地方政府忙找錢

    “我們現(xiàn)在陷入兩難境地，本身商業(yè)用地就少，還要分給保障房。再加上還要控制房?jī)r(jià)，賣地收入就更少了，拿什么錢來(lái)建保障房？”看到中國(guó)證券報(bào)記者關(guān)掉錄音筆后，一位人大代表、西南某市長(zhǎng)開(kāi)始大倒苦水。

    該市長(zhǎng)在參加“兩會(huì)”前日程已經(jīng)排滿：找市財(cái)政局、稅務(wù)局、住建局、人社局、銀行、地產(chǎn)公司多次召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，試圖搭建一個(gè)平臺(tái)。在該市長(zhǎng)看來(lái)，這個(gè)平臺(tái)就是盤活已有的直管房等資源，把銀行、地產(chǎn)公司、其他企業(yè)的錢引進(jìn)來(lái)。

    “不向社會(huì)融資肯定是完不成任務(wù)的�！彼�說(shuō)，現(xiàn)在是目標(biāo)重、任務(wù)急，動(dòng)員老國(guó)企出地，找銀行放貸，能想的辦法都想了，但錢還是差得遠(yuǎn)。用他的話說(shuō)，“之前沒(méi)時(shí)間睡覺(jué)，現(xiàn)在睡不著覺(jué)。”

    大規(guī)模動(dòng)員會(huì)后，保障房建設(shè)有些進(jìn)展：政府給優(yōu)惠，企業(yè)出地或出錢參與保障房建設(shè)，老企業(yè)拿出舊的職工宿舍當(dāng)房源。但未來(lái)三年，該市還有十幾萬(wàn)套的任務(wù)。

    既要盡快解決“差錢”難題，又不能飲鴆止渴。怎么辦？全國(guó)人大代表、徐州市委書記曹新平對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，應(yīng)該盡快建立商品房與公租房并重，經(jīng)濟(jì)適用住房作為適當(dāng)補(bǔ)充的住房體系。“公租房是解決一個(gè)人沒(méi)錢買房時(shí)遇到的困難。等他有了錢，就會(huì)去買別的房子了。”曹新平說(shuō)，他有個(gè)初步制度設(shè)想，公租房最長(zhǎng)租賃期為5年。

    一人大代表私下說(shuō)，為什么有些地方對(duì)建保障房不積極，除了資金壓力外，還擔(dān)心對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形成毀滅性打擊。但有了“軍令狀”和問(wèn)責(zé)制之后，地方政府都不敢掉以輕心。

    資金暗潮涌動(dòng)

    “僅靠政府的力量建設(shè)保障性住房是不夠的。”陜西省住建廳住房保障處處長(zhǎng)高亞弟對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，拓展新的融資渠道迫在眉睫。

    4日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)列席民建、工商聯(lián)界委員的聯(lián)席會(huì)議�！爱�(dāng)時(shí)李副總理問(wèn)我們民營(yíng)企業(yè)是否愿意參與保障房建設(shè)？我就舉手響應(yīng)�！比珖�(guó)政協(xié)委員、深圳研祥集團(tuán)董事長(zhǎng)陳志列說(shuō)。9日，陳志列興奮地宣布了這個(gè)消息——10億元的投資已經(jīng)獲得了公司董事會(huì)批準(zhǔn)，參與深圳保障房建設(shè)。

    值得玩味的是，研祥集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)是生產(chǎn)特種計(jì)算機(jī)的，與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有“交叉”。在陳志列看來(lái)，這項(xiàng)投資很難說(shuō)會(huì)有投資價(jià)值，他準(zhǔn)備當(dāng)一項(xiàng)公益事業(yè)來(lái)做。

    “公益事業(yè)”背后是社會(huì)資本的無(wú)奈，沒(méi)有一定的投資回報(bào)，保障房建設(shè)巨大的資金缺口無(wú)法吸引企業(yè)投資。

    上海投資界的一位人大代表表示，雖然他個(gè)人有意愿投資保障房，但還是需要在政府要求和企業(yè)利益之間找到利益平衡點(diǎn)。

    “全國(guó)工商聯(lián)已經(jīng)在籌備有關(guān)保障房的信托投資基金，但到現(xiàn)在還沒(méi)有批復(fù)。”復(fù)星集團(tuán)有關(guān)人士說(shuō)，“我們有意愿投錢，但是現(xiàn)在沒(méi)有方案，根本不知道投給誰(shuí)，怎么投�！�

    該人士介紹，2010年底全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)牽頭籌備的“建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金”的方案，已經(jīng)報(bào)送至發(fā)改委及住建部，但這只基金的盈利模式、退出方式，由于政策細(xì)則的缺位遲遲無(wú)法落實(shí)。

自年初國(guó)開(kāi)行宣布今年安排保障房貸款新增規(guī)模1000億元后，地方政府便聞風(fēng)而動(dòng)。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，江西、河南、湖北、深圳、山西等地都獲得了貸款或與國(guó)開(kāi)行簽署了保障房合作協(xié)議。

在地方政府看來(lái)，目前其他銀行仍徘徊不前，爭(zhēng)取到國(guó)開(kāi)行的貸款額度，對(duì)于地方的保障房建設(shè)無(wú)疑是雪中送炭。

破解困局投石問(wèn)路

保障房在保險(xiǎn)資金眼里，可不是燙手山芋，而是一塊搶而分食之的大蛋糕。平安集團(tuán)董事長(zhǎng)馬明哲、中國(guó)人壽集團(tuán)董事長(zhǎng)楊超、中國(guó)人保集團(tuán)董事長(zhǎng)吳焰在“兩會(huì)”上高調(diào)表態(tài)，向保障房拋出橄欖枝時(shí)，中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司則先行一步，拿下險(xiǎn)資投資保障房的第一單。

太平洋保險(xiǎn)近日披露，“太平洋—上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”擬募資40億元，用于上海市建設(shè)50萬(wàn)平方米公共租賃住房項(xiàng)目。該項(xiàng)目由上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)。

太平洋保險(xiǎn)負(fù)責(zé)人稱，太�；�礎(chǔ)設(shè)施類債權(quán)收益一般為6%左右，此單設(shè)定了保底收益、但不設(shè)封頂收益的浮動(dòng)利率機(jī)制。盡管目前5年期存款利率已達(dá)5%，該項(xiàng)目短期看，收益上優(yōu)勢(shì)不大，但作為保險(xiǎn)資金，尤其對(duì)壽險(xiǎn)資產(chǎn)久期往往長(zhǎng)達(dá)15年以上的，保障房期限項(xiàng)目長(zhǎng)且具有延續(xù)性，投資這一領(lǐng)域意味著拓寬險(xiǎn)資的投資渠道，無(wú)疑是一個(gè)極大的利好。

據(jù)透露，中國(guó)人壽和平安的保障房投資方案也已遞交保監(jiān)會(huì)，如果進(jìn)展順利，急于找到投資出口的保險(xiǎn)資金將紛至沓來(lái)。

不僅保險(xiǎn)公司資金主動(dòng)“送錢”，房地產(chǎn)上市公司也開(kāi)始“胎動(dòng)”。

停牌一天后，中天城投10日公布重大事項(xiàng)稱，未來(lái)5年，中天城投將在貴州省內(nèi)完成保障房建設(shè)投資約200億元。這是今年以來(lái)，第一家與政府簽訂保障房建設(shè)框架協(xié)議的上市房地產(chǎn)企業(yè)。

國(guó)信證券一篇報(bào)告認(rèn)為，200億元投資將給中天城投帶來(lái)約16億元凈利潤(rùn)，未來(lái)5年平均每年增厚業(yè)績(jī)0.35元/股。

除了貴州，上海保障房建設(shè)摸索出“以政府出地、企業(yè)出資”的思路，運(yùn)用市場(chǎng)運(yùn)作模式整合資源，上海綠地集團(tuán)、上海城投等本地房地產(chǎn)企業(yè)投入到保障房建設(shè)當(dāng)中。以綠地集團(tuán)為例，在上海地區(qū)保障房項(xiàng)目投資已逾100億元。與綠地有著同樣想法的大型房企，不在少數(shù)。

一年前，對(duì)保障房建設(shè)不屑一顧的公司，最近也改變了態(tài)度。金豐投資一位管理人員透露，該公司將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向保障房領(lǐng)域的“代建制”模式，即資金等均由政府投入，房企只輸出技術(shù)與管理，以此來(lái)收取管理費(fèi)用�！按�建制”意味著開(kāi)發(fā)商幾乎無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，雖然利潤(rùn)不高，卻是穩(wěn)定的回報(bào)。消息人士透露，代建費(fèi)大約有5%。

萬(wàn)科總裁郁亮近日表示，萬(wàn)科已經(jīng)在北京、上海、深圳和南京等城市參與保障房建設(shè)，萬(wàn)科力求保障房回報(bào)率3%至5%。

這是個(gè)“不轉(zhuǎn)即�！钡哪甏�，地方政府如此，開(kāi)發(fā)商亦如此。

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