心還到處都是低于萬元的房子，現(xiàn)在卻都是萬元甚至數(shù)萬元的房子。如今達到每平方米２萬多元的黃龍商圈，當時的價格也就約每平方米７０００元，市民們的反應還都是“太貴了”。
浙江翰博營銷公司總經理黃海波認為，在今天的情勢下，房價如果從兩萬元一平方米，打回到７０００元一平方米也沒什么不可能的，說到底，房地產的價格就是信心的體現(xiàn)。
日前，錢塘江邊的一個高端樓盤開盤，在樓市總體低迷的情勢下，上演了銷售熱潮。分析人士指出，其原因就在于開盤定價明顯低于業(yè)界以及購房者的預期。該項目的負責人說，公司經歷過很多高峰低谷的周期，不會無止境地去追求超高利潤。
尾盤清倉了，相對差的房源處理了，靜靜地安臥在城市中的大批所謂高端房產的“奶酪”又該不該動，要不要動呢？如果要動，動到什么份兒上？萬科降價，會不會成為推倒多米諾骨牌的第一張牌？這才是會對市場長遠發(fā)展更具實質性影響的問題。
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