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萬科過冬這一年
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-11
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機9月7日晚10點，一條有關(guān)“萬科（000002.SZ）松山湖會議”的消息，開始在網(wǎng)絡(luò)上如木馬病毒般快速復(fù)制。
起初，這則消息在一個僅對注冊會員開放的投資者內(nèi)部論壇上低調(diào)發(fā)出。第二天，有人將這一真假難辨的消息貼到博客中。然后，幾小時之內(nèi)，此帖在新浪房產(chǎn)博客中沖到了排名第一。再然后，“地球人都知道了�！�
這令萬科措手不及。9月8日中午之前，萬科集團緊急借助各大網(wǎng)站發(fā)布董秘肖莉的一份澄清聲明。但似乎于事無補。無奈之余，公司不得不在昨日發(fā)布公告再次澄清。
一條“偽帖”引發(fā)的麻煩，在因為降價而引發(fā)退房危機的萬科的“傷口”上，又撒了一把鹽。
為什么降價
幾乎就在一夜之間，萬科旗下越來越多的樓盤開始降價。
8月底，先是上海8樓盤，再是杭州4樓盤，之后便是寧波和南京，前后降價時間不超過一周，降價幅度最低達到“七三折”。與去年底在華南掀起的降價潮不同，之前從來沒有誰堅定地預(yù)測一向價格堅挺的華東板塊也會遭遇寒冬。
“大勢在變化，我們也不能獨善其身，行動上必須更加堅決與果斷�！比f科集團執(zhí)行副總裁劉愛明對《第一財經(jīng)日報》稱。該公司在短期內(nèi)對開工量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)都作了調(diào)整。他認為此時再對市場預(yù)測糾纏不清，已經(jīng)沒有意義，事實是，在今年的酷暑之時，房地產(chǎn)的冬天已經(jīng)來了，快速銷售從沒比現(xiàn)在更為重要。
“市場變了，我們這是在理性應(yīng)變。”劉愛明最欣賞麥克·阿瑟的一則帶兵理論——“鐵一樣的紀律，水一般的靈活”。劉愛明把這句話應(yīng)用到了這次調(diào)整之中。
萬科華東4市同一階段開展的降價，在手法上幾乎如出一轍：擇取郊區(qū)的樓盤、去年價格漲幅高，購房者中多為外地人，2年之前拿的土地，可以擁有較好的利潤。當(dāng)然，其中最重要的一條，就是體量大的樓盤首先被納入。例如萬科在上海領(lǐng)跌的金色雅筑樓盤，建筑面積8.5萬平方米。而這一樓盤所處板塊，正是上海集聚中檔新盤的三林板塊。同理，萬科此次在杭州降價的主打項目魅力之城，總建筑面積高達約19萬平方米。
如果說萬科在今年“元宵節(jié)”時以“九五折”銷售尾盤還令業(yè)界懷疑其有作秀成分，那么此次萬科是來真的了。一周之內(nèi)，萬科三家區(qū)域公司累計認購金額已近10億元。作為代價，萬科的諸多樓盤一夜回歸到了去年8月份，甚至去年年中的價格水平。
“拐點論”之后
慘烈的調(diào)整距離萬科集團董事長王石所稱“拐點論”大約10個月時間，但是市道顯然比王石預(yù)期的還要困難。
事實上，這家公司早就對可能來臨的嚴冬作了充分的思想準備。在2007年一季度報告和中期報告中，萬科就提出了對市場風(fēng)險的預(yù)警。報告指出：房價的漲幅遠遠超過普通家庭收入的增長速度；投資性購房的比例明顯提升；購房者普遍預(yù)期未來房價將進一步快速上漲，擔(dān)心買不到房子或未來買不起房子而進行恐慌性搶購；開發(fā)商對未來房價預(yù)期過高，導(dǎo)致土地市場出現(xiàn)搶購，土地價格大幅度上漲，部分項目甚至出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的不正常情況�！盎谶@些觀察，我們認為，無論是購房者還是開發(fā)企業(yè)的心態(tài)都已經(jīng)非�？簥^，這種現(xiàn)象顯然是不可持續(xù)的。”
但是，一直到去年11月份引發(fā)轟動的王石“拐點論”出爐，市場上認同的聲音依然寥寥，甚至有人揣度萬科是否借此機會來打壓同行，以實現(xiàn)兼并圖謀。
形勢很快明了。
“全面的貨幣、信貸緊縮政策，似乎正在成為降價理論上的原因所在�！苯衲瓿�，王石在中城聯(lián)盟的一次閉門會議上稱，這次的宏觀調(diào)控不僅僅針對房地產(chǎn)，銀根緊縮等貨幣政策是針對整個經(jīng)濟過熱、通貨膨脹的勢頭，是一次宏觀戰(zhàn)略的調(diào)整。
從去年底，與“拐點論”幾乎同步，一改去年中報中還較好的預(yù)期，萬科開始以實際行動告知樓市拐點已經(jīng)到來。他們的降價范圍突破廣州、深圳，上行到成都等地。到今年初，上海也開始有所動作。
到今年的中報，此前撲朔迷離的形勢已經(jīng)十分明朗。鑒于宏觀環(huán)境的復(fù)雜性和不確定性，萬科緊急調(diào)整公司開發(fā)目標(biāo)，計劃開、竣工面積雙雙下調(diào)百萬余平方米。該公司的觀點有些悲觀：“此次行業(yè)調(diào)整的時間可能會延長，部分地區(qū)甚至可能出現(xiàn)過度調(diào)整�！�
此時，華東某市連續(xù)三個月新房成交量下滑，在8月份同比只剩下了可憐的三成。明顯的“滯脹”態(tài)勢之下，看著房地產(chǎn)市場這個蛋糕越來越小，內(nèi)心無比焦灼的開發(fā)商先是等待一些利好的出臺，之后在希望逐步破滅之后，越來越多的樓盤開始或明或暗地降價。而在此期間開始大幅打折的萬科，不過是這個行業(yè)“斷腕求生”者之一罷了。
調(diào)整的代價
弱市之下來之不易的10億元回款背后，萬科在每一個城市幾乎都有同樣的遭遇：一邊是在集團內(nèi)部幾乎全民動員并不惜大幅打折地奮力賣房，一邊是來自各方源源不斷的輿論壓力。
網(wǎng)上盛傳的那份“松山湖會議講話”透露：“要敢于降價，勇于降價，將手頭的存貨和正在開發(fā)推出的新貨以最快的速度賣掉�！币恍╅_發(fā)商對此“心有戚戚焉”，漩渦中心的萬科，則顯然不是滋味。
調(diào)整，就得付出代價。
當(dāng)萬科金色雅筑成為上海地區(qū)降價的急先鋒時，首先爆發(fā)的危機便是“退房”。而杭州降價之后，“退房”的動靜比上海更大。這些降價的“副作用”，可能直接影響萬科的銷售。
事實上，除了來自前期業(yè)主的挑戰(zhàn)，還有同行的冷嘲熱諷。當(dāng)這些壓力演變?yōu)橐还奢浾摵榱鲿r，對萬科委實為難以承受之重。
“未來不排除有人繼續(xù)在證券市場和房地產(chǎn)市場存在一定不確定性的背景下，編造、散布各種虛假信息，損害萬科聲譽，擾亂證券市場和房地產(chǎn)市場秩序，惡意誤導(dǎo)投資者，達到謀取不當(dāng)利益的目的，希望投資者關(guān)注有關(guān)風(fēng)險，切勿輕信未經(jīng)公司證實的傳言。”萬科的澄清公告，顯示其擔(dān)憂還沒有結(jié)束。
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