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恒大遭遇另一致命傷
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-11
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經濟向實體經濟蔓延。金融危機"上市前，許家印曾要求一家外資土地評估公司，直接將恒大啟東萬畝地塊估價為300億元。但評估公司認為土地價值沒有這么高，恒大通過臨時更換評估機構才達到這一目的。"
恒大"保本甩盤"全國樓市或掀降價風暴 報道之二
恒大地產集團董事局主席許家印再次陷入一場艱難的自我救贖之中，這次他選擇了"成本價甩盤"�？磥碇挥袕奶於档木揞~資金才能幫許家印收拾眼前的爛攤子--由于待開發(fā)土地儲備達到了驚人的4000多萬平方米，這相當于2個萬科、1.5個碧桂園的待開發(fā)土地儲備，由此帶來的是至少40億元以上的土地出讓金欠款。此外，截至今年8月底公司還面臨著超過10億美元的機構投資者高息借款�，F(xiàn)在的問題是許家印能夠再次成功拯救恒大地產嗎？恒大地產能夠實現(xiàn)自我拯救嗎？
恒大遭遇第二波危機
9月6日，沈陽恒大城開盤，當天8.5折銷售，帶裝修銷售價格為4600元/平方米左右。9月8日，南京恒大綠洲花園毛坯房真實銷售價格4600元/平方米~5000元/平方米，相比南京市江寧區(qū)物價局對這一樓盤的核價7480元/平方米，降幅高達35％。"此次恒大地產的甩盤行動至少要持續(xù)2個月的時間。"一時間，有關恒大資金再現(xiàn)危機的傳言再起。
這已是恒大地產危機的第二波。"可以想象的是，參與此前幾輪私募的外資投行現(xiàn)在又要去勒許家印的脖子了。"北京一位資深地產分析師說。恒大地產危機的第一波危機發(fā)生在去年3月，當時，恒大許家印凄慘地宣布公司中止上市，最后通過私下募集6億美元資金，危機才得以暫時緩解。
昨日，恒大一位高層私下對記者表示，部分媒體對恒大此番降價行為存在誤解，"降價的幅度和持續(xù)的時間均有夸張之嫌，恒大本來打算僅在十一黃金周期間以優(yōu)惠價銷售。"這位高層指的降價行為其實是指恒大地產的大面積打折計劃將在全國各個主要的在銷售項目中實行。
對此，北京一位地產界人士評價說，"恒大的大規(guī)模降價行為，加劇了外界對其資金安全的擔心"，現(xiàn)在，恒大最不想讓人談論他的資金問題，雖然這情況確實嚴重。
市場的擔心不無道理，在此之前資本市場上估計恒大的負債率已接近90%，面臨至少150億元的資金支出壓力。值得注意的是，據(jù)《每日經濟新聞》了解，參與此次降級銷售的13個樓盤，主要是恒大在上市之前積累下來的了四、五百萬平方米的準現(xiàn)房。這也從另一個層面說明，恒大在上半年新盤開發(fā)乏力，其資金壓力不容小覷。
從這次降價行動來看，恒大計劃用募集到的資金來滿足其巨量土地儲備中尚未支付的出讓金和現(xiàn)有項目投入，以緩解高負債壓力。對恒大整體計劃而言，這無疑是資產最終變現(xiàn)的最重要一步。不過，有市場人士指出，"即便恒大能如期完成這50億元的銷售任務，其資金緊張程度仍不會有明顯的改觀。"
土地儲備狀況堪憂
據(jù)報道，位于江蘇南通啟東市的恒大啟東金碧天下項目，距寅陽鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心10余公里外的海灘上，一條蜿蜒伸展后消失在遠處海岸線的堤壩將海水與灘涂隔開，整個堤壩合圍的面積達6平方公里之巨，恒大聲稱占其土地儲備總量近1/3，"要想從北京或者廣州到達這里并不容易，需先乘飛機到南通，然后坐大巴到啟東，再包一輛私人運營的面包車顛簸半個多小時才能最終到達這座濱海小鎮(zhèn)。"
據(jù)記者了解，恒大在2006年底已在此圍海造田10000畝，在其招股說明書上該地塊估值達到了344多億元人民幣，占恒大旗下總估值的1/3，是許家印上市的重要籌碼。
當時，有恒大高層表示，在恒大看來，這塊土地因其獨特的地理位置而擁有極大的潛在商業(yè)價值。隔著不到3公里的海灣，就是上海的崇明島。不過，當?shù)卣當M建的連通兩地的跨海大橋，因種種原因而一再推遲，而這塊地的價值也大打折扣。
就在9月8日，有外資地產投資機構負責人告訴《每日經濟新聞》，"上市前，許家印曾要求一家外資土地評估公司，直接將恒大啟東萬畝地塊估價為300億元。但評估公司認為土地價值沒有這么高，恒大通過臨時更換評估機構才達到這一目的。"
這家投行負責人繼續(xù)透露說，"按照300億元的土地評估價格，恒大啟東項目的樓盤樓面地價將攀升到3000元/平方米，而現(xiàn)在啟東在售樓盤的價格也就在3000元/平方米到4000元/平方米之間。顯然，這個評估價格非常的可笑。"
另據(jù)記者了解，恒大在最近1年內暴增的土地儲備項目多數(shù)類似江蘇啟東的項目。在湖北省武漢市，恒大亦在某山區(qū)縣圈地萬畝。了解情況的武漢地產界人士對 透露，"現(xiàn)場皆是未進行土地一級開發(fā)的土地，恒大的地塊幾無利用價值。"
知情人士表示，"事實上，恒大在早期拿地的過程中，非常謹慎，旗下的樓盤項目也有很高的升值潛力。但在2007年做完第一輪私募后，許家印的拿地行為越發(fā)大膽，甚至不理智起來，有不少類似江蘇啟東的問題地塊占據(jù)了公司資產的大部分。"
市場分析人士指出，"考慮到單純的價格因素，在市況不好的情況，碧桂園儲備的土地是可以出售的，但恒大儲備的大部分土地則很難找到新的接盤者。"
恒大"割樓"戰(zhàn)本周六成都提前開打
昨日，記者在成都調查后發(fā)現(xiàn)，恒大此次降價行動將提前到9月13日啟動。據(jù)悉，參與活動的恒大城此次"優(yōu)惠"的房子有兩棟，都是33層的高層清水房。恒大地產成都公司總經理熊敏表示，此次降價活動是在全國范圍內的一個統(tǒng)一行動，成都有恒大城和恒大綠洲兩個樓盤加入。
昨日下午，記者發(fā)現(xiàn)恒大城門口已停了不少的車輛，一名保安稱最近幾天前來咨詢的顧客增多了將近五成。據(jù)一名售樓小姐介紹，購房者除可享受8.5折的優(yōu)惠以外，一次性付款打折后還可享受3%的優(yōu)惠，而按揭則有1%的優(yōu)惠。以一套面積為92.83平方米的15層房子為例，單價4303元/平方米，按揭方式優(yōu)惠后的價格為3621元/平方米，降682元/平方米，降幅15.85%；一次性付款降755元/平方米，降幅17.5%。
恒大地產上市計劃或已流產
資金全面吃緊的情況下，恒大上市進程再起波瀾。有地產中介人士暗示，"恒大地產2008年完成上市的計劃或已流產。"而僅在數(shù)月前，恒大董事局主席許家印還對上市表現(xiàn)出謹慎的樂觀。
此前，曾報道稱，"廣州恒大地產集團已要求高盛、美林和瑞信3家上市保薦人向港交所提交新的財務信息和股東資料，以便加快上市步伐。據(jù)香港方面消息，恒大方面希望在9月中旬能夠預售新股。"遺憾的是，根據(jù)最近的香港聯(lián)交所網(wǎng)站顯示，恒大上市工作仍處在停滯中。
曾參與組織了恒大兩次私募的一位中介人士告訴記者，"沒有按照許家印要求完成上市進程的主要原因是，美林等前期私募投資者在上市的態(tài)度上并不積極。"據(jù)悉，美林、高盛、瑞信是此次恒大赴港IPO的承銷商。其中美林2006年接手了許家印控制下的雅立集團及其附屬公司40%的股權，作為代價，美林支付給恒大7.6億元人民幣。
2006年11月29日，恒大地產與德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以恒大地產1/3股權作押，由三家機構投資者以總價4億美元認購其8億股可換股優(yōu)先股。根據(jù)恒大地產上市的招股說明書披露，按照雙方的約定，恒大地產若在2008年之前實現(xiàn)上市，其回報將不少于股票發(fā)行總價值的30％；若在2008年6月6日前完成上市，其回報則不少于40％；若至2009年完成上市，則承諾回報將不少于70％。
雙方約定，上市后，機構投資者股權將稀釋至3.66％；許家印則以持股68.16％重新實現(xiàn)對恒大地產的全權掌控。另外，上市后恒大將以部分融資償還1/3的結構擔保貸款，其余款項將于2012年8月到期前償清。恒大甚至還承諾，若在2009年10月31日前仍未達成上市，則向貸款人售出認沽期權。
對此，有北京資深地產分析師表示，股市不好的時候上市，顯然是這些私募投資者不愿意看到的。"他們寧愿把恒大的上市延后，以便取得更多的公司股權。"
目前，對恒大來說，顯然它并不希望上市這一游戲就此結束。不過，與恒大曾有過業(yè)務聯(lián)系的投行人士說："恒大是自己把自己做爛了。"之前，針對恒大中止上市的事件，SOHO中國董事長潘石屹曾說過這樣一句話，"過分的擴張、貪婪，做超出自己能力范圍的事情一定會受到懲罰。"
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